"Укрбуд" не справился с взятыми на себя обязательствами, и решение о судьбе 14 тысяч покупателей квартир принималось на уровне президента Украины, с привлечением СНБО и столичных властей. В противном случае в Украине появилось бы на 25 недостроев больше. Всего, по данным Министерства развития громад и территорий, в Украине 150 проблемных домов.
Руководитель проекта Perfеct Group Алексей Коваль рассказывает, с какими проблемами может столкнуться строительная компания при достройке чужого проекта, и чем опасны псевдоактивисты.
- У компании большой опыт достройки чужих проектов. Как думаете, с чем столкнется "Киевгорстрой" при достройке домов "Укрбуда"?
- Специалисты Perfеct Group проводили первичный анализ ряда объектов "Укрбуда" и участвовали в переговорном процессе для поиска решения. Прежде всего, наша компания настаивала на пакетной передаче всех 25 объектов, так как обсуждались и варианты того, чтобы делить их между разными инвесторами. Но мы проанализировали и увидели, что у всех объектов разный уровень готовности, разное количество уже проданных квартир, а соответственно, и рентабельности для нового инвестора. То есть нельзя было часть маржинальных объектов передать одному инвестору, а остальные оставить ни с чем. На рынке есть всего несколько игроков, которые могли бы реализовать такой объем проектов единовременно, и, безусловно, "Киевгорстрой" являлся лучшим решением.
Существуют множество различных подводных камней - и юридических, и технологических, с которыми сталкиваешься при достройке чужих объектов. Эти нюансы показывает аудит проекта, который длится несколько месяцев. Наша компания участвует в этом аудите, и в дальнейшем мы также планируем помогать в реализации некоторых объектов. Основной проблемой, как я уже говорил, является то, что все объекты находятся на разной степени готовности, в большинстве комплексов квартиры реализованы более чем на 2/3.
Предстоит длительный переговорный процесс с существующими инвесторами, который никогда не бывает простым. Решения по переоформлению договоров, работа с кредиторской и дебиторской задолженностью, переоформление разрешительных документов и так далее. Все это вопрос не одного года.
- Сейчас профильное министерство работает над созданием законопроекта о недостроях. Что бы вы посоветовали учесть при создании этого документа?
- Необходимо законодательно определить, что такое долгострой и недострой. Например, дом должен возводиться два года, но прошло пять лет, а проект до сих пор на уровне котлована и без какой-либо динамики на стройплощадке. Это недострой или долгострой? А если работы продолжаются, но очень медленно - это что? Сегодня многие застройщики строят не за собственные деньги, а за счет средств, привлеченных от продажи квартир. Объем финансирования то меньше, то больше, стройка идет вялыми темпами, и застройщикам сложно определить, в какой момент у них наступает кризис. Поэтому необходимо дать характеристику понятиям "долгострой" и "недострой" и сформулировать перечень соответствующих свойств. И самый важный вопрос - это консервация. Процесс консервации недостроев должен строго соответствовать технологии, чего сейчас не происходит в абсолютном большинстве случаев. Тогда следующему застройщику будет намного легче завершить проект, а не разбирать по два-три этажа, чтобы укрепить конструкцию.
- Одной из проблем, мешающей завершить недострои, в профильном министерстве называют передачу объекта от одного юридического лица другому. Это правда?
- В зависимости от объекта и юрлица. Существуют недострои с большим шлейфом обязательств, которые не хочется на себя брать. Например, на момент нашего вхождения в ЖК "Киевский шлях" (Борисполь) его застройщик находился в процессе банкротства. Новый застройщик, который входит в нашу группу компаний, этот проект получил "в нагрузку", когда на аукционе купил производственные мощности и автобазу. Наш застройщик не стал правопреемником, а получил незавершенный проект с достаточно сложной историей. Недострою 14 лет, проект нуждался в доработке в соответствии с требованиями времени, а в объекте уже реализовали 50% квартир. В такой ситуации суммы от реализации оставшихся квартир недостаточно для завершения строительства, поэтому необходимо привлечение дополнительных средств. Речь шла о сумме 1400 гривен за квадратный метр. Существующим инвесторам было заранее озвучено о необходимости доплат, при этом застройщик предоставлял возможность погасить данную сумму с рассрочкой платежа.
В процессе работы над объектом возникали и другие нюансы. Например, в какой-то момент появилось несколько десятков дополнительных договоров на якобы оплаченные квартиры, но при этом без каких-либо подтверждений по банку. Этот вопрос долгое время находился на решении суда, но также был разрешен положительно.
Однако несмотря на все сложности, мы считаем это позитивным кейсом, - на данный момент объект достроен. Инвесторы получили свои квартиры, а мы - очередной реализованный проект в портфель и ценный опыт. Но на рынке есть случаи, когда застройщики десятилетиями не могут решить проблемы своего предшественника.
- Могли бы привести пример?
- Мы сейчас рассматриваем один из объектов на Оболони, знаменитый недострой на Семьи Кульженко. На этом проекте сменилось уже трое игроков. Сначала ЖК назывался Family Тown, потом - Tesla House, а еще через время - Kyiv Sky. Одной из проблем является идентификация текущих инвесторов, но это только одна из проблем, хотя само месторасположение участка очень перспективное.
- Если проект такой проблемный, то зачем вы туда идете?
- Окончательное решение мы пока не приняли. Да, было три попытки довести этот проект до ума, но среди тех, кто пробовал, не было ни одного крупного застройщика с репутацией и соответствующим опытом по завершению недостроев, который есть у нас. Первая попытка реинкарнации была предпринята, что называется, на хайпе, еще в докризисные времена, когда все хотели стать застройщиками. Во время второй, более взвешенной, часть квартир даже продали, но денег для достройки объекта не хватило. Третья попытка тоже была неудачной, потому что застройщик был малоизвестный и не смог побороть предубеждение потенциальных покупателей. Украинцы не доверяют новичкам без портфеля реализованных проектов, даже если их концепция по достройке - грамотная и взвешенная.
Но уверен: наш наработанный годами опыт позволит решить проблемы, с которыми сталкивались предыдущие застройщики. Тем более у проекта есть большой плюс - его можно достроить без дополнительных оплат от тех покупателей, которые ранее приобрели в нем квартиры и вот уже более 10 лет их ждут.
- Наличие списков инвесторов повышает шансы недостроя заинтересовать другого застройщика?
- Да. Если бы задачу по созданию списков на себя взяло профильное министерство, то многих проблем удалось бы избежать. Такой документ стал бы официальным, им можно было бы оперировать, не опасаясь, что завтра в списке появятся еще плюс несколько десятков якобы проданных квартир.
- Вы завершили три долгостроя. Им всем было более 10 лет. За такой срок с "коробкой" может произойти что угодно…
- Мы возвращаемся с вами к вопросу терминологии: что именно считать недостроем и/или долгостроем. Был опыт, когда застройщик, не привлекая деньги инвесторов, вкладывал свои оборотные средства, а проект на продажу не выводил из-за рыночной ситуации. Этот объект можно назвать потенциальным недостроем. И такие проекты есть.
Перед тем как войти в проект, мы проводим анализ его технического состояния. Кроме того, много вопросов возникает и по концепции. 10–15 лет назад массовый запрос украинцев в отношении жилых комплексов был другим: непритязательные "коробки", невысокие потолки, без инфраструктуры и прочее. Сейчас покупатель стал требовательнее, поэтому, принимая решение о достройке того или иного проекта, мы в том числе оцениваем, сможем ли внести в проект что-то новое, уникальное.
- Недострои - сложная история с множеством подводных камней. Зачем они компании? Проще же приобрести участок на "вторичке" и создать проект с нуля.
- В Киеве сейчас очень мало наделов с подходящим целевым назначением и всем пакетом документов. Иногда легче зайти в недострой, чем пытаться сменить целевое назначение участка. В случае с долгостроем алгоритм другой, он требует определенных навыков и знаний. Я неоднократно читал у экспертов рынка, что существует ориентир, показатель успешности достройки долгостроя - процент непроданных квартир. Это не совсем так, нет определенной формулы, где X можно умножить на Y и получить прибыль. Нужно смотреть на локацию, репутационную историю проекта, маркетинговые составляющие и прочее.
Классификация псевдоактивистов
- При достройке недостроев вы часто общаетесь с инвесторами. Наверняка не все довольны какими-то условиями сотрудничества. А вот профессиональные стройактивисты приходили?
- Я с ними сталкивался не только при работе с недостроями. Даже вывел свою классификацию.
- Да? Поделитесь.
- Жители близлежащих домов - это не профессиональные активисты. К последним можно отнести тех, кто выбрал для себя такой способ заработка. Есть одиночки. Я сталкивался с бабушкой - божьим одуванчиком. Она рассказывает о незаконности, пишет письма в инстанции, ходит на приемы к министрам и так далее. А после всего этого приходит и просит большую скидку, на грани рентабельности. Когда столкнулся в первый раз - подумал, что у человека жизненные сложности и речь идет о помощи. Но она появилась позже, уже на другом проекте, с такими же претензиями и просьбой. Такие стройактивисты самые безобидные, они используют законные методы.
А есть те, кто просто приходят и говорят, например: мы хотим здесь парк. Причем наличие ДПТ (детальных планов территории. - А.Ш.) и всех разрешительных документов игнорируется, появляются неформальные лидеры, занимающиеся вымогательством. Это специально обученные люди, которые пойдут драться с охранником, крушить заборы и тому подобное.
- И сколько стоит прекращение безобразия на стройплощадке?
- Если в денежном выражении, то 10–50 тысяч долларов. Если квартирами, то одна-две.
- Как упали расценки… До кризиса 2008 года речь шла о миллионах.
- Тогда была первая проба пера, да и рентабельность бизнеса стройкомпаний была намного выше. Может прийти не одна организация, а три-четыре. Если одна ушла с деньгами, то это сигнал для остальных стройактивистов. Есть те, которые приходят и просят деньги сначала за "тишину", а потом предлагают свои услуги за охрану.
- Какие есть эффективные инструменты для борьбы с профактивистами?
- Законные методы - только суд. Наша юридическая служба готова отстаивать нашу позицию в суде. Мы работаем в рамках закона и точно не будем причинять вред городу спорными проектами.
- Как вы считаете, можно ли на уровне города противостоять этому теневому рынку?
-У меня нет для города каких-то готовых рецептов. Сами мы предпочитаем отстаивать свои позиции в судах. Если бы уголовные дела открывались не только в отношении застройщиков, но и в отношении таких псевдоактивистов, то, думаю, это помогло бы.
- Полагаю, что в создании такого рынка виноваты и сами застройщики. Возводят дома в заповедных зонах, исторических местах и так далее.
- Сейчас идет борьба за лакомые кусочки. Необходим пересмотр текущего и утверждение нового генплана. Ведь на данный момент существует много промышленных зон или зон с назначением под складские помещения там, где логично было бы возводить жилые кварталы. Наличие работающего и соответствующего времени генплана территории помогло бы решить многие проблемы. Намного проще работать, когда есть документ, где прописано, какие зоны можно застраивать. Если бы законодатели создали для нас прозрачные правила игры, то многие вопросы отпали бы.
Законодательная боль рынка
До 01.01.2020 г. правительство должно ввести электронный кабинет заказчика строительства, а до февраля 2020 г. - утвердить план мероприятий по созданию и внедрению Единой государственной электронной системы в сфере строительства. Этого требует Закон от 17.10.2019 г. №199-IX, который вступил в силу с 01.12.2019 г. Единую государственную электронную систему в сфере строительства будут составлять: реестр строительной деятельности, электронный кабинет пользователя электронной системы, портал электронной системы.
- Электронный кабинет какие-то существующие проблемы решает?
- Преимущества работы онлайн очевидны. Но более детально я пока не готов комментировать. Сейчас идет тестирование системы, давайте дождемся, когда заработает. В любом случае надеюсь, что уйдет в прошлое та практика, которую мы имеем с ГАСИ. Мы отправляем пакет документов, а нам его возвращают, потому что одна страница не заверена.
- Сейчас ГАСИ (Государственная архитектурно-строительная инспекция. - А.Ш.) обезглавлена. Как работает ведомство?
- Сложно сказать. Мы в этом году уже успели все сдать: ЖК "Лебединый", ЖК Woodstoria, ЖК "V квартал" - всего около двух тысяч квартир. В следующем году три очереди в ЖК Terracotta, последняя очередь в ЖК "Лебединый", а также ЖК LIKO-GRAD Perfect Town. Откроем продажи в новом ЖК бизнес-класса Stanford.
- Чем ЖК Stanford уникален?
- Для нас это первый самостоятельный проект такого уровня и масштаба в бизнес-классе строительства. Идея этого проекта вынашивалась уже долгое время, и мы все еще продолжаем работать над улучшениями концепции. Хотим предложить нашему требовательному покупателю не эфемерное "лучшее", а то, что ему действительно необходимо без лишнего лоска и пафоса, что часто встречается в объектах такого класса. Потому и назвали наш концепт "Бизнес-классикой". Мы не проповедуем Luxury, мы говорим "у нас нет ничего лишнего, потому как у нас все взвешено и продумано. Вы платите не за избыточную роскошь, а за проверенную традициями бизнес-классику.
За основу взяли архитектурный ансамбль Америки 1930-х. Сейчас покупателя сложно чем-то удивить, поэтому решили уйти от пафосных проектов и сосредоточиться на классической архитектуре и инфраструктуре. Никакого излишества - только необходимые вещи. Это будет полноценный полифункциональный комплекс, сейчас на завершающей стадии инфраструктурная концепция: особое внимание будет уделено образовательному проекту, также при старте продаж мы сможем сказать, где будут расположены ресторан, фитнес центр, супермаркет, цветочный магазин и прочее. Реализуем уникальную концепцию ландшафтного парка во внутреннем дворе.
- А как вы относитесь к отмене паевого участия?
- Его еще пока не отменили, будет переходный этап. Но в целом - положительно. Система работает так, что застройщик платит два раза. В любом проекте стройкомпания выполняет какие-то инфраструктурные проекты. Например, у нас есть объект, где мы должны проложить инженерных сетей на 20 миллионов гривен, а затем их бесплатно передать городу. Потом еще нужно заплатить сумму паевого участия. Дополнительные платежи влияют на конечную цену квартир.
Мне очень импонирует опыт зарубежных стран, где застройщик заходит на участок, к которому уже подведены все сети.
Влияние доллара на продажи
- Многие игроки жалуются на то, что летом не было продаж.
- Да, я тоже слышал об этом. Но у нас ситуация другая - летом квартиры продавались высокими темпами. Да, сезон начался не так активно, как обычно, но сейчас ситуация выровнялась. Украинцам надо было психологически привыкнуть текущему курсу доллара. Думаю, что сейчас продажи могли быть бы активными, если бы государство не пугало, что завтра курс составит 27 гривен за доллар (Такой курс заложен в бюджет Украины на следующий год. - А.Ш.)
- А вы поднимали цены?
- С начал года рост цен составил 10%. Поднимать еще будем, но в объектах с высокой степенью готовности.
- Каковы доли ипотеки и рассрочки в структуре продаж?
- Ипотека занимает около 5%. Доля рассрочки зависит от жизненного цикла объекта, в среднем около 40%. Но большинство квартир приобретают при 100-процентной оплате.
- Несколько месяцев назад премьер-министр заявил о том, что ипотечные ставки снизятся…
- Этот шаг положительно сказался бы на рынке. Но, к сожалению, я пока не вижу экономических предпосылок для снижения ипотечных ставок. Сложно сказать, сколько нужно времени, чтобы у нас пришли к сценарию Польши, где ипотечная ставка составляет 5% годовых.
- Как вы считаете, следующий год будет легче для застройщиков?
- Рынок не работает в вакууме, например, ситуация с "Укрбудом" долго держала в напряжении покупателей квартир. Но в этих обстоятельствах мы наблюдали единство игроков, когда ведущие компании не топили конкурента и не спекулировали на ситуации, а сообща искали пути решения. Это говорит об определенной зрелости рынка, его выходе на новый, более цивилизованный этап. Появляются четкие правила игры, повышаются стандарты строительства, усовершенствуется законодательство. Год будет непростым, но за 28 лет работы мы научились выполнять свои обязательства в любых условиях.