Инвестиционный кризис продолжает терзать тяжело больную украинскую экономику. Напомним, что спад капитальных вложений составил в 1994-м, 1995-м и 1996 гг. соответственно 25, 35 и 20%. К этому добавился кризис неплатежей. Так, в строительстве, на которое падает основная нагрузка по освоению капвложений, на 1 января 1997 г. оплачено лишь 56% выполненных работ. И в этой крайне неблагоприятной ситуации своеобразным маяком наращивания инвестиционного потенциала и его последующего воплощения в квадратные метры жилья оказался тандем из АО «Холдинговая компания «Киевгорстрой» и акционерного коммерческого банка «Аркада», о котором «ЗН» уже писало 27 июля 1996 года. Чем же закончился для нашей «сладкой парочки» минувший год и каковы ее ближайшие планы?
С помощью привлеченных АКБ «Аркада» 54 млн. долл. частных инвестиций ХК «Киевгорстрой» построил в прошлом году свыше 134 тыс. кв. м жилья или около 2000 квартир. Сравнив эту цифру с двумя другими - 284 квартирами, построенными компанией на средства предприятий и организаций, и 119 квартирами, построенными ею за счет городского бюджета, - приходим к однозначному выводу: данные источники финансирования перестали играть, как это было прежде, ведущую роль в жилищном строительстве. Так что в этом отношении сделанный в прошлой публикации прогноз, увы, оправдался.
На фоне десятков тысяч киевских семей, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий (в Украине эта очередь составляет примерно 2,5 млн. семей), возведенное «Киевгорстроем» жилье - конечно же, капля в море. Но дело здесь не в возможностях последнего, чья производственная мощность составляет 1,2 млн. кв. м, т.е. в среднем 20 тыс. квартир в год. Дело - в финансовых ресурсах, которые на нашем внутреннем рынке пока весьма ограничены. И все же свет в конце тоннеля начинает просматриваться.
Западными специалистами составлен следующий рейтинг роста риска инвестирования свободных денежных ресурсов:
1 - в наличность,
2 - в банковский депозит,
3 - в розничную торговлю,
4 - в производство товаров и услуг широкого потребления,
5 - в жилищное строительство,
6 - в предприятие со сменой руководства,
7 - в тяжелую промышленность,
8 - в высокотехнологичное производство,
9 - в ноу-хау,
10 - в рулетку.
Особенность данного рейтинга - тесная корреляция с ростом срока вложений. И если с этой точки зрения бросить ретроспективный взгляд на становление и развитие украинского рынка вообще и института инвестиций в частности, то сейчас они как раз и подошли к «освоению» пятой ступени - жилищному строительству.
Это вовсе, разумеется, не означает, что перестали быть выгодными предыдущие «ступени». Но прошу обратить внимание на факт, который уже упоминался в прошлой публикации и который подтвердился по итогам 1996 г., - годовая ставка дохода от реализации инвестиционных проектов АКБ «Аркада» значительно превышает ту, которую можно сегодня получить по банковским депозитам, и составляет 90% в гривнях или 60% в СКВ. И это при том, что вклады в форме целевых жилищных (гаражных) облигаций или аналогичных фьючерсных контрактов фактически застрахованы более чем солидным имуществом компании, балансовая стоимость которого «шкалит» за сотню миллионов гривен.
Второй момент, на который я бы хотел обратить внимание, заключается в том, что инвестиции - это вложения не столько в проект, сколько в людей, способных его реализовать. Вот уже почти год зная тех сотрудников банка, кто данным проектом занимается, могу засвидетельствовать: они пребывают в постоянном напряженном поиске все новых и новых инвестиционных схем и соответствующих финансовых инструментов. Если вчера функции банка ограничивались чисто финансовым посредничеством и клиент должен был постепенно оплатить полную стоимость объекта инвестирования прежде, чем стать его полным владельцем, то теперь возможные риски вложения клиент и банк будут нести солидарно. Скажем, в соотношении 50:50, или 40:60, или 30:70. При этом, правда, и стоимость жилья для клиента возрастет - ведь возмещать оставшуюся сумму ему придется тогда, когда квартира будет иметь полную рыночную цену на данный момент. Но тут уж инвестору предлагается стандартный рыночный выбор: либо более высокие дивиденды, либо более высокая надежность вложения.
Чтобы лучше представить объем жилищного строительства и номенклатуру услуг материального и финансового характера для сегодняшних и потенциальных инвесторов, в таблицах даны краткие сведения о пусковой и перспективной программах работ ХК «Киевгорстрой» за счет привлеченных средств населения.
Большой набор стройплощадок, типов домов и квартир, этажности, сроков сдачи объектов и соответствующих цен квадратного метра общей площади предоставляет инвесторам широкий выбор самых разнообразных материальных и финансовых комбинаций. Но если раньше их можно было осуществлять с помощью фьючерсных контрактов, «плавно» переключая свои вложения с одного объекта на другой с целью конверсии качества жилья, удобства его расположения и сроков сдачи в добавочные квадратные метры жилплощади и наоборот, то теперь банк предлагает новую услугу - договор поручения на реализацию указанного выше портфеля инвестиционных проектов. За свои услуги банк берет 5% от той прибыли, которую он обеспечит клиенту. А уровень последней будет наверняка выше среднего банковского депозитного процента в стране. Об этом свидетельствует хотя бы тот факт, что одними из первых доверителей АКБ «Аркада» стали ведущие специалисты банка.
Нарастив финансовые «мускулы» и набравшись опыта долгосрочного инвестирования, банк намерен приступить к наиболее прибыльной, но соответственно и наиболее рисковой для себя операции - полному самофинансированию строительства квартир и гаражей с последующей их продажей по коммерческим или аукционным ценам (в 1996 г. таким образом было продано около 200 квартир), либо в рассрочку под залог недвижимости (т.е. путем предоставления той или иной формы ипотечного кредита). По расчетам аркадовских специалистов, рентабельность такого проекта может превысить 50%. Если финансовая стабилизация в Украине не будет нарушена, то в самое ближайшее время средняя кредитная ставка по стране будет составлять примерно 10 - 12% годовых и, стало быть, вложения в подобный проект станут весьма привлекательными для внутренних и внешних инвесторов.
Не случайно, ознакомившись с описанными выше инвестиционными схемами АКБ «Аркада», Строительная палата Чили подписала с АО «Холдинговая компания «Киевгорстрой» протокол о намерениях по совместному финансированию жилищного строительства в нашей столице, включая создание целого ряда СП и передачу им чилийских технологий производства и менеджмента, необходимого оборудования и материалов.
Построив по схеме самофинансирования три-четыре десятка домов и приняв в качестве нормы рентабельности 5% в год (естественно, при достаточно стабильной экономической ситуации в стране), банк сможет вполне уверенно осуществлять десяти-пятнадцатилетнее ипотечное кредитование. К ним, скорее всего, добавятся и арендная (лизинговая) эксплуатация жилья.
Наряду с поиском новых инвесторов, банк приступил к региональной экспансии в области жилищного строительства. Первой «жертвой» пал Житомир, где в мае текущего года сдается сборный железобетонный дом (микрорайон «ЗИЛ»), а в сентябре-октябре - кирпичный (ул. Победы, 91). Всего в двух этих домах имеется 310 квартир, оформлено на сегодняшний день 50 фьючерсных контрактов, привлечено инвестиций на сумму свыше полумиллиона гривен. На очереди - Кременчуг, Киевская область и другие регионы Украины, а возможно, и СНГ.
И все же есть один серьезный пробел в деятельности нашего тандема. Впрочем, этим «недугом» страдает вся отечественная индустрия. Речь идет о том, что упор в инвестиционной политике украинских предприятий делается на «материальную помощь» оборудованием, технологиями и звонкой монетой. Приведенный выше чилийский пример - лишнее тому подтверждение. В то же время почти полностью игнорируется такой мощный источник капитала как рынок ценных бумаг. Редко какое акционерное предприятие - если только это не банк или другая финансовая структура - решается провести дополнительную эмиссию своих акций и разместить их по открытой подписке. А между тем не только зарубежные, но и многие отечественные частные институциональные инвесторы готовы вкладывать значительные средства в акции тех эмитентов, где имеются солидные производственные мощности, технологии, квалифицированные рабочая сила и менеджмент. Мне кажется, что АКБ «Аркада» и ХК «Киевгорстрой» вполне созрели для такого рода инвестиционной схемы.
Ну а то, что перспектива данного направления коммерческой деятельности достаточно благоприятна, свидетельствует еще и такой симптоматичный факт. В рамках «Программы развития ООН» украинскими учеными из Национального института стратегических исследований было проведено социологическое исследование приоритетности критериев оценки уровня человеческого развития. Так вот выяснилось: из 32 возможных критериев важнейшим оказался показатель «Средняя обеспеченность жильем».