два года на рынке жилья
Официальным стартом первого в Украине крупного долгосрочного инвестиционного проекта в области массового жилищного строительства стало решение Киевсовета №80 от 21.03.1995 года. Но за его «спиной» - 42 года обустройства столицы страны и - что символично - ровно столько же строительных предприятий и организаций, объединившихся в холдинговую компанию «Киевгорстрой» в качестве ее дочерних подразделений и ассоциированных членов. Это, увы, - единственное крупное строительное объединение, сохранившееся в республике, слывшей когда-то «главным строительным комплексом СССР». И одна из основных причин такого постсоветского долголетия - своевременно найденное организационно-финансовое решение, как жить и трудиться в условиях острейшего экономического кризиса да еще не упускать при этом перспективу.
«ЗН» уже неоднократно писало о деятельности строительно-финансового тандема «Киевгорстрой - Аркада», и поэтому нет смысла вновь описывать победы и поражения по ходу двухлетнего марафонского забега с промежуточными финишами в виде досрочно, своевременно и несвоевременно сданных домов и гаражных боксов. При общем их количестве в 21 многоквартирный дом (2500 квартир) и два многоэтажных гаража на 871 бокс - отдельные «падения» были неизбежны.
Скорее всего, будут они, к сожалению, и дальше - ведь только до конца этого года холдинговая компания должна сдать в эксплуатацию 12 объектов на 1200 «многокомнатных спальных мест». И это - в нынешней сложной экономической обстановке, в крайне неблагоприятном инвестиционном климате. Один только введенный по новому закону НДС на жилье увеличивает его стоимость на 10 % во время строительства да еще «добавит стоимость» при покупке. Тут немудрено не то что гарантированное качество, но и некоторые адреса строек забыть...
Если некоторые внутренние жилинвесторы полагают, что в плане риска они чем-то отличаются от зарубежных, то это - прискорбное заблуждение. Но в том и состоит «прелесть» переходной экономики, что в период ее «расцвета» можно сорвать крупный куш, который никогда вам не перепадет в эпоху «полной финансовой стабилизации». В нашем конкретном случае речь идет о квартире, которая обходится ее владельцу на 20 % дешевле по сравнению со вторичным рынком жилья и, возможно, на все 100 % - по сравнению с ее стоимостью в грядущих стабильных условиях. Стало быть, кто не рискует, тот и не выигрывает. А ежели не хотите проигрывать, то пока варианты есть: Северная Корея или Куба.
Вот президент холдинга Владимир Поляченко все время сетует, что они с банком «Аркада» поспешили записать в условия контракта 0,5% пени за каждый просроченный день сдачи объекта клиенту, ибо в наших конкретно-исторических условиях - это авантюра. А собственно, чего сетовать? Нормальное рыночное решение, базирующееся на свойствах человеческой психики: клиента надо завлечь, а потом, по мере успешного развертывания рекламной кампании, снять лишнюю финансовую обузу. Точно так же поступает, скажем, любой банк, когда постепенно снижает ставки по депозитам, если клиент пошел косяком. Причем, по примеру нашего славного квазиправового государства, делает это преимущественно задним числом, прекрасно понимая, что покинуть приглянувшееся учреждение психологически ужасно трудно. Ведь вот шестой год переходим к капитализму, а все еще меряем чужие поступки «моральным кодексом строителя коммунизма». Но - что симптоматично! - не свои.
Возвращаясь от психологии рынка к его конкретному наполнению, хотим предложить вниманию читающей публики новый инвестиционный проект виновников торжества - «квартира в рассрочку». Он предназначен для тех, кто не в состоянии выплатить в течение года (средний срок строительства дома по фьючерсному контракту) стоимость квартиры. В таком случае вы выплачиваете за год только 70 % продажной цены, а остальное - в рассрочку. При длительности последней в один год - ставка кредита составит 20 %, при двух годах - 30 %, при трех годах - 40 %. Пока эта программа является привилегией акционеров банка «Аркада», т.е. вам придется приобрести на некую сравнительно небольшую сумму ценные бумаги вашего будущего финансового посредника. При этом напомним, что дивиденды у «Аркады» существенно выше, чем у других украинских банков.
Таким образом, по мере укрепления своего финансового положения банк начинает переходить к финансовым инструментам, приближающимся к классическому ипотечному кредиту. Этот опыт получил высокую оценку Президента Украины и рекомендован для изучения и внедрения во всех регионах страны. В частности, на международной конференции «Рынок капитала Украины: инфраструктура и инвестиционные возможности» прозвучал доклад генерального директора финансовой компании «Эльф» А.Малахова об опыте реализации муниципальной жилищной программы в Днепропетровске. У последней много общего с киевской программой, но есть и ряд существенных отличий - например, такое интересное нововведение, как негосударственный гарантийный фонд, выполняющий функцию финансового стабилизатора при конвейерной реализации строительных инвестпроектов.
Были сообщения в прессе и об аналогичной программе в Запорожье, где после многочисленных корректировок пришли к описанной выше схеме - «квартира в рассрочку». Только услуга эта будет стоить несколько дешевле, учитывая «периферийность» территории. Но вот что смущает, так это разрозненность усилий украинских строителей: словно действуют они не в одном государстве, а на разных планетах. Практически ни в одном публичном выступлении вы не встретите упоминаний о «соперниках» - разве что в негативном плане. Эдакое, знаете ли, «мы сами с усами»! Чего, например, стоят такие «запорожские вуса», как следующая фраза в одной из газет: «Подобного еще не было нигде, - утверждает руководитель управления Иван Сухомлин. - Все схемы строительства инвестиционного жилья, изучаемые нами на территории Украины и в других регионах, - это своеобразные пирамиды, которые рано или поздно дают трещину, поскольку из ничего что-то сделать невозможно».
А может, пора заделать другую трещину? Я имею в виду, что строить и жить нам должна помогать не только песня, но и цивилизованно понятая конкуренция. Тем паче, что строительство как одна из наиболее инвестиционно емких отраслей может стать в нашей стагнирующей экономике стартовым выстрелом для марш-броска всего остального хозяйственного комплекса к «сияющим высотам».