22 декабря минувшего года Верховная Рада приняла закон, который мог бы стать поворотным пунктом в жизни миллионов украинцев, но, скорее всего, так и не станет…
Сегодня сложно себе представить, что в то время, когда Юрий Гагарин полетел в космос, в самом центре Киева люди еще порой жили в одноэтажных развалюхах, где на общей кухне не было водопровода, не говоря уж о канализации, туалете или центральном отоплении. Может ли молодой современник понять состояние человека, который из такого жилья попадал в трехкомнатное «чудо» площадью 56 квадратных метров (всегото), но в них входила отдельная кухня, ванная, где из кранов текла вода, холодная и горячая и даже был унитаз!?
Закон Украины «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда» мог бы дать миллионам украинцев возможность испытать подобный — положительный — шок, конечно, с поправкой на современные стандарты. Но при одном условии — если бы у его авторов и наших депутатов хватило той мудрости и политической воли, что отличали тогдашнего руководителя бывшего СССР, которому своим названием и обязаны хрущевки и которого большинство наших современников знают по его «громкому» выступлению на трибуне ООН.
Чтобы только оценить современные масштабы проблемы, отметим, что в Украине на сегодняшний день есть 75 млн. кв. м ветхого жилья, т. е. подлежащего безоговорочному сносу, на которых обитают около 3,6 млн. человек. В наиболее обеспеченном Киеве 9 млн. кв. м из 55 млн., т. е. шестая часть жилищного фонда, признаны непригодными для проживания. Учитывая, что хрущевки в столице составляют около 20% жилфонда, становится понятно, что именно на них приходится львиная доля ветхого жилья.
Почему же принятый закон останется, по нашему убеждению, лишь очередным благим намерением?
Реконструировать или сносить?
Известно, что все хрущевки делятся на два вида — кирпичные и панельные. Первые, как и любые другие правильно построенные и эксплуатируемые кирпичные дома, имеют практически неограниченный срок жизни. В советские времена всем туристам в Таллинне, Вильнюсе или Риге показывали жилые дома, которым больше 300—400 лет. В Западной Европе можно увидеть целые кварталы и города из таких старинных, но отнюдь не старых зданий — жить в них считается в порядке вещей. Поэтому устареть кирпичные хрущевки могут только морально.
Принципиальное отличие панельных домов состоит в том, что они не представляют собой такого монолита, как кирпичные, поэтому при неизбежной со временем осадке возникают напряжения и трещины между панелями, что и ограничивает срок их жизни 50—100 годами.
Для специалистов все это — азбучные истины, но чиновники, которые готовили и принимали закон о реконструкции, от них просто отмахнулись. Хотя, казалось бы, закон, в первую очередь, должен был определить типы домов, которые либо подлежат сносу в обязательном порядке, либо допускают модернизацию.
Как реконструировать?
Автор насчитал более 20 типовых проектов, которые были реализованы при массовом индустриальном строительстве (на самом деле их, вероятно, намного больше). Существуют также десятки проектов как отечественных, так и апробированных в других странах, которые предлагают различные варианты модернизации, включая снесение перегородок, достройку лоджий и балконов, надстройку нескольких полноценных этажей или облегченных мансард и т. д. как с отселением жильцов, так и без него, но в любом случае — с существенным улучшением качества жилья. Крайний вариант — снос старых и постройка новых домов.
Выбор вариантов определяется степенью изношенности или прочности конструкций, финансовыми соображениями, а также субъективным фактором — найдут ли хозяева строительных фирм деньги и достаточно весомые аргументы для отцов города, чтобы затеять самое дорогое, но и самое прибыльное дело — все разрушить и построить заново.
То, что поле для, мягко говоря, злоупотреблений здесь непаханое, говорит опыт России. В Санкт-Петербург в 2004 году «вошла» Московская инвестиционно-строительная компания (собственник — небезызвестная Елена Батурина). МИСК пообещала полностью отселить некий квартал №18 в Купчино из 27 хрущевок, построив для жителей новый. Мэр Москвы Ю.Лужков и губернатор Северной столицы В.Матвиенко с помпой подписали договор, по которому компания обязывалась построить 115 тыс. кв. м жилья. Получив прекрасный участок земли по соседству (вероятно, даром), МИСК построила там обусловленное число квадратных метров.
Однако оказалось, что их было совершенно недостаточно: в 18-м квартале насчитывалось 130 тыс. кв. м, т.е. переселить всех было попросту невозможно. Впоследствии выяснилось, что это с самого начала и не планировали, но общественность об этом «просто» не известили. «Несчастливчикам» предлагалась лишь «санация» их домов, что, конечно, далеко не то же самое, что новая квартира. Таким образом, бизнес-леди заработала, городские власти пропиарились, а немалая часть обитателей хрущевок осталась при своих интересах.
Чем закончилась эта история, автору доподлинно неизвестно, но, судя по тому, что жена Ю.Лужкова по-прежнему в фокусе московских событий, становится ясно, что для нее лично она закончилась хорошо.
Для того чтобы подобные истории не могли повториться в Украине, новый закон, помимо прочего, должен был определить процедуру принятия решения о реконструкции, порядок проведения строительной и других экспертиз, технически и экономически обоснованный выбор вида реконструкции и другие важные параметры. Определяет ли он это? Судя по всему, не очень.
Где эта улица, где этот дом?
Главным оружием в борьбе со злоупотреблениями или махинациями в любой сфере человеческой деятельности, а не только в строительстве, должна быть публичность процесса. Следует отметить, что украинское законодательство предусматривает оповещение граждан обо всех этапах любого строительного действия, начиная с принятия решения о разработке проекта и заканчивая информированием о его утверждении и публикацией выводов различных экспертиз о возможных последствиях реализации этого проекта. Однако, как показали события последних лет в Киеве, когда жители вынуждены были массово противостоять стройкам в своих дворах, эффективность этого законодательства близка к нулю.
Абсолютно очевидно, что реконструкция, непосредственно касающаяся каждого (!) жителя квартала или микрорайона, — совершенно особый случай. Представьте себе ситуацию: человек уехал на заработки за границу, возвращается через несколько лет и не может найти свой дом, не может даже узнать квартал, где он вырос. Оказывается, его полностью снесли и построили на его месте нечто совсем другое. Маловероятно, скажете вы? Но по закону вероятности такие события вполне возможны, если количество обитателей хрущевок достаточно велико.
Следовательно, в нашем случае нужно предусмотреть особый порядок информирования граждан и гарантии при неполучении последними подобной информации. Понятно, что это именно тот случай, который может наплодить значительное количество лиц «без определенного места жительства», и понятно, что мошенники не преминут им воспользоваться.
Дает ли принятый закон какие-либо гарантии — вопрос чисто риторический.
Хочу быть царицею морскою!
Если почитать высказывания высоких чиновников и менеджеров от строительства о реконструкции хрущевок, все они последние годы прямо-таки взывали о необходимости принятия этого закона. Почему? Прямо они об этом не говорили, но надеялись, что закон избавит их от главной головной боли — проблемы отселения жителей.
Недавно гендиректор очень крупной и известной строительной компании описал такую ситуацию: стоит дом, признанный аварийным, всех жителей расселили — куда они захотели, но одна из обитательниц не захотела быть «простою боярыней». Дом давно стоит без крыши, в нем несколько лет никто не живет, но компания не может его снести и начать строительство: все эти годы продолжается суд со старухой, которая «захотела стать владычицей морскою, а золотая рыбка — чтоб была у нее на посылках».
Закон принят, но удовлетворил ли он застройщиков в этом самом деликатном вопросе? Нет, поставленную проблему — отселение всех без исключения жильцов — он не решил. А в этом случае ни снести, ни провести полноценную реконструкцию дома невозможно.
Добровольно или принудительно?
Закон ввел норму о полной добровольности отселения. Но с такой, извините, «либеральностью» он не стоит даже бумаги, израсходованной на его написание.
Предвижу возражения о священности и неприкосновенности частной собственности, о правах человека, гарантированных Конституцией, и проч., и проч. Поэтому отсылаю оппонентов к 1100-страничной антологии «Демократия» (изд-во «Смолоскип», Киев, 2005), если им, конечно, интересно. Всем остальным кратко поясняю: в цивилизованном сообществе любая подобная проблема решается, если определена демократическая процедура, смысл которой состоит в следующем: решение принимается большинством, но меньшинству обеспечиваются гарантии соблюдения определенных защитных прав. То, что в многоквартирном доме проживает именно сообщество, связанное, попросту говоря, одной крышей, надеюсь, понятно — это отнюдь не совокупность абсолютно независимых собственников, как, например, в селе или коттеджном поселке.
Какие же вопросы надо регламентировать при принятии решения об отселении или даже ремонте многоквартирного дома? Ну, например, какая часть жителей должна согласиться на реконструкцию или переезд — 50, 75 или 95%? Каковы финансовые гарантии для меньшинства? Каковы судебные санкции в случае отказа от выполнения решения органов власти, собрания жильцов или суда о переселении или реконструкции без отселения? Каковы принудительные процедуры выселения? И, вероятно, целый ряд других.
На все эти вопросы закон ответа не дает, как и на ключевой: кто произносит решающее слово — отселять или не отселять? В принципе, ответить на него можно очень просто, как это сделали, например, москвичи.
Статья 1 закона г. Москвы «Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы» гласит: «Основанием для освобождения жилых помещений является решение Правительства Москвы». Точка. Просто и понятно. Вторая часть этой же статьи обуславливает права коллективов собственников, которые управляют своими домами, — ЖСК, товариществ совладельцев и других. Решение об отселении принимает общее собрание этих объединений. Все, никаких других случаев нет.
Московское законодательство в данном вопросе достаточно разработано. Кроме названного, там приняты законы «О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения», «О порядке определения безвозмездных субсидий» и целый ряд других нормативных актов. Вот это и есть современное демократическое решение, гарантирующее права меньшинства, несогласного с переселением.
Другая сторона проблемы — необходимость гарантировать права большинства. Ведь оно может столкнуться с недобросовестностью строителей или властей при проведении реконструкции. Здесь также масса проблем и вопросов — сроки и качество ремонтов, перечень работ и ассортимент материалов, надстройка этажей или мансард и т. д., и т.п. При этом исключительно важно предусмотреть внесудебные санкции против строителей, так как бороться с всесильными строительными компаниями в наших судах-«бессеребрениках» — дело гиблое.
Теперь можно перейти ко второму ключевому вопросу реконструкции хрущевок.
Кто платит за музыку?
К сожалению, на этот вопрос закон ответил очень расплывчато. Казалось бы, весь смысл реконструкции кварталов заключается в том, чтобы улучшить жилищные условия жителей хрущевок без привлечения бюджетных средств города. Поскольку одни не должны жить лучше за счет других, иными словами, если одни киевляне получают новые квартиры за счет других киевлян, это будет несправедливо. Более того, это будет опасно и для состояния новых квартир отселенцев. Почему?
Как вы думаете, почему множество домов, построенных в советское время (квартиры давались, так сказать, в порядке очереди), очень быстро приходили в ужасающее состояние — речь идет о состоянии подъездов, лестничных площадок, лифтов, внутридомовых сетей? Позволю утверждать: это происходило абсолютно закономерно — человек не ценит того, что досталось ему легко или вовсе бесплатно.
Закон предусматривает достаточно ограниченную компенсацию обитателям хрущевок за все неудобства. Фактически это возможность увеличения жилплощади в 1,5 раза за счет инвестора, за остальные излишки площади придется платить. Но и эта норма — не обязательная, что тоже вызывает вопрос.
Экономическая целесообразность реконструкции заключается в следующем: на месте старых домов необходимо построить новые (или другим способом увеличить жилые площади) из такого расчета, чтобы продажа вновь построенных квартир компенсировала все расходы.
Строителям это выгодно по множеству причин — упрощаются вопросы получения земельного участка, инженерная инфраструктура готова, местоположение большинства хрущевок — в обжитых и благоустроенных частях города (в Киеве 80% таких домов — вблизи станций метро), т.е. ликвидность и цена резко повышаются. Известно, что при фактической себестоимости 1 кв. м порядка 500—600 у. е. в Киеве эти же метры продаются по 2,5—3,5 тыс. долл. и больше. Так что можно предположить, что даже для обеспечения жильем отселенцев из хрущевок строители имеют четырех-пятикратный запас финансовой прочности.
Однако и в этом случае лоббисты закона заложили туда возможность «черпать» из бюджетной кормушки. Чего только стоит невинная, на первый взгляд, фраза об источниках финансирования реконструкции: «кошти державного та місцевих бюджетів з наступним їх поверненням»!?
Строительный опыт возведения «пирамид»
Если строительная компания не имеет средств или банковских кредитов для того, чтобы построить стартовый дом для отселения людей из квартала реконструкции, то прокуратура может смело брать с ее владельцев подписку о невыезде и начинать полномасштабную финансовую проверку. Просьба компании одолжить бюджетные деньги у города (для начала отселения) может означать только одно — она работает по «принципу пирамиды»: строит квартиры для тех, кто заплатил раньше, за деньги тех, кто заплатил позже. То, что большинство киевских строительных компаний работают именно по такому принципу, — не признанный обществом, но достаточно очевидный факт.
Подтверждают его целый ряд лежащих на поверхности признаков. Во-первых, практически все дома, которые строят за счет инвесторов, не сдаются в установленный условиями договора срок — а ведь деньги уже уплачены! Во-вторых, практически все строительные компании стараются создать побольше «заделов», т. е. получить землю, оградить участок, вырыть котлован и… оставить все это до лучших времен. Глядишь, что-нибудь да подорожает: земля, квартиры или что-то еще. Понятно, что на таких «заделах» оседает значительная часть средств, которые вернутся неизвестно когда.
В подтверждение приводим слова «главного землемера» Киева А.Муховикова, сказанные еще в 2005 году: Киевским горсоветом выделено земельных участков под строительство примерно 7,6 млн. кв. м жилья, т.е. на пять лет вперед.
Отметим, что в каждом решении горсовета указывается срок, в течение которого необходимо оформить всю проектную документацию и начать строительство. Это и заставляет строителей ставить заборы, рыть котлованы, а потом спокойно «бросать» стройку. При этом одному Богу известно, сколько компаний бесплатно (за вычетом взяток) получили землю только для того, чтобы потом ее просто продать.
В-третьих, хотя расследование по нашумевшему «Элита-центру» не завершено, смею предположить, что ее собственники изначально хотели заработать, а не украсть, просто не смогли собрать достаточно денег, чтобы завершить уже начатые объекты. Действительно, зачем красть, если люди добровольно платят в пять раз больше, чем стоит этот товар?
Вместо того, чтобы приводить другие аргументы, подтверждающие тотальность «методики пирамид» в строительной отрасли, сделаем одно важное предупреждение.
Спасение строителей — дело рук самих строителей
Как известно математикам, если бы «пирамиды» строились на бесконечном множестве, их высота была бы бесконечна. Но они разрушаются именно потому, что строятся на конечном, ограниченном множестве людей, которых удается вовлечь в «игру». Как только в стране закончатся люди, которые могут заплатить запрашиваемые суммы за строительство жилья, все стройки попросту встанут.
Теоретически можно, конечно, предположить, что число людей, имеющих деньги на постройку квартиры, будет постоянным все последующие годы. Люди будут рождаться, зарабатывать деньги и вкладывать их в строительство жилья, т. е. финансовый поток в карманы строителей никогда не иссякнет. Но так же понятно, что ширина и глубина его, т.е. число инвесторов и стоимость квартир, не будут постоянными.
На этот поток влияет множество факторов и любая случайность, например, ситуация с компанией «Элита-центр» (а это скорее случайность, чем закономерность), может повлиять на устойчивость этого процесса. Пострадать в результате могут десятки и сотни тысяч ни в чем не повинных людей.
Не дай Бог, конечно, чтобы представители прокуратуры или налоговой вздумали воспользоваться выводами этой статьи как руководством к действию и уже завтра организовать полномасштабные проверки всех строительных компаний страны. Это как раз и может привести к обвалу рынка и замораживанию строительной и смежных отраслей. Провести санацию, т.е. очищение в среде строительных компаний необходимо, но делать это следует крайне осторожно: поддержать слабых за счет сильных путем создания строительных ассоциаций, холдингов и других форм бизнес-взаимодействия.
В противном случае падение слабых компаний неизбежно ударит и по сильным. Поэтому не только дело чести «Киевгорстроя», «Житлоинвеста» и других флагманов поддержать своих коллег, но, можно сказать, это и дело их собственного спасения.
Как окончательно не погубить Киев?
Это — третий ключевой вопрос в проблеме реконструкции хрущевских кварталов и микрорайонов. И вот почему. Эти кварталы строились по градостроительным нормам, рассчитанным на определенное количество жителей, заданную высотность, соответствующую нагрузку на социальную и инженерную инфраструктуру. Просто возвести на месте пятиэтажек лес из небоскребов означает загнать людей в рукотворные каменные ущелья. Солнце будет показываться там только в день летнего солнцестояния, детские площадки будут располагаться рядом с вытяжками на крышах общественных гаражей, а деревья и кусты будут комнатных размеров и расти в кадках возле подъездов.
Следовательно, необходимо соблюсти баланс между экономической целесообразностью проекта (его окупаемостью) и градостроительными — человеческими! — параметрами, воплощенными в старых СНиПах или новых украинских ДБН. Надежды на городскую власть нет. Не хотелось примешивать к этому анализу политику, но без нее, очевидно, не обойтись — это уже доказали события в столице как при старом, так и при новом мэре.
Именно А.Омельченко перед выборами показательно остановил 10 наиболее скандальных строек, которые после выборов благополучно двинулись дальше. Именно
Л.Черновецкий перед выборами пообещал, что «не будет ни одной незаконной стройки», но все они, как на грех, оказались «законными» и успешно продолжаются, незаметные на фоне тарифной эпопеи.
Надежда, следовательно, только на нас самих, жителей крупных городов, которым в наибольшей степени угрожает процесс неконтролируемой городской общиной «комплексной реконструкции». В том, что она рано или поздно начнется, даже с таким убогим законом, нет ни малейших сомнений.