Уже полтора года прошло, как правительство приняло постановление №432 от 2 мая 2023-го, которое не только облегчает гражданам Украины внесение в электронный Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество (ГРВП) права на такое имущество, но также впервые позволяет вносить в ГРВП право на будущее имущество (то есть незавершенные строительством квартиры или дома) без вмешательства в этот процесс государственного регистратора. Однако проблем с регистрацией меньше не стало.
Реестр возможностей
Постановление №432 внесло изменения, которые регламентируют правила регистрации в электронном реестре права собственности на недвижимое имущество в Украине.
И тут нужно обязательно отметить, что сам электронный реестр Министерство юстиции ведет только с 1 января 2013 года, поэтому недвижимость, приобретенная, инвестированная или унаследованная до этой даты, попадает в этот реестр лишь в двух случаях:
- при осуществлении с этой недвижимостью соглашений любого характера (только если соглашение заключалось после начала ведения электронного реестра);
- при добровольном самостоятельном внесении гражданином права на имущество в реестр.
Почему важно вносить сведения о праве собственности в электронный реестр? Прежде всего потому, что если информация находится в электронном реестре, то она элементарно не потеряется. Ведь если потерять бумажные носители, то их не всегда можно будет после этого восстановить, хотя БТИ все еще хранят бумажные копии. Но у нас война, и где гарантия, что туда не прилетит? Где гарантия, что не прилетит в дом, где вы храните бумажную копию, и она будет уничтожена? А главное, для подачи заявления на возмещение стоимости поврежденного или уничтоженного имущества обязательно нужна выписка из ГРВП. Такая выписка может понадобиться и для других целей, поэтому нахождение информации в электронном реестре прав на недвижимость сегодня просто необходимо.
Как проводится регистрация? Теперь регистрация происходит намного проще, чем раньше. Сейчас вы можете обратиться в ЦПАУ, к государственному регистратору или нотариусу. Хотя попасть к регистратору бывает достаточно сложно, потому что они перегружены, а к нотариусу слишком дорого.
Обычно для регистрации прав через ЦПАУ гражданину нужно подать специальное заявление.
Типы заявлений:
- о государственной регистрации прав;
- об исправлении технической ошибки, сведений в Государственном реестре вещных прав;
- об исключении из Государственного реестра вещных прав сведений о возобновлении договора;
- об отмене;
- о запрете совершения регистрационных действий;
- об отзыве заявления;
- о взятии на учет бесхозного недвижимого имущества;
- другое.
Преимущества регистрации права собственности в ГРВП
Первое, что следует отметить, это удешевление услуг регистрации по сравнению с внесением недвижимости в ГРВП нотариусом перед подписанием соглашения купли / продажи. Важно также понять, что пока вы не продаете недвижимость, то вносить права на нее в госреестр необязательно. При этом какие-либо действия с недвижимостью невозможны, если она не зарегистрирована в электронном реестре. В частности, нельзя получить компенсацию за уничтоженное или поврежденное имущество, нельзя его передать в залог под кредит и т.д.
Второе — это снижение нагрузки на регистраторов, особенно по правам на будущие объекты, которые теперь просто «подтягиваются» из другого реестра без участия регистратора.
Третье — это повышение степени защищенности прав лиц на недвижимое имущество, поскольку невозможно провести регистрацию по сфальсифицированным документам (недобросовестных нотариусов мы исключаем, кроме того, примеры с недобросовестными нотариусами включали довольно крупные объекты недвижимости).
Четвертое — возможность получить компенсацию в случае уничтожения бумажных документов. Более того, бумажные документы больше не нужны, поэтому не стоит нервничать, что с ними что-то случится.
Пятое — возможность регистрации в ГРВП прав на будущую недвижимость, то есть прав на незавершенный объект недвижимости, что сделает невозможной его продажу дважды или трижды, как это произошло в «Элита-центр», что вызвало один из самых больших мошеннических скандалов на рынке недвижимости.
Недвижимость на неподконтрольной территории
Впрочем, процесс внесения объектов в ГРВП двигается не очень быстро. По оценкам экспертов, на сегодняшний день в электронный реестр внесены права на 10–15% объектов недвижимости от их общего количества. То есть понятно, что граждане не спешат это делать. Почему?
На то есть несколько причин. И самая главная заключается в том, что владельцы часто не понимают, почему надо внести право на свою недвижимость в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество. Они считают, что право у них есть и потерять его просто невозможно. Они не знают, что процедура регистрации сегодня довольно несложная, надо только обратиться в ближайший ЦПАУ, конечно, прихватив с собой документы, которые удостоверяют личность владельца (или личности всех владельцев), и документы на имущество — квартиру, или паркинг, или другую (например нежилую) недвижимость.
Не будем вспоминать мошенников, которые хорошо научились подделывать документы, и без них причин хватает. Они все перечислены выше. Особенно это касается тех, кто приобрел права на недвижимость до 2013 года и эта недвижимость расположена сейчас очень близко к линии фронта.
Не стоит также забывать и о том, что на сегодняшний день возможность получить компенсацию распространяется даже на имущество, находящееся на неподконтрольной территории, но для этого оно опять-таки должно быть внесено в электронный реестр.
И последнее. Не следует рассчитывать на то, что в статье можно перечислить все регистрационные случаи и документы. Зато все они есть в нормативно-правовом документе — постановлении Кабинета министров. А в статье приведены только наиболее распространенные случаи.