Посадить дерево, родить сына, построить… вот тут у современного украинца начинаются проблемы. Между тем эти три обязанности мужчины можно считать не только формулой человеческого счастья, но основополагающими принципами существования государства — здоровая экология, высокая рождаемость и… наличие отдельного жилья для каждой семьи. Остальное — экономика, образование, культура, обороноспособность — без такой основы непрочно, как дом без фундамента.
Советская система относилась к населению как хороший хозяин к… рабочей скотине — ни при каких условиях не выгоняла ночью из хлева, в том смысле, что, согласно Жилищному кодексу, выселить семью из жилья за неуплату жилищно-коммунальных услуг было невозможно. Не надо, конечно, строить иллюзий по поводу гуманности той системы, но «хозяева» понимали ценность человеческого потенциала, и ярче всего это проявилось в разрешении послевоенного жилищного кризиса. Скупо, панельно, пятиэтажно, но проблема была решена, и имя организатора и вдохновителя этой победы увековечено в народной памяти словом «хрущевки».
Как же решают эту проблему современные, образованные, хорошо одетые и европеизированные (не в упрек Никите Хрущеву), политики Украины?
Чего и сколько строим
В 1990 году в УССР было возведено 17,5 млн. кв. м жилья. Если взять это за точку отсчета, то независимая Украина только в прошлом году преодолела… 50-процентный уровень этой величины. Однако валовые показатели не совсем точно отражают ситуацию. Так, в 2007-м было построено 10,2 млн. кв. м против 8,7 млн. в 1995 году (когда начался послекризисный подъем). Однако по числу сданных квартир ситуация прямо противоположная: в 1995-м их было 118,2 тыс., а в 2007-м — всего 94,6 тыс.
Бывшая квартира В.Щербицкого на улице Шелковичной (в 90-х автор бывал там в офисе Всемирного банка) сегодня выглядит достаточно скромно — тогда семи- и восьмикомнатных апартаментов не строили вообще, а в 2007-м было введено в эксплуатацию 1837 таких квартир. Средняя площадь семикомнатной — 308 кв.м, а восьмикомнатной — 457 кв.м. Такие даже трудно себе представить. Стремлением жить красиво соответствующее предложение рынка объясняет диссонанс между числом квадратных метров и квартир 1995 и 2007 годов. За 12 лет средняя площадь новых квартир выросла в полтора раза — с 73-х до 108 кв. м. Ясно, что это радует очередников, их получающих, но не тех, кто остался стоять в очереди.
Кардинально поменялся и тип нового жилья: в 1990-м индивидуальные дома составляли четверть (25,2%) новостроек, а в 2007-м — более половины (55,5%). Если же учесть, что в последней величине 24,5 пункта — сельские дома, а остальные 31— городские коттеджи, то становится ясно, что Украина идет по пути развитых стран, где наличие элитных малоэтажных кварталов — характерный признак даже мегаполисов. Понятно, что у нас такие дома строят пока что только достаточно состоятельные семьи, ранее обеспеченные жильем и не собиравшиеся десятилетиями стоять в квартирной очереди, поэтому вряд ли такое строительство способствует продвижению этой самой очереди.
Между прочим, в США достаточно развито коттеджное строительство для … бедных — по простым технологиям, из дешевых материалов, с привлечением бесплатного труда волонтеров (там это не наемники, а добровольцы). Но, главное, что эти дома даются не бесплатно, а в долгосрочный кредит. Забавно, что до конца его выплачивают всего несколько процентов семей. Остальных отнюдь не выселяют за неуплату — они меняют это жилье на лучшее.
Как движется квартирная очередь
В 1995 году на очереди в Украине стояло 2,4 млн. семей, в 2007-м — вдвое меньше — 1,25 млн. Однако радоваться здесь нечему: за это время получили жилье не 1,15 млн. семей, как кто-то может посчитать, а в четыре раза меньше — всего 273 тыс. Очевидно, очередь сократилась по другим причинам — очередники или умерли, или выехали из страны, или решили эту проблему без помощи государства. Существует официальный показатель эффективности, точнее сказать, неэффективности квартирной очереди: процент семей, которые стоят в ней десять и больше лет. В Украине это — 70%.
Посмотрим, как росли объемы строительства жилья в Украине последние восемь лет, когда в разгаре был строительный бум, и как при этом двигалась квартирная очередь. В 2000 году было введено в эксплуатацию 62,6 тыс. квартир, в 2007-м — 94,6 тыс. При этом постоянно росли средства госбюджета, которые выделялись на эти цели. То были разные суммы, и на них строили от 84 тыс. до 278 тыс. кв. м. Однако, независимо от источников финансирования, очередь теоретически должна была продвигаться с ускорением, прямо пропорциональным объемам строительства. Дело в том, что все местные органы власти при выделении земли под строительство устанавливают нормативы отчислений от построенного жилья в квартуправления для очередников. Это старая советская практика, некий налог на застройщика.
Что же из квартирного вала перепало в очередь? В 2000 году — 32 тыс. квартир, а в 2007-м — 17 тыс. Сокращение в два раза! Имеем явный парадокс — квартир все больше, а до очереди доходит все меньше. Объяснить его только увеличением средней площади квартир нельзя: она возросла в полтора раза, точно так же, как и построенные площади, то есть отчисления в очередь должны были как минимум сохраниться, но никак не упасть вдвое.
Сколько же надо ждать квартиры? Прогнозированный срок ожидания в очереди можно посчитать, если поделить ее размер (1251889 семей) на число выданных квартир (16931). В результате получим 73,9 года. Если при рождении ребенка семья станет в очередь, то девочка, может быть, доживет до получения новой квартиры: средняя продолжительность жизни женщин в Украине 74 года, а вот мальчик вряд ли (для мужчин этот показатель 62 года)… Ожидание своего жилья в квартирной очереди становится в Украине все более безнадежным делом.
Киев — столица строителей и квартирных очередей
Киев строит больше всех регионов — 1,4 млн. кв. м, или каждый седьмой метр жилья в Украине (данные 2007 года). В отличие от них и от страны в целом, на уровень 1990-го столица вышла еще три года назад и с тех пор ежегодно прибавляет по 100 тысяч. Будет ли так в 2008-м — большой вопрос, и не из-за мирового кризиса. Никакого прироста не было уже по итогам первого полугодия.
В отличие от остальных городов и весей 93% киевских квадратов построено в многоквартирных домах, причем — в многоэтажках (16 этажей и выше). В 2005—2006 годах таких было 71%, в 2007-м — 86%. Средняя площадь 14 907 квартир, сданных в эксплуатацию в 2007-м, — 92 кв. м. Не так много, но это понятно: большие размеры характерны для коттеджей, которые составляют половину новых квадратов. Они-то и дали среднюю площадь по Украине 108 кв. м.
С такими показателями следует ожидать, что очередь в Киеве движется быстрее, но нет: как и в случае с квадратными метрами, каждый седьмой очередник — киевлянин. Из 175-тысячной столичной очереди 2/3 семей ожидают квартиры более десяти лет. Если столичная очередь и дальше будет двигаться такими темпами, то ждать в ней квартиры придется не всю оставшуюся жизнь, а почти всю — 59 лет.
Невзирая на такую «бешеную» скорость, ежегодно к ней присоединяется около шести тысяч, имеющих менее 5,5 кв.м на человека. Что ими движет — неисправимый «совковый» оптимизм, отчаянье или славянское «авось», — сказать трудно. Скорее, и то, и другое, и третье.
Статистика Госкомстата и Л.Черновецкого
Отдельно следует рассмотреть продвижение очереди в 2006—2007 годах, когда в мэрии хозяйничала команда «молодых и перспективных политиков». Если помните, свою деятельность на новом посту Леонид Михайлович как личность, близкая к небесам, начал с масштабной PR-акции под кодовым названием «Кормление пятью хлебами пяти тысяч». Имеется в виду раздача нескольких квартир страждущим из 179-тысячной (на тот момент) очереди, а также всем желающим, кто сумел прорваться к руке дающего.
Даже сегодня нельзя без содрогания вспоминать кадры телерепортажей с того действа — дикая жара, давка, обезумевшие лица, последняя надежда, Страшный суд, прямо-таки «киевская ходынка» и… раздраженное лицо мэра, читающего несчастным мораль, что вы, де, не умеете себя вести.
Через два года разноцветный буклет под названием «Правда победит» с многочисленными фотографиями Черновецкого отчитался: «квартирная очередь сократилась на 12 тыс. человек». Однако государственная статистическая отчетность — не предвыборная заманиловка, и говорит она совсем о другом.
Несмотря на постоянный рост объемов строительства жилья, количество выданных ордеров, наоборот, падало. Если в 2005-м получила квартиры 4291 семья, то в 2006-м — 3786, а в 2007-м — 2970. То есть за два года «руления» городом новой командой в очередь перепало ровно 6756 квартир, причем треть семей из этого количества (2037) остались стоять в очереди, то есть «улучшили» свои жилищные условия совсем незначительно. Более того, заэти два года получили квартиры 889 семей, которые вообще не стояли в очереди (об этом – далее) Как же квартирная очередь могла сократиться на 12 тысяч, если реально квартиры получили только 3830 очередников? Очевидно, естественным печальным путем, но в чем тут заслуга Черновецкого?
Очередь — инструмент демократии. Но не в Киеве
Как и в любой очереди, в квартирной тоже находятся желающие пролезть впереди других, но заметить это не так просто, как в гастрономе. Ситуация в столице отображает то, что происходит и в других городах, но в Киеве, в силу столичного статуса, это явление приобрело просто-таки гипертрофированные размеры.
Во-первых, в квартирной очереди существуют три подочереди: общая, первоочередная и внеочередная. В 175-тысячной киевской они составляют соответственно 65, 26 и 9%. Во-вторых, движутся все они с разной скоростью: в 2007-м жилье получили около шести процентов внеочередников, два процента первоочередников и 0,98 — «общевиков». Получается, чем длиннее очередь, тем медленнее она движется. «Показатель безнадежности» очереди (доля тех, кто стоит в ней 10 и больше лет) во всех подочередях разный: в общей — 76%, в первоочередной — 45%, а во внеочередной — 51%. Ясно, что общая очередь — «болото», в котором можно просидеть всю жизнь и долго пролежать после смерти (пока не обновят форму №3). Но почему половина тех, кому квартира положена «вне очереди», зависает там на десятилетие?
Да потому, что в каждой подочереди есть свои общие, первоочередные и вне-внеочередные члены. Но самое интересное, что из всех разветвлений многохвостной квартирной очереди к прилавку, где выдают «золотой ключик» от новой квартиры, регулярно подходят те, кого в ней никогда «не стояло». Приведенная таблица наглядно демонстрирует, кто и как получил квартиру в Киеве в 2007 году, а также кому и сколько стоять дальше.
Общая очередь в 102 года длиной прямо-таки брутально пачкает красивую картину достижений городской власти — люди, за редким исключением, столько не живут. Понятно, почему 76% семей стоит в этой очереди более 10 лет, но еще длиннее очередь для молодых — 130 лет. Ясно, что от этой мэрской команды они не получат жилье ни молодыми, ни старыми…
В категории первоочередников в «наилучших условиях» находятся обитатели ветхих и аварийных домов — им надо прожить в своем, готовом завалиться жилье всего лет 18. (Военнослужащих, которые вышли в отставку и запас, мы, по понятным причинам, исключаем из рассмотрения.) Наихудшие перспективы имеют (если они вообще их имеют) участники боевых действий и войны, потому что последняя, например, война закончилась 60 с лишним лет тому, а ожидать квартиры им надо в среднем 83 года.
Для внеочередников ситуация лучше: стоять «вне очереди» им надо всего 18 лет. Это в среднем, потому как для чернобыльцев этот срок растягивается на долгих 90 лет. Почему такой разрыв? Потому что «исправляет» показатели загадочная группа товарищей под названием «другие категории», для них скорость получения квартиры просто фантастическая — 6 лет! Но еще более фантастично выглядит то, что треть(!) квартир в этой категории получают люди, которые к очереди и близко не подходили. Кто они — многочисленные украинские космонавты или пришельцы с Марса, особы, награжденные орденом Ярослава Мудрого или неизлечимо больные, районные судьи столицы или прокуроры, не выигравшие ни одного суда у юристов Черновецкого? Статистика молчит.
Диагноз
Первый вывод, который следует сделать из описанного выше, — в существующей системе квартирной очереди государство не сможет обеспечить своих граждан жильем никогда.
Из него неотвратимо следует второй вывод, который, разумеется, не понравится 175 тысячам киевлян и одному с четвертью миллиону украинцев (а также членам их семей) — квартирную очередь следует ликвидировать. Потому что это — мираж, надувательство, обман, всеукраинский «элита-центр», повод и причина государственной коррупции на всех уровнях. Знаменитая ДУСя по закону не имеет права выдавать ордера на квартиры, однако выдает. Под присмотром гаранта Конституции. Нужны ли еще примеры и доказательства?
Поэтому, чем скорее осознают этот факт очередники, а президент, премьер-министр и Верховная Рада заявят об этом официально, тем скорее можно начать решение квартирной проблемы.
Что делать? В 1993 году в мэрии города Тулуза (Франция) вопрос о том, сколько семей стоит на квартирной очереди, поставил местных чиновников в тупик. Оказывается, ни-
сколько. Такого понятия там не было. Как только человек начинал работать, он уже мог нанять или купить квартиру в кредит сроком лет на 30. Понятно, что он переплачивал по процентам втрое, но, главное, имел свое жилье.
Если бы наши государственные мужи и дамы повнимательнее читали Конституцию, принятую еще 12 лет назад, и вдумывались в ее смысл, то в статье 47 они обнаружили бы принципы решения квартирной проблемы: государство должно создать условия, при которых гражданин «может построить, купить или арендовать жилье». Не дать «за так», «на шару» всем подряд — и бедному, и богатому, а дать заработать то, что тебе по труду, по уму, по фигуре или по карману.
По убеждению автора (возможно, и не бесспорному), бесплатного жилья не должно быть вообще, в принципе. Иначе снова, как при «совке», начнется прописывание родителей из деревни, внуков — к бабушкам, фиктивные разводы, матери-лжеодиночки и прочие подтасовки, оправданные тем, что «все так делают» и «это — не запрещено законом». С другой стороны, то, что досталось даром, не ценится и не хранится. Вспомните, как быстро загаживались лифты, ломались двери, выбивались стекла в новых домах, где квартиры были получены «в порядке очереди».
Упомянутая 47 статья говорит о бесплатном жилье отнюдь не категорично: «гражданам, которые требуют социальной защиты, жилье предоставляется бесплатно или за доступную для них плату согласно закону». Сегодня социальное жилье вроде бы строится (например, в Киеве), но кто в нем нуждается, кто «требует» защиты, каков его материальный ценз — законом не определено. В результате — вал PR от Черновецкого, а «социальное» жилье получают судьи, прокуроры, милиционеры… кто ни попадя.
Пути изобретения велосипеда
На самом деле велосипед изобретать не надо. Задача только в том, чтобы адаптировать его к украинским условиям. В мире существует ипотечная система кредитования, и все чиновники, имеющие отношение к проблеме, о ней прекрасно осведомлены. Следует только уточнить, какие камни лежат на отечественных дорогах западного велосипеда.
Во-первых, драконовские условия получения кредитов. Здесь свою роль должно сказать государство. С одной стороны, создать для банков выгодные условия именно в сфере ипотечного кредитования, так сказать, административно, с другой — рыночными способами влиять на ставки. Как? Еще в 1993—1994 годах в Киеве работала группа экспертов Всемирного банка, которая изучала состояние строительной отрасли, банковской системы и платежеспособности населения, чтобы решить вопрос о предоставлении Украине крупного займа на «реабилитацию жилищного сектора». Сбой произошел, понятно, именно по последнему параметру — хилая во всех смыслах статотчетность о доходах населения не позволила ВБ принять положительное решение.
Если бы президент и премьер боролись сегодня не за высокое кресло, а за получение подобного кредита под мизерные шесть-семь процентов, то победитель не только диктовал бы коммерческим банкам, какие им ставить кредитные ставки, но и элементарно выиграл бы выборы. Потому что люди хотят иметь жилье гораздо сильнее, чем идти в НАТО или в Россию. За собственную квартиру можно выучить не только украинский язык, но и, как показала волна эмиграции в Израиль, даже древнееврейский.
Вторая проблема — как обезопасить себя от разных Волконских и подобной ему «элиты». Эта задача — гораздо сложнее, потому что здесь надо договариваться не со Всемирным банком, а со столичным и другими градоначальниками. Поясним.
Основным вопросом в жилищном строительстве является получение земли, по принятой у нас практике: она сдается в аренду на период строительства. И о том, что делается это «не бесплатно», даже неудобно говорить. Решив земельный вопрос, все остальное — дело техники, в том числе и поиск финансирования. Конечно, в нынешних кризисных условиях он усложнился, но в основном для мелких компаний, у которых ничего, кроме офиса, за душой нет.
Менять практику «бесплатной» раздачи земли ни один украинский «черновецкий» не хочет — зачем тогда были потрачены деньги на выборы?! И такая ситуация — основа, на которой вырастают аферы «элита-центров» и неудачи «высотбудов». Последние берут очень большие день-
ги у населения в прямом смысле под чест-
ное слово. И, в случае чего, взять назад с них нечего. Где деньги, спросите?
Безопасная «любовь» инвестора и застройщика
Дело в том, что все строительные компании работают по «принципу пирамиды». Подтверждают это целый ряд лежащих на поверхности признаков. Во-первых, дома, которые строятся за счет инвесторов, никогда не сдаются в установленный срок — а ведь деньги уже уплачены! Во-вторых, все строительные компании стараются создать побольше «заделов», т. е. получить землю, оградить участок, вырыть котлован и… оставить все до лучших времен. В таких «ямах» оседает значительная часть средств, которые вернутся неизвестно когда. Бывший «главный землемер» Киева А. Муховиков еще в 2005 году сказал, что Киевсоветом выделено земельных участков под строительство примерно 7,6 млн. кв. м жилья, т.е. до 2010 года. При этом одному Богу известно, сколько компаний «бесплатно» получили землю только для того, чтобы потом ее просто продать.
Последний свежий пример: широко известный в узких кругах золотой молодежи «стритрейсер» и, по совместительству, депутат Киевсовета, получил не так давно в аренду 30 га на Троещине для «строительства центра автомобильного спорта», а сегодня он уже продает их за 100 млн. долл., хотя и с формулировкой «в аренду». В этом последнем слове — ключ к решению проблемы.
Инвестор, жаждущий в паре с застройщиком испытать «квартирный оргазм», будет застрахован от потери денег только в том случае, если с застройщика будет что взять. Что? Технику он арендует, рабочих нанимает, денег у него нет (пирамида!) и, в случае скандала, больше не будет. Что же тогда остается?
Единственной реальной залоговой ценностью застройщика может быть только земля. Отсюда вывод — застройщик должен ее не арендовать, а выкупать! Это — страховой полис и для инвестора, и, в случае чего, для застройщика.
Впоследствии эта земля закономерно, вместе с квартирами, переходит в собственность жителей дома, и решается другая, конфликтная для города проблема — уплотнительная застройка. Только собственники земли имеют право решать, построить им во дворе детскую площадку, теннисный корт или стоянку для своих машин. И тогда ломать новые строительные заборы в своем дворе не потребуется.
Сколько «зелени» стоит сотка земли, или О пользе соблюдения законов
В описанном выше рецепте есть один принципиальный момент — страховой полис в виде земли будет работать только в том случае, если цена ее определена правильно и справедливо, т.е. на рыночной основе. У нас же Киевсовет вовсю распродает бесценные столичные сотки, в том числе в заповедных и зеленых зонах, на основе «экспертных» оценок. Насколько они «гибкие», вам скажет любой оценщик (по секрету). В результате таких оценок в августе этого года, например, Киевсовет продал полторы сотки на углу улиц Крещатик и Б.Хмельницкого за 8,2 млн. грн., или 110 тыс. долл. за сотку (по тогдашнему курсу). Возможно, такие деньги кому-то покажутся заоблачными, но, по словам депутата Киевсовета Дмитрия Андриевского (блок В.Кличко), «в центре столицы такие цены были в объявлениях трехлетней давности, а в таком уникальном месте стоимость сотки — примерно 500 тыс. долл.».
Бессмысленно играть в игру, правила которой изменяются по ходу игры. Вспомните королевский крокет в «Алисе в стране чудес». Нельзя решать государственные проблемы, если правила игры, законы, нарушаются, причем теми, кто их должен соблюдать в первую очередь — государственными служащими, в данном случае — Киевской госадминистрацией.
В Земельном кодексе Украины еще в 2004 году была записана замечательная статья 134, которая в императивной форме определяла — продажа земель государственной и коммунальной формы собственности для целей строительства должна происходить только на конкурсных основах, т.е. на аукционе. Сейчас эта норма расширена — продажа земли для всех целевых назначений использования земли должна происходить на аукционе!
Если бы эта норма соблюдалась местной властью, подкреплялась нормативными актами президента и Кабинета министров, контролировалась Генеральной прокуратурой, а ее нарушения сурово пресекались судами всех инстанций, у нас бы не было ни элита-центров, ни дерибана земель Киевсоветом, ни такой безнадежной квартирной очереди.