Далеко не каждый из нас придерживается принципов великого комбинатора, но желающих осуществить его заветную мечту - побродить в белых штанах по Рио-де-Жанейро - найдется много. Можно, конечно, побывать там в качестве туриста. Другое дело - почувствовать себя за рубежом «своим». Несомненно, основным атрибутом заграничной жизни является наличие уютного «гнездышка» в избранной стране.
Конечно, причины, побуждающие наших граждан думать о надежном пристанище вдали от Родины, могут быть более прагматичными. Толчком может послужить стремление получить вид на жительство, а то и гражданство какой-либо экономически развитой страны, а то и жажда сорвать куш, занимаясь спекуляциями недвижимостью. В любом случае, чтобы дорогая покупка была выгодной, нужно знать законодательство, тенденции и конъюнктуру рынка недвижимости облюбованного вами государства.
Первым делом - конспирация
Потенциальный отечественный покупатель зарубежной недвижимости, безусловно, знает, что родное правительство не сильно поощряет подобные инвестиции за границу. Вследствие чего перевод солидных денежных средств «за бугор» законным путем довольно проблематичен. Поэтому, господа, побольше конспирации! Хотя, кажется, наших бизнесменов этому учить не нужно: для большинства из них - это обычный стиль ведения дел. Как признался мне один весьма деловой человек, даже с помощью энного количества международных кредитных карточек и дорожных чеков, которые предлагаются отечественными банками, через границу можно переправить значительные суммы. Если все же вы умудрились перевезти валюту в чемодане, не забудьте ее задекларировать на таможне страны прибытия. Например, на Кипре любой банк требует у клиента предъявить документ, удостоверяющий, что деньги легально пересекли границу страны, в других же странах нужно к тому же доказывать их законное происхождение.
По желанию, процесс покупки иностранных апартаментов можно начать в Киеве. Сегодня в столице действует множество компаний, предлагающих недвижимость на Мальте, в Испании, Великобритании, Швейцарии, США, Канаде и других странах. Правда, официально все эти предприятия называют себя консультативными фирмами. Чтобы избежать обвинений в переправке «наших» долларов на чужбину.
Как правило, в таких фирмах вам покажут красочные каталоги и видеофильмы о прелестях заморских апартаментов. Если клиент «клюнул», ему будет предложено совершить поездку на родину товара. Если стороны пришли к обоюдному согласию, то при посредничестве местных торговцев недвижимостью «наша» фирма оформит все необходимые документы на покупку. За подобную «консультацию» компания берет от 0,5 до 8%, в зависимости от стоимости недвижимости. Это в лучшем случае. В худшем - покупателю могут предложить купить, например, бунгало за $100 тыс., которое в действительности стоит $65 тыс.
Впрочем, следует подумать - платить ли посредникам украинским вообще? Ведь даже в самом маленьком провинциальном городишке на Западе действует множество посредников в данной сфере. В любом случае, оформление договора купли-продажи недвижимости обязательно производится в нотариальных конторах по месту ее (недвижимости) расположения.
Страна вашего выбора
Перед тем, как выбрать страну для покупки недвижимости, очень важно предварительно узнать об отношении к иностранцам местных жителей и властей.
Наиболее негостеприимными, неуютными для нашего брата являются Скандинавские страны (за исключением, быть может, Финляндии, поддерживавшей в свое время тесные контакты с бывшим СССР). В Германии и Австрии откровенно недолюбливают «мигрантов с Востока». Далее в этом «черном списке» следуют Швейцария и Франция.
В альпийской стране иностранцам разрешено приобретать недвижимость только в 3 кантонах из 26 - Фрибур, Во и Валэ. При этом там нужно еще попасть в ежегодную квоту на продажу недвижимости иностранцам, которая из года в год уменьшается. Кроме этого, швейцарский продавец через нотариуса должен получить разрешение Федерального департамента юстиции и полиции. При этом нужно учитывать, что купить недвижимость в Швейцарии может только частное лицо и всего один объект на всю семью. Существует ограничение для чужеземцев и на общую площадь дома - не более 200 кв. м. В стране также действует закон, запрещающий перепродажу недвижимости по цене, превышающей стоимость его покупки до того, как пройдет два года со времени приобретения.
Во Франции продавец с покупателем должны подготовить совместное Обещание о продаже - документ, удостоверяющий серьезность намерений сторон. После этого нужно перечислить 5-10% от общей стоимости недвижимости на аккумулирующий счет у нотариуса в банке. Только после соблюдения этих формальностей разрешается оформление остальных документов.
Тем, кто выбрал Монако для покупки апартаментов, следует иметь купчую на недвижимость, банковский сертификат, подтверждающий финансовую состоятельность, и полицейский отчет со свидетельством о рождении.
Если, кроме недвижимости, в перечисленных выше странах понадобится еще и вид на жительство, то придется заплатить $200-300 тыс. за пенсионное страхование и только через полгода начинать оформлять документы.
Наиболее рады славянам на Кипре. Экономика этой страны базируется на туризме, поэтому местные жители находят в лице праздношатающихся людей основных потребителей своей продукции. Поэтому, инвестировав в экономику страны $100 тыс., можно легко получить вид на жительство. Для этого можно просто нанять прислугу-аборигенов, иными словами, предоставить им рабочие места.
Неплохо относятся к «русским» и в Испании. Хотя, как сообщает кипрский русскоязычный журнал «Offshore word», там в последнее время значительно возросли налоги на домовладение, что делает покупку жилья менее выгодной, чем на Кипре. К тому же, если жить в Испании более 120 дней в году, придется платить налоги (до 60%) на общий доход. Для получения вида на жительство следует вложить в экономику страны $200-300 тысяч.
На Мальте иностранец не может купить недвижимость дешевле $55 тыс., а налог при ее перепродаже составляет 17,5%, что не позволяет использовать мальтийскую недвижимость для спекуляций.
Наверное, перебравшись «за бугор», сразу же почувствовать себя, как дома, можно только в Израиле. Там, как свидетельствует статистика, каждый третий прохожий вместо ожидаемого вами «шалом» может сказать родное - «привет». И к иммигрантам на «земле обетованной» относятся более чем хорошо.
Правда, большинство приехавших на ПМЖ в Израиль из стран бывшего Союза только мечтают об уютном очаге. Цены на жилье там по нашим меркам довольно «кусачие». И, что самое обидное для покупателей, стоимость квартир в Израиле стабильно повышается. Причины этому явлению местные теоретики real estate называют разные. В первую очередь, это постоянно прибывающий приток иммигрантов при практически неизменном предложении жилья. Но это уже вторая проблема - в Израиле стали меньше строить. Довольно остро ощущается также нехватка подходящих для строительства земельных участков. Именно этим и объясняются почти астрономические цены на жилье в Иерусалиме, Тель-Авиве и в курортных центрах на Средиземноморском побережье. Существуют также определенные проблемы с отводом земли, для которого требуется согласование в множестве разных инстанций на разных уровнях, вплоть до национального.
Кубышка,
полная «капусты»
Как бы там ни было, райское местечко можно отыскать в любой стране. Основной критерий выбора - это стоимость недвижимости.
Относительно недорогими в Европе считаются апартаменты на Кипре, Мальте и в Испании. Для примера, если в самом дорогом районе Испании - на побережье Коста-де-Соль в городе Марбельо вилла площадью 300 кв. м вместе с земельным участком будет стоить $500 тыс., то в Париже столько может стоить
80-метровая квартира.
Самую дешевую студию (однокомнатную квартиру) на морском побережье Испании можно купить за $25-35 тыс. Перспективным районом в Испании считается курорт Коста-Бланка, где цены еще не доросли до уровня остальных курортов и где ведется широкомасштабное строительство. По испанским законам, иностранцы могут использовать свою недвижимость в коммерческих целях. Сдача апартаментов в аренду может приносить до 10% прибыли от стоимости объекта.
Особой популярностью у покупателей из Восточной Европы пользуется Кипр - и цены на недвижимость приемлемы, и уровень преступности, по данным Интерпола, в шесть раз ниже, чем в других европейских странах. Скажем, приличную виллу в курортном городке Пафосе можно купить за $90-100 тыс., а хорошую квартиру - за $30-50 тыс. Причем если деньги инвестируют непосредственно в строительство недвижимости, то она может обойтись на 15-20% дешевле. Например, среди кипрских компаний распространена схема, когда при подписании договора о строительстве инвестор сразу оплачивает треть стоимости, а в процессе осуществления работ вносит еще столько же. Оставшаяся сумма выплачивается постепенно, в течение двух-пяти лет, включая 9% годовых.
Правда, при всем этом нужно учитывать, что при оформлении свидетельства о собственности с покупателя будет востребован налог в размере 8% от стоимости объекта покупки. Хотя ежегодный налог на кипрскую недвижимость - 3,5%. Кстати, вне зависимости от стоимости недвижимости после регистрации сделки покупатель получает страховой полис на сумму $200 тыс.
На Кипре иностранец может сдавать свою недвижимость в аренду, если этот вид деятельности не является для него основным на острове.
Вообще можно отметить, что вся жилая недвижимость в Южной Европе растет в цене в среднем на 3-5% в год.
Тем, для кого решающее значение имеет вид на Женевское озеро, покупка студии площадью 30-40 кв. м может облегчить счет в банке на $100-250 тыс. Распространена в Швейцарии покупка строящейся недвижимости. Схема такова: после подписания договора покупатель платит 10% от стоимости недвижимости, при закладке фундамента - еще 20% и так далее - поэтапно. Официально иностранец может сдавать свою недвижимость в аренду не более восьми месяцев в году.
Конечно, жить в Париже престижно, не зря же там минимальная цена квадратного метра колеблется на уровне $4-5 тыс. Сдавая парижские апартаменты в аренду, владельцы получают до 5% годовых от стоимости недвижимости, а на южном побережье страны - до 6-9%.
В Германии после объединения цены начали повышаться (в 1992 году 1 кв. м жилья в Берлине стоил в среднем 5500 марок), а потом снизились - до 4200 марок. Немецкие банки перестали давать ипотечный кредит, переключившись на лизинг, и торговать недвижимостью стало невыгодно.
Самая дорогая недвижимость в Европе - в Монако. Например, квартира площадью 19 кв. м обойдется примерно в $190 тыс., а двухкомнатные апартаменты могут перевалить за $1 млн. Однако отсутствие в Монако налогов на недвижимость позволяет инвесторам получать от аренды доход до 20% в год от ее стоимости.
В европейских странах можно получить кредит под покупку недвижимости. Но условия разные. Так, в Монако половину стоимости дома можно оплатить в рассрочку на 10 лет под 9-10% годовых, во Франции - на 15 лет под 7-8%, в Швейцарии - на 20 лет под 6-7% годовых.
При покупке недвижимости можно сразу «вернуть» часть затраченных денег, получив кредит под ее залог. Кредит выдается на сумму от 50 до 70% стоимости недвижимости под 5-11% годовых. Хотя не каждый иностранец его получит. В Испании, например, это позволено, если объект залога по стоимости не превышает $75 тыс. На Кипре для такой операции необходимо быть клиентом местного банка да еще и владельцем оффшорной компании и иметь поручительство серьезной кипрской фирмы.
В Штатах
все спокойно
Если вас по каким-то соображениям не устраивает «старушка» Европа, то оптимальный вариант - это покупка недвижимости за океаном, в США.
Несмотря на автономность местных законов, правила покупки недвижимости во всех штатах практически одинаковые. Для покупки необходимо связаться с торговцем недвижимостью, который от имени клиента вносит предложение о покупке объекта. Серьезность намерений подтверждается кругленькой суммой «зеленых» - задатком, размер которого оговаривается отдельно. Если подходящие вам апартаменты найдены, предложение подписывается и получает юридическую силу контракта. После чего этот договор передается в т.н. title company, которая проверяет правомочность сделки и потом завершает процесс оформления прав на недвижимость. Собственность в обязательном порядке страхуется, после чего возможно получение кредита под ее залог. Все эти услуги, включая оформление, страховку и налог на недвижимость, обойдутся в 1-1,5% от стоимости покупки. Если вдруг выяснится, что сделка была «неправильной», то title company должна возместить своему клиенту убытки.
Цены на недвижимость самые разные, они зависят от престижности месторасположения, от качества и множества других факторов. Например, в Вашингтоне в жилом районе Фейрфексе дом можно купить за $150 тыс., а ближе к центру американской столицы - в Арлингтоне или Александрии - аналогичный дом будет стоить $470 тыс. В Сан-Франциско однокомнатная квартира потянет на $60 тыс., а приличная двух-трехкомнатная - больше чем на $1 млн.
Ипотечный кредит в Штатах обычно выдается сроком до 30 лет по ставке 9% годовых под залог приобретенного имущества. На срок до года кредит можно получить по ставке 4,8-5,5% годовых. При этом нужно учитывать, что сумма кредита ограничена - в пределах $650 тыс.
Ежегодные налоги на недвижимость в США придерживаются, с небольшими отклонениями, отметки 2% от стоимости собственности.
Напоследок следует заметить, что если кто-то по наивности полагает, что «за бугром» на рынке недвижимости не распространено мошенничество, то он заблуждается. Там тоже периодически «кидают» доверчивых покупателей. Вам могут продать чужие апартаменты, используя поддельные документы, или предложить купить землю под строительство дома там, где 50 лет строить вообще запрещено и т.д. По оценкам западных специалистов real estate, случаи мошенничества чаще всего происходят в Испании и на Кипре, хотя и в Америке и Швейцарии они тоже не исключены.