Процесс формирования современной гостиничной базы в Киеве только начался, поэтому непрогнозируемый европейский успех «Диких танцев» и последовавшее за этим проведение 50-го юбилейного конкурса «Евровидение-2005» застали киевскую мэрию врасплох. Александр Омельченко пообещал, что к началу конкурса в Киеве возведут 5—6 новых отелей, отвечающих самым высоким европейским стандартам.
В рамках подготовки к конкурсу «Евровидение-2005» Киев инвестирует в реконструкцию и укрепление материально-технической базы столичных гостиниц 60 млн. грн., всего в Киеве планируется реконструировать около 60 гостиниц. Основное количество гостей — около 1900 человек — планируется разместить в трехвездочных отелях «Турист», «Братислава» и «Славутич».
Также до конца года планируется ввести в эксплуатацию вторую очередь пятизвездочной гостиницы «Премьер-Палас», а также гостиницы «Рэдиссон САС» и «Опера».
До мая 2005 года планируется завершить строительство еще одного пятизвездочного отеля «София», оператором которой выступит сеть «Шератон», а также гостинично-офисного комплекса «Лейпциг» и офисно-торгового комплекса «Театральный».
По словам заместителя городского головы Михаила Поживанова, все гостиницы Киева могут принять около 15 тыс. туристов, а после введения в эксплуатацию до 1 мая 2005 года новых объектов количество гостиничных мест увеличится на 2,5—3 тыс.
Возможно, «Евровидение-2005» поможет решить и судьбу одного долгостроя, который уже с десяток лет портит пейзаж Левобережья. Городская власть намерена «втиснуть» в «социалистическую незавершенку» пятизвездочный отель. Любопытно, что из этого получится…
Почему не начинается отельный бум?
В столице и в регионах Украины строят много: элитное и недорогое жилье, загородные коттеджи, офисные, торговые и развлекательные центры, складские помещения. А вот относительно новых комфортабельных гостиниц и гостиничных комплексов украинские компании пока заняли выжидательную позицию. Хотя наших можно понять: окупаемость «отельных проектов» — 7—15 лет в зависимости от масштабности. При стоимости четырех-пятизвездочные гостиницы в 20 млн. долл. период окупаемости составляет до пяти лет, а при 40—50 млн. долл. — от 10 до 12 лет.
В настоящее время, по данным Госадминистрации туризма Украины, на индустрию гостеприимства в нашей стране работают 1300 отелей различной звездности (в Киеве — более 100). Однако по сравнению с Россией и странами Восточной Европы сегмент пятизвездочных отелей у нас — незначительный. Хотя за годы независимости в Киеве открыли первую очередь «Премьер-Паласа» по бульвару Т. Шевченко (вторая очередь в бывшем здании отеля «Украина» стоимостью 30 млн. долл. будет готова к эксплуатации осенью 2004 года), в Одессе — 19-этажную гостиницу «Одесса Кемпински» возле Морского вокзала на 158 номеров стоимостью 28 млн. долл., в Донецке — «Донбасс Палас» на 129 номеров стоимостью 24 млн. долл. и фешенебельный развлекательно-гостиничный комплекс «Виктория» на 38 номеров, в Днепропетровске «Гранд-отель». В 2005 году должна завершиться реконструкция гостиницы «Красная» в Одессе, которую планируют подтянуть до пяти звезд. Возможно, статус пятизвездочного может приобрести и гостиница «Лондонская» в Одессе, модернизацией которой занимается концерн «Оверлайн».
Уже сейчас в центре столицы трудно изыскать свободные площадки под строительство отелей. Территории, ранее зарезервированные для этих целей под силовым давлением сверху переданы строительным структурам, возводящим на них доходные бизнес-центры (срок окупаемости инвестиций до трех лет) и элитное жилье. Интересно, что украинские инвесторы, наладив контакты в верхах, легко добиваются передачи так называемых «киевских пустырей» в центральной части города в свое оперативное распоряжение. Процесс «тихого ухода» незанятых площадок на сторону остановить практически невозможно. И Киев остается беззащитным перед «денежными монстрами» (в первую очередь, сильными региональными промышленно-финансовыми группами), действующими по своему усмотрению и, понятно, исходя из собственных финансовых интересов.
Так, например, на площадке по ул. Крещатик, 5, на которой сейчас идет демонтаж министерского здания, запланировано построить офисно-торговый центр. Конечно, площадку логичнее было бы отдать отелю «Днепр», у которого, по словам его руководства, уже имелся согласованный с инвесторами проект строительства второй очереди современного гостиничного комплекса стоимостью 50—60 млн. долл. Но Киевсовет решил передать участок ООО «Грааль», которое выиграло инвестиционный конкурс на строительство офисно-развлекательного и отельного комплекса. Теперь же, чтобы расширить свои гостиничные «владения», «Днепру», вероятно, придется «карабкаться» вверх по склонам в сторону Октябрьского дворца.
Всего 13% гостиниц столицы Украины расположены в центре и прилегающих к нему районах («Днепр», «Крещатик», «Премьер-Палас», «Украина», «Санкт-Петербург», «Козацкий», «Киев», «Национальный», «Салют», «Русь», «Президент-отель «Киевский», «Спорт»), тогда как в Москве их насчитывается 39%, в городах Западной Европы, Северной Америки и Юго-Восточной Азии — около 50%. Этак лет через десять площадки под сооружение современных отельных и развлекательных комплексов придется искать далеко за пределами центральной части города. Представьте себе, что киевская мэрия предложит Hyatt или Sheraton (за Marriot якобы закреплена площадка в центре Киева), чьи респектабельные западные клиенты (в первую очередь, бизнесмены и финансисты) предпочитают поселяться именно в центре города, разместить свои комплексы на Борщаговке, Троещине и Соломенке — в районах, не связанных с Крещатиком даже линией метрополитена…
Кроме того, зарубежные инвесторы в связи с проведением президентских и парламентских выборов могут «заморозить» свои планы вхождения на украинский рынок в 2004—06 гг.
Западный инвестор не желает выходить на гостиничное поле Украины без активного присутствия там украинских компаний. Однако, по мнению аналитиков, через три—пять лет иностранные компании и международные отельные операторы все же предложат свои услуги по строительству гостиниц разной звездности в крупнейших городах и курортных зонах Украины. По предварительным расчетам, при условии, что экономика Украины будет развиваться стабильно — на уровне 5—7% в год, финансовые инъекции в отельное хозяйство страны могут составить сотни миллионов долларов.
Прогнозы
Специалистов могут заинтересовать расчеты экспертов Radisson SAS. По их данным, в ближайшее время Украине потребуется 40 отелей различной звездности, из них высококлассных — 10—11 (четыре-пять — в Киеве, четыре — в Крыму и два — в Днепропетровске). Предпочтительнее, считают эксперты, сосредоточить усилия на реконструкции уже построенных и действующих гостиниц, повышении их звездности. Тем более что «тихая модернизация» «Славутича», «Туриста» и «Братиславы» на левом берегу Днепра идет за счет средств, накопленных самими же гостиницами. Рост доходов гостиничных предприятий обусловило повышение средней заполняемости киевских отелей с 47% в 2001 году до 60% в 2003 году (по этому параметру Киев уже достиг почти европейского уровня). Ускорился процесс модернизации номеров — превращение их в апартаменты европейского типа. По такому пути пошла гостиница «Братислава», руководству которой сегодня приходится исправлять ошибки проектантов советского периода, запрограммировавших малопривлекательный объект для дальнейшего инвестирования. Кстати, на повышение заполняемости киевских гостиниц (как на правом, так и левом берегах Днепра) и увеличение их доходности положительно повлияло открытие двух международных выставочных центров на Броварском проспекте и по ул. Салютной.
Как отель построить?
Строительство начинается с подготовки площадки. И сделать это должна местная власть. Ни одна уважающая себя иностранная компания не будет заниматься подземными коммуникациями. Зарубежный инвестор готов участвовать в проекте в том случае, если украинские девелоперы договорились с местными банками о выделении им кредита под невысокие проценты для начала строительства объекта, а также пока за ними не зарезервировано исключительное право на выполнение подрядных работ.
Перед стартом инвесторы (украинские и зарубежные) должны договориться с архитектором или архитектурным бюро о разработке отельного проекта и утвердить его во всех инстанциях. С самого начала требуется исключить возможность создания такого проекта, который уже в зачатке обречен на неудачу (например, проекты «Хилтона» и «ДЭУ»). Заметим, участие украинских зодчих в проектировании гостиниц обходится инвесторам дешевле, чем приглашение зарубежных знаменитостей.
Практический опыт Владимира Горащенко, президента девелоперской компании Double W, позволяет считать залогом успешной реализации крупного проекта наличие «политического и экономического зонтика», предоставляемого такими известными в мире структурами, как Европейский банк реконструкции и развития, а также Международная финансовая корпорация (IFC). Следует подчеркнуть, что зарубежные инвесторы такой «зонтик» уважают. За примером далеко ходить не надо. Как известно, одним из инвесторов проекта, осуществляемого Radisson SAS в Киеве, является ЕБРР.
Интенсивному отельному строительству способствует серьезная кампания по привлечению зарубежных туристов. Международные гостиничные сети постоянно проводят маркетинговые исследования на предмет туристической привлекательности Киева. Например, в поле активного изучения Marriot он находится уже несколько лет.
По свидетельству украинских экспертов, процесс согласования документации на строительство отеля в Киеве в последнее время упростился. Сама процедура прохождения документов уже не столь бюрократична, как раньше. Например, при строительстве «Премьер-Паласа» потребовалось 190 согласований. Кстати, в Лондоне или Вене их требуется гораздо больше.
Киевские долгострои
На ул. Владимирской в Киеве планировали возвести 10-этажный Hilton (сейчас эта площадка отдана под сооружение элитного жилья). Проект сооружения отеля не имел финансовой подпорки. Зарубежным компаниям, банкам и другим структурам, рассчитывавшим на получение западных кредитов в 1997—1998 гг., было отказано в выделении 50—60 млн. долл. Это — один из примеров того, что инвесторы предоставили киевской мэрии «дутую информацию» о собственных финансовых возможностях и партнерах. Если же говорить откровенно, то, с точки зрения проектирования, объект был провальным. Вряд ли можно было назвать целесообразным решение разместить здание под углом 45 градусов (выделенная площадка для такого «отельного гиганта» была слишком узкой). Градостроительный совет Киева согласился с предложением проектантов, однако после провала проекта многие, причастные к нему, вздохнули с облегчением…
Аналогичная ситуация имела место с инвесторами, которые обязались за несколько лет реконструировать гостиницу «Театральная» в центре города. Греческая компания «Алона Трейдинг (Оверсис) Лимитед» взяла обязательство завершить реконструкцию «полуфабриката» на 250 номеров к декабрю 2001 года. (Кстати, Киевская горадминистрация вложила в объект 4 млн. долл., а остальные, по договору, должны были привлечь иностранные фирмы). В 2002 году договор с греками был аннулирован: фирма оказалась неспособной найти устойчивые источники финансирования. В 2003 году на заседании Киевского градостроительного совета было принято соломоново решение: воплотить в жизнь проект архитектурного бюро С.Бабушкина, т.е. создать на базе «Театральной» многофункциональный офисно-отельно-развлекательный центр. С конца прошлого года «Театральную» взяли под свою опеку инвесторы из Radisson SAS (примерная стоимость работ оценивается в 40—50 млн. долл.). Киевская мэрия надеется, что инвестор учтет ее пожелания, и в реконструируемом объекте все же будут гостиничные апартаменты.
Не везет и бывшему «Лейпцигу», в реконструкцию которого уже вложено 12 млн. долл. Сначала предполагалось, что это будет офисно-отельный комплекс (его планировали открыть в 2000 г.), а затем — апартаменты для состоятельных людей. Сейчас в здание с красивым фасадом планируют все же «втиснуть» отель.
В долгостроях числится и киевская «Святая София» почти на 300 номеров, сооружение которой весьма помпезно начинали еще в 1997 году. Инвесторы то приходят, то уходят. Теперь достройку гостиницы собралась инвестировать корпорация «Индустриальный союз Донбасса».
Большие проекты ГТА Украины
Сегодня сложно разработать единую программу развития отельного хозяйства для всей страны, поскольку она должна основываться на реальных финансовых возможностях и туристических потребностях каждого города. Такой точки зрения придерживаются в Гостурадминистрации Украины. По расчетам экспертов ведомства, Киеву как воздух требуются пять—шесть гостиниц среднего класса (двух- и трехзвездочные), стоимость проживания в которых не превышала бы 30—35 евро в сутки. Намечено создать и сеть молодежных гостиниц, причем, как считают в Гостурадминистрации, целевые средства на их развитие следует предусмотреть в бюджете страны. Что касается комфортабельных отельных комплексов, то каждый город с населением более миллиона человек, если он рассчитывает на значительные потоки иностранных гостей, должен иметь хотя бы несколько четырехзвездочных гостиниц.
По предварительным оценкам, 80% туристической инфраструктуры, включая и отели, требуют ремонта и переоборудования. В развитие отельного хозяйства ежегодно вкладывается несколько сотен миллионов гривен. Но чтобы вывести национальное турхозяйство на средний (по европейским меркам) уровень комфорта и качества обслуживания, нужны многомиллиардные вливания. Сейчас ГТА Украины вместе с заинтересованными сторонами работает над тем, чтобы гостиничная сеть Marriot все-таки «пустила свои корни» в Киеве: это привлечет большое количество американских бизнесменов и туристов, предпочитающих останавливаться только в пятизвездочных отелях. Ведутся переговоры с прибалтийским оператором Rival Hotels об открытии у нас их отельной сети. По информации туристического ведомства, вскоре в Киеве должны появиться две небольшие элитные гостиницы на 100—150 номеров. Сроки начала и окончания работ пока не разглашаются. Суммы предполагаемых инвестиций — 40—45 млн. долл.
ГТА Украины ратует за строительство придорожных гостиниц и сети малых отелей (мини-отелей), которые могли бы обеспечить комфорт и тишину своим клиентам. В 2004—2005 гг. планируется открыть 20—30 гостиниц (на 25—30 номеров) стоимостью от 0,5 до 1 млн. долл.
Крым в ближайшее время должен обогатиться 30—40 новыми гостиницами, имеющими не менее трех звезд. Хотя в Министерстве туризма и курортов автономии считают, что сегодня главной проблемой является не расширение гостиничной и санаторно-оздоровительной базы, а увеличение курортного сезона. К сожалению, многие крымские здравницы работают не более шести месяцев в году. Заметим, что 642 оздоровительно-туристических заведения могут принять одновременно 150 тысяч отдыхающих. В настоящее время инвестиционных предложений по строительству отелей и других объектов туринфраструктуры в Крыму поступает предостаточно, в основном из стран ближнего зарубежья. По-видимому, очередь инвесторов дальнего зарубежья наступит через два—три года, т.е. в 2006—2007 гг., когда перспективы отельного бизнеса на полуострове станут более осязаемыми. Кстати, гостиница «Ялта» начала плановую реконструкцию, рассчитанную на несколько лет. Она останется трехзвездочным отелем.
Комментарии
Валерий Цыбух,
глава Госадминистрации туризма Украины:
— Во время визита Президента Л.Кучмы в страны Юго-Восточной Азии, в Борнео и Таиланд, местные бизнесмены изъявили желание инвестировать в нашу туристическую инфраструктуру, в частности отельное хозяйство, немалые средства. Украина, обладая уникальными туристическими и транспортными условиями, может рассчитывать на солидные капиталовложения. По нашим данным, за последние 12 лет в туризм было инвестировано более 700 млн. грн., причем большую часть вложили в реконструкцию отелей «Премьер-Палас» в Киеве и «Ореанда» в Крыму. Кроме того, были построены десятки небольших частных гостиниц и развлекательных центров. Так что сумма инвестиций в сферу туризма гораздо большая, чем мы предполагали.
Недавно по строительству отелей в Киеве состоялись переговоры с международной гостиничной трехзвездочной сетью Accor, владеющей такими брэндами, как Sofitel & Novotel. Один из отелей на 300 номеров — недорогой, но добротный по европейским меркам — должен появиться по ул. Большая Васильковская, напротив костела (стоимость проживания в подобном в странах Европы составляет 10—11 евро в сутки). Вообще-то Accor планирует за пять—шесть лет построить в Украине 10 отелей (например, в Польше эта сеть владеет 80 гостиницами). Планируем продвинуть проекты сооружения двух- и трехзвездочных отелей в больших городах возле значимых общественных центров — железнодорожных вокзалов, торговых центров, стадионов.
Чтобы увеличить объемы инвестирования в отельное строительство, нужно создавать привлекательные условия: предоставить «налоговые каникулы» компаниям, решившим вкладывать деньги в отельный бизнес, а также отменить или уменьшить ПДВ на ввозимое из-за рубежа оборудование (лифты, оснащение для ресторанов, мебель). Необходимо упразднить (на время) налог на земельный участок, который предоставляется под сооружение отеля.
Михаил Поживанов,
заместитель главы
Киевгорадминистрации:
— К сожалению, отрицательным моментом в нашей деятельности было отсутствие контроля за тем, что возводилось на площадках, выделенных строительным компаниям в центре города под сооружение гостиниц. По непонятным причинам эти участки были застроены офисными центрами или элитным жильем. Инвесторы объясняли «это перевоплощение» очень просто: нам пришлось изменить профиль объекта в силу дефицита свободных денежных средств для сооружения запроектированных отелей и их высокой окупаемости. Сейчас ситуация кардинально изменится. Вместо того чтобы предоставлять компаниям-застройщикам площадку под какое-то строительство, Киевсовет будет предлагать украинским и зарубежным девелоперам конкретные инвестиционные проекты (возведение отелей, офисов, развлекательных центров или жилья). В этом случае девелопер не сможет изменить его профиль, т.е. вместо запрограммированной гостиницы построить, к примеру, доходный бизнес-центр с окупаемостью до трех лет или элитный дом.
Наталья Шабан,
заместитель начальника управления,
начальник отдела туризма, курортов и отельного хозяйства Закарпатской облгосадминистрации:
— Закарпатье — привлекательный в туристическом отношении регион, поскольку он граничит с четырьмя государствами (Румынией, Венгрией, Словакией и Польшей). Сейчас область располагает 225 объектами, на которых можно принимать и обслуживать туристов, но доля отелей незначительна — примерно 60. Две трети из них — это частные предприятия. Они комфортные, но камерные 15—30 мест.
В области уже есть гостиницы, которые могут предложить туристам европейский уровень сервиса, в частности четырехзвездочный отель «Стар» («Зірка») в Мукачево, в реконструкцию которого было вложено 300 тыс. долл. А вот больших и комфортабельных отелей в Закарпатье пока немного.
Зато в горах строятся современные пансионаты на 50—100 мест, которые своим месторасположением и комфортом привлекают внимание как украинских, так и зарубежных туристов.
В настоящее время вкладывать деньги в туристическую сферу Закарпатья выгодно. В регионе действуют закон о специальной инвестдеятельности и закон о свободной экономической зоне «Закарпатье». Для инвесторов, имеющих намерение открыть здесь рестораны и отели, будет интересен первый. Если же они инвестируют в туристическую сферу не менее 250 тыс. долл., получают определенные льготы по налогообложению и таможенному оформлению оборудования для ресторанов и гостиниц, ввозимого в Закарпатье из-за границы — согласно закону освобождаются от некоторых налогов в течение первых пяти лет работы предприятия. Сейчас в льготном режиме инвестиционной деятельности в Закарпатье реализуются семь проектов, но лишь два из них — в отельно-ресторанном бизнесе. Этого, конечно, для нашего региона недостаточно.
Всего за 2002 год в реконструкцию и строительство отелей частные компании вложили 12 млн. грн. Кстати, недалеко от Ужгорода недавно открыт отельно-ресторанный комплекс «Камелот». Название его говорит само за себя: все выдержано в средневековом стиле (похожих апартаментов нет). Я считаю, что Закарпатью нужны отели такого плана, которые отражали бы богатую историю нашего края. Замечу, что в строительство небольших гостиниц инвестируют, как правило, местные компании, а вот в сооружение крупных отельных объектов — из Киева и Донецка, а также зарубежные фирмы.
* * *
Пожалуй, Киев должен быть благодарен певице Руслане. Ведь благодаря ей у отельных долгостроев появился шанс исчезнуть с карты столицы.
Справка ЗН:
В стране сертифицировано 650 предприятий, которые предоставляют услуги по размещению туристов. Из них пять звезд имеют четыре отеля, четыре — 17, три — около 50, две — более 50, одну — 20.