прежде всего поинтересуйтесь личностью владельца
Известно, что приобретение недвижимости - дело весьма хлопотное и небезопасное как для покупателя, так и для продавца. В отличие от сделок купли-продажи аренда жилья считается чем-то гораздо попроще: и впрямь, ведь отчуждения собственности не происходит. Однако опытные риэлтеры знают, что проблем с арендой иногда возникает не меньше, чем с покупкой.
Не всегда и не сразу у нашего согражданина, не имеющего жилья в столице, находится сумма, достаточная для покупки даже скромной «гостинки». Возникает необходимость арендовать чей-то «уголок» с тем, чтобы подзаработать со временем на собственный. Можно пойти двумя путями: поискать подходящий вариант самому или обратиться в одно из агентств, предлагающих такого рода услуги.
Первый вариант уходит своими корнями в область фантастики: «прямую» квартиру (то есть без посредника) найти чрезвычайно сложно, даже для покупки, не говоря уж об аренде. В самом деле, ведь потенциальному арендодателю ничего не стоит (и это в прямом смысле, так как денег с владельца квартиры агентства не берут) «забросить» свой «товар» в десяток-другой агентств и спокойно дожидаться результата. Чаще всего долго ожидать не приходится - желающих снять жилье в столице достаточно много. Так что, скорее всего, вам придется воспользоваться услугами посредника, впоследствии их оплатив. Размер комиссионных чаще всего равен месячной арендной плате. Конечно, бывают и исключения, когда сдают жилье родственники, знакомые или друзья.
В любом случае арендуя жилье, следует придерживаться определенных правил.
Осмотрев свое будущее «гнездышко» и найдя его достойным, обратите внимание на владельца. Прежде всего поинтересуйтесь, является ли он таковым. То есть, на каком основании он владеет жильем? Этот момент для арендатора не менее важен, чем при покупке жилья, квартира может быть приватизирована, куплена, принята в дар, получена по наследству (по завещанию или по закону), приобретена на торгах либо передана вашему арендодателю по решению суда. Естественно, владелец должен предоставить правоустанавливающие документы на квартиру, включая справку-характеристику бюро технической инвентаризации и справку об отсутствии запрета на отчуждение интересующей вас жилплощади. Фактического отчуждения при аренде не происходит, однако кому захочется взять в аренду квартиру, являющуюся, к примеру, предметом судебного спора между бывшими супругами или заложенную под банковский кредит? Неприятные ощущения могут усилиться в случае значительного аванса, выплаченного владельцу.
Не помешает, кстати, поинтересоваться документами, удостоверяющими личность владельца. Действительно ли именно он ведет переговоры и подписывает договор аренды? Если такой договор будет нотариально заверен, удостоверение личности владельца станет обязанностью нотариуса. Последний также проверит, на каком основании владеет квартирой ваш будущий арендодатель, нет ли у него сособственников.
Закон позволяет заключать договор аренды даже в устной форме, но только в том случае, если квартира сдается на срок до одного года. Если жилье арендуется на больший срок, необходим письменный договор. Конечно, это более хлопотно, однако можно зафиксировать все положения достигнутого соглашения, что весьма существенно в случае возникновения спора. Поэтому мы однозначно рекомендуем письменную форму договора, которая может быть простой или нотариальной.
Если вы арендуете приватизированную квартиру, необходимо потребовать, чтобы договор аренды подписали все лица, значащиеся в свидетельстве о приватизации жилья. При заключении договора аренды кооперативной квартиры надо учесть, что собственником такой квартиры является один человек, но прописаны там могут быть и другие лица - к примеру, члены семьи (или бывшие члены семьи) собственника, что дает им право на проживание. Выясните их отношение к предстоящей аренде, причем желательно письменное подтверждение согласия на аренду в виде заявления, скажем, на имя начальника ЖЭУ, который сможет заверить подписи прописанных своей подписью и печатью организации.
Возможна аренда квартиры, находящейся в государственной собственности, т.е. неприватизированной, однако в этом случае вы будете не арендатором, а субарендатором, и вашими арендодателями будут, с одной стороны, государство в лице ЖЭКа, а с другой - квартиросъемщик и все прописанные на арендуемой жилплощади граждане. При аренде не полностью выплаченного кооператива в качестве арендодателей выступают совместно член кооператива и сам ЖСК, поскольку до полной выплаты пая и получения регистрационного удостоверения на квартиру член ЖСК ее собственником не является. После проверки личности и прав арендодателя можно приступать к составлению договора аренды. В первую очередь, определите размер и сроки внесения арендной платы, каким образом будут осуществляться платежи. Оптимальный для арендатора вариант - внесение денег на счет владельца через Сбербанк. Это избавляет стороны от написания и хранения многочисленных расписок, подтверждающих платежи. Важный момент - оплата коммунальных услуг, электроэнергии, телефона, которая на период аренды возлагается преимущественно на арендатора. Часто арендодатели через АТС отключают телефон от междугородной и международной сети, не доверяя арендатору и причиняя ему тем самым определенные неудобства. Выход есть - дайте владельцу телефона денежный залог под расписку. Можно также внести этот момент в договор. После оплаты вами всех телефонных счетов за определенный период такой залог подлежит возврату.
Для того, чтобы гарантированно закрепить за собой квартиру на определенный срок, внесите арендодателю предоплату и зафиксируйте этот момент в договоре аренды.
В договоре нелишне оговорить дни предполагаемых посещений владельцем или его доверенным лицом арендуемого вами жилья для решения вопросов, которые могут возникнуть. Арендодатель не имеет права беспокоить вас в не установленное договором время.
Если квартиру снимают с имуществом (мебелью, телевизором, холодильником и пр.), во избежание недоразумений составьте подробную его опись, подпишите ее и приложите к договору аренды. Определитесь, есть ли необходимость в капитальном или текущем ремонте квартиры в период действия договора аренды и кто его будет проводить. Договор аренды должен содержать оценку состояния жилья, опись имущества (с указанием степени его износа). Подробно изложите недостатки жилья и оборудования до начала срока аренды, чтобы по ее окончании вам не предъявили претензии за якобы нанесенный ущерб.
Уточните, за какой конкретно материальный ущерб вы можете нести ответственность. Одно дело, если вы забыли закрыть краны и соседи внизу требуют сатисфакции за отклеившиеся на потолке обои. И совсем другое, если арендодатель не отремонтировал вовремя (согласно договору аренды) сантехнику, и затопление произошло по этой причине.
В договоре аренды следует оговорить, кто будет проживать вместе с вами, возможна ли субаренда (тогда вы сможете сами сдавать арендуемую жилплощадь). Намереваясь сделать в арендуемой квартире евроремонт, закрепите этот момент документально, иначе стоимость такого ремонта может не учитываться при расчетах. Конечно, коллизии могут возникнуть и без евроремонта. К примеру, без согласия арендодателя вы установили импортную сантехнику, после окончания срока действия договора аренды он отказался ее оплатить. В таком случае вы можете демонтировать сантехнику только при условии, что имущество арендодателя останется неповрежденным.
Важный момент - срок действия договора. Если он не оговорен, договор считается бессрочным и арендодатель в любое время может его расторгнуть, письменно предупредив вас об этом за три месяца. Если срок действия договора определен, владелец не вправе прервать его досрочно, за исключением случаев систематического невнесения арендной платы, порчи имущества (неважно - с умыслом или без), а также при нарушении вами других основных условий аренды.
Бывают случаи, когда стороны продолжают выполнять условия договора и после срока его окончания. Тогда договор считается продленным на неопределенный срок. Для его расторжения достаточно письменного уведомления одной из сторон за месяц до срока его предполагаемого расторжения. А что если квартиру, которую вы арендуете, владельцу вздумается продать? Обязанности арендодателя перейдут к новому владельцу, который не вправе досрочно расторгнуть договор. Естественно, при соблюдении вами всех его условий.