От ажиотажа к параличу
Необычный иск пришлось рассматривать Печерскому районному суду в г. Киеве — тяжбу затеяли два юриста — адвокат и нотариус. Адвокат был намерен продать свою небольшую квартиру в престижном районе, и уже присмотрел себе другую, хотя и дальше от центра, зато более просторную. Пришел с документами к нотариусу, а тот вежливо ему отказал: «Договор купли-продажи не заверю, так как не хочу нарушать закон». Представитель какой-то другой профессии, очевидно, вернулся бы и пошел искать другого, менее принципиального нотариуса, но не адвокат, — тот стал требовать объяснений. Нотариус сначала объяснял устно, а когда слов стало не хватать, — вынес письменное постановление об отказе заверить соглашение. Адвокат, в свою очередь, профессионально написал жалобу и, собрав необходимые бумаги, направился в суд. Заявление приняли и через некоторое время рассмотрели — говорят, слушание проходило на высоком профессиональном уровне. Истец в конце концов оценил доказательства ответчика и согласился с судебным решением: нотариус имел полное право не заверять договор купли-продажи по той причине, что обязанности налогового агента не входят в круг его профессиональных обязанностей. Это вытекает из норм Закона Украины «О нотариате», хотя статьи другого Закона — «О налоге на доходы физических лиц», вступившие в действие с 1 января текущего года, требуют, чтобы перед заверением договора купли-продажи продавец как физическое лицо уплатил налог на доход, а в роли налогового агента должен выступать нотариус...
Если бы адвокат немного подождал с продажей своей квартиры, то до суда дело бы и не дошло — Закон «О Государственном бюджете на 2005 год» приостановил действие вышеупомянутых статей о налогообложении, следовательно, до конца года операции с недвижимостью — купля-продажа, унаследование и дарение — будут осуществляться по старым правилам. Можно было бы с облегчением вздохнуть и не браться за данную проблему, если бы не временность ее решения. До конца года осталось не так уж и много времени, и уплывет он в хлопотах подготовки к следующим выборам, поэтому, скорее всего, к изменениям в законопроекте, касающимся отчуждения недвижимости, у парламентариев руки не дойдут. Причины для такого пессимизма есть, ведь означенная проблема возникла не сегодня, а почти два года назад, когда принимался Закон Украины «О налоге на доходы физических лиц» — юристы отмечали его слабые места и противоречия и надеялись, что будут внесены нужные изменения. Но в январе текущего года, когда в действие вступили именно статьи, касающиеся налогообложения операций с недвижимостью, оказалось, что в них так и не внесли никаких корректив, не создали механизма практического их применения. Похоже, если бы не программа правительства «Навстречу людям» и обновленный бюджет-2005, так бы они и регулировали наши правоотношения на рынке недвижимости. Но поскольку они не изменены, а всего лишь временно приостановлены, то, кажется, есть смысл поговорить о ситуации более подробно.
За три месяца, пока действовали новые статьи, количество операций купли-продажи катастрофически снизилось. Это подтверждают нотариусы и риелторы, а также данные Государственного реестра праводействий, которые обнародовало Министерство юстиции Украины: в частности, в январе было заключено немного более 10 тысяч соглашений, что аж на 100 тысяч меньше, чем за предыдущий месяц (декабрь 2004 года). В определенной степени это можно объяснить ажиотажем в конце прошлого года и рождественскими каникулами, но не лучшей была картина и в последующие два месяца — количество соглашений уменьшилось в 10, а по некоторым оценкам, даже в 20 раз. Частные нотариусы уверяют, что им доводилось заверять за месяц всего один-два договора купли-продажи против 25—30 в минувшем году. Да, собственно, это и неудивительно. Ведь на протяжении первого квартала многие из них не работали в обычном режиме, а в частности, нотариусы Житомирской области призывали коллег к проведению всеукраинской акции протеста, — и все это из-за несчастных статей закона о налогообложении. И хотя акция не выросла до размеров общегосударственной, во многих областях — Львовской, Ивано-Франковской, Полтавской, Запорожской и других — частные нотариусы отказывались заверять соглашения, касающиеся недвижимого имущества, так как считали, что для этого были серьезные основания. Департамент нотариата Минюста, правда, не разделял эти настроения: по мнению заместителя начальника департамента Татьяны Барановой, закон действительно несовершенен, но каким бы он ни был, его требования должны выполнять все граждане, в том числе и нотариусы.
— В Украине работает более четырех тысяч нотариусов, и можно с уверенностью сказать, что они считают неконституционной норму закона, которая вменяет им в обязанность быть еще и налоговыми агентами, — объясняет свою позицию киевский (частный) нотариус, кандидат юридических наук Игорь Сидоров. — Ведущие специалисты Киевской и Харьковской школ финансового права поддерживают нашу точку зрения. В соответствии с нормами закона, ответственность за правильность расчетов возложена на нотариуса, поэтому вместо того, чтобы проводить правовую оценку документов, я должен был переживать относительно другого: все ли обстоятельства принял во внимание, не ошибся ли, определяя ставку налога, которая может быть 1,5, или 13%. Проще всего, конечно, сразу брать максимальную ставку — по крайней мере, налоговая инспекция не обвинит в утаивании налогов, но тогда не избежать претензий от клиентов. Мы с вами стали заложниками несовершенства закона, который создали не нотариусы, а законодатели, обязанные были согласовать его статьи с Конституцией Украины и Законом Украины «О нотариате». Институт налогового агента существует во многих странах, но никто не возлагает эти обязанности на нотариусов. Если же законодателям не хватает профессионализма, то они хотя бы не пренебрегали точкой зрения ведущих научных работников и специалистов — практиков в сфере права и экономики, поскольку это — антиобщественная позиция.
Кто все-таки крайний?
— Самое большое недовольство ваших коллег, очевидно, вызвало то, что на них возложены обязанности налоговых агентов?
— И недаром. Если нотариус, заверяя договор купли-продажи недвижимости, действует как налоговый агент, это означает, что он получает прибыль, поскольку выполняет функции посредника между плательщиком налога и налоговой службой. Но Закон Украины «О нотариате» отмечает, что нотариус не имеет права заниматься никакой оплачиваемой работой, кроме преподавательской и научной. Двенадцатая статья этого же закона предупреждает: если он будет получать деньги за другое занятие, кроме указанного выше, то может потерять лицензию на право заниматься нотариальной деятельностью.
— Высчитать один процент сбора в Пенсионный фонд с покупателя и один процент госпошлины с продавца — нетрудно, нотариусы выполняли эту работу и не жаловались. Возможно, из-за этого на них и «повесили» новые расчеты, хотя при определении ставки налога необходимо принять во внимание многие обстоятельства — площадь квартиры или дома, когда продавец приобретал право собственности, сколько объектов недвижимости продал в текущем году и т.п. — непрофессионалам справиться с этим довольно сложно.
— Иногда и вовсе невозможно! От нас требовали перед заверением соглашения начислить доход и удержать налог. А как быть, если предусмотрена отсрочка платежа? Или по соглашению право собственности клиент приобретет через два или три года после уплаты всей суммы? Никто сейчас не может четко объяснить, когда в таких случаях платить налог и из какого расчета. Налоговая не только не дает разъяснений, а вообще уклоняется от предоставления расчетов налоговых обязательств плательщика налога продавца недвижимости.
Известно, что налоги должен начислять сам плательщик или контролирующий орган, то есть налоговая инспекция. Известно и то, что нотариус — не налоговый агент, поэтому я вынужден был просить продавцов недвижимости сначала обратиться в налоговую инспекцию, а уже после расчетов браться за составление договора купли-продажи. Но, как говорили мои клиенты, налоговики и слушать не хотели об их проблемах, и посылали их даже не к нотариусу, а намного дальше. Кстати, именно после такого «теплого» приема и появился иск в суд, о котором мы уже говорили. Правда, по мнению продавца квартиры, крайним в данной ситуации оказался нотариус.
— Ваши коллеги ставят акцент на том, что вышеупомянутые статьи нарушают не только права нотариусов, но и права граждан. О чем идет речь?
— Обычная ситуация — владелец недвижимости вместе с покупателем приходит к нотариусу, чтобы заключить договор купли-продажи. Они знают, что все должно происходить конфиденциально, и надеются, что тайна нотариального действия будет сохранена. Но закон требовал, чтобы нотариус не только начислил налоги, но и отчитался перед налоговой инспекцией. С правовой точки зрения это означает, что он должен передать неопределенному кругу лиц информацию о купле-продаже с конкретным адресом, ценой, с именами, фамилиями продавцов и покупателей. Кому из клиентов нужно, чтобы информация об его операциях с недвижимостью стала известна широкому кругу людей? И снова же: разглашение тайны является основанием для аннулирования свидетельства на право заниматься нотариальной деятельностью...
— Риелторы считают, что ситуация разрешилась бы проще, не будь заявлений нотариусов, устроивших саботаж. Клиентам в конце концов безразлично, кто начисляет налог, их больше беспокоит его размер.
— Непродуманность статей о налогообложении очевидна, она задевает интересы многих граждан. Скажите, пожалуйста, почему за квартиру, приватизированную в прошлом году, налог будет намного большим, чем за переданную в собственность несколько лет назад? Почему дети, проживающие вместе с родителями, после их смерти должны платить 5% при унаследовании этого жилья? В богатых странах это можно рассматривать как доход, а в наших условиях, когда в квартире вырастают три поколения, о прибыли речь не идет. Почему из перечня операций отчуждения выпали квартиры и дома, которые получают в соответствии с договором пожизненного содержания?..
Об этом надо говорить вслух, чтобы законодатели вернулись к теме и внесли поправки, нормализующие ситуацию. А риелторы перекладывают вину на нотариусов потому, что они, получая немалые деньги, ни за что не отвечают. Вы когда-нибудь слышали, чтобы к суду привлекли брокера или маклера, если соглашение признано недействительным? Ни на одном официальном документе вы не увидите ни его подписи, ни печати — ни-че-го! Когда они приходят в нотариальную контору, то только подгоняют всех, чтобы клиенты с ними быстрее рассчитались, последствия их не интересуют. Кстати, такие высокие комиссионные — 5% от рыночной стоимости объекта — лишь за то, что назначат время и покажут несколько квартир, брокеры получают только в столице, в других городах их так не «балуют».
По некоторым данным, более 10 млрд. долл. находятся в тени рынка недвижимости Украины.
— Кто должен определять реальную стоимость объектов недвижимости?
— Предусматривалось, что этим будет заниматься государственный орган, но за два года так и не определили, какой именно. И хотя на протяжении первого квартала операции проводились по новым правилам, до сих пор неизвестно, кто на самом деле должен выдавать эти документы — БТИ или какая-то другая государственная структура. Правда, совместное письмо Министерства юстиции и налоговой инспекции в определенной степени «спасло» ситуацию — пока что за основу можно брать оценку БТИ.
— Вы были ответчиком в суде, после того как отказались заверять соглашение купли-продажи. Удовлетворены ли вы его результатами?
— Я отказался не соглашение заверять, а рассчитывать налоговые платежи, и имел на это полное право. Суд вынес решение в мою пользу. Для меня важно было доказать, что нововведенные статьи закона противоречат другим четырем законам, в том числе и Конституции, а это нарушает саму систему права. Наша контора за первый квартал заверила всего одно соглашение купли-продажи, хотя раньше эта цифра достигала 30. И все же я отказался от клиента, ибо если смириться и оставить все как есть, то это означает принять неправильные правила игры, нарушающие права как нотариусов, так и граждан.
— Сейчас ситуация на рынке недвижимости изменилась, кажется, все успокоились...
— Приостановление статьи 11, которая была камнем преткновения, на самом деле совершенно не решило проблему, более того — за кадром праворегулирования остался тот промежуток времени — три месяца, когда граждане платили налог по новым правилам. Я уже не говорю о моральной стороне дела: каждый будет возмущаться — почему в марте меня заставили уплатить государству за продажу квартиры, а тот, кто это сделал в апреле, избежал таких затрат? Думаю, что многим нотариусам придется оправдываться перед клиентами, ведь не все граждане вникают в процессы законотворчества.
Еще одна проблема — как продавцы будут предъявлять декларацию за 2005 год? Им придется показывать налог от объекта налогообложения, который, собственно, не является таким объектом, ибо норму закона приостановили.
— Могут ли они каким-то образом возвратить те деньги?
— Законных оснований для этого нет. Во всем цивилизованном мире налогами облагают саму недвижимость, а не операции с ней, и это позволяет избежать многих проблем.
Повышенный аппетит
Перипетии на рынке недвижимости значительно увеличили количество конференций и круглых столов, на которых представители нотариата и риелторских контор отстаивали свои точки зрения, часто — диаметрально противоположные. Брокеры упорно критиковали позицию нотариусов и доказывали, что рассчитать налог на доход так же просто, как и 1% в Пенсионный фонд, дескать, когда ввели этот сбор, никто не протестовал, так зачем поднимать шум сейчас? При этом пускали слезу, вспоминая о несчастных гражданах, которые из-за упрямства нотариусов не могут свободно распоряжаться своим недвижимым имуществом. В действительности же беспокоились о корпоративных интересах — ведь независимо от суммы, указанной в договоре купли-продажи, брокерская контора получает свои «законные» 5% от рыночной стоимости объекта. И если, например, взять столичную квартиру, которая продается за 100 тысяч долларов, то не сомневайтесь, что свои 5 тысяч риелторы взыщут с тех же несчастных граждан, на защиту которых они дружно стали. Этот заработок, как правило, делят между двумя конторами — представляющей продавца и приведшей покупателя. Поскольку эти суммы нигде официально не фигурируют, то государство в таком случае должно удовлетвориться одним процентом госпошлины, которую вносит в кассу продавец. Не те ли солидные суммы, которые крутятся в тени рынка недвижимости, подтолкнули авторов несчастливых статей к резкому повышению ставок налогообложения при продаже или унаследовании недвижимости? Может, не там искали деньги для госбюджета?!
Резкое уменьшение количества операций привело к тому, что многие столичные брокеры автоматически подняли цены на собственные услуги — немало читателей, ищущих для себя квартиры, жаловались на то, что с покупателей сейчас требуют даже 7—8%, дескать, за форс-мажор. По данным Ассоциации риелтеров Украины, ныне затраты клиента при оформлении соглашения составляют почти 4,8% от стоимости недвижимого имущества, в то время как в России это составляет всего 0,8%. Нетрудно предвидеть, если к этим затратам прибавят еще пять или 13% налога, предусмотренного законом о налогообложении, то и без инфляции цены взлетят к небесам. И для большинства наших граждан жилищная проблема останется вечной.
Нотариусы, выслушивая аргументы риелтеров, не скрывают своего критического отношения к их советам. В начале года немало брокеров вместе со своими клиентами приходили в нотариальные конторы с предложением заключить договор дарения, а не купли-продажи квартиры — так можно было избежать налогообложения. Но далее всего в своих попытках обойти закон пошли полтавчане, нашедшие способ обойтись без нотариального заверения соглашения и, соответственно, без уплаты налога. Даже в прессу просочилась информация об их ноу-хау — дело состряпывалось таким образом, что право собственности на жилье покупатель получает в виде решения третейского суда. Государство в таком случае остается без налога, нотариус без работы, и только риелтор не теряет своего «интереса».
Вводя налог на доходы при отчуждении недвижимости, авторы законопроекта, очевидно, стремились приблизить нас к цивилизованным отношениям в этом деле и, конечно, заботились о наполнении государственного бюджета — хотели как лучше.