При заключении сделок купли-продажи недвижимости покупателям следует проявлять особую осмотрительность, поскольку законодательство в этой области остается далеким от совершенства, и различных, весьма неприятных для вновь испеченных владельцев жилья вариантов развития событий может возникнуть великое множество.
Попробуем изложить здесь наиболее характерные, причем сразу оговоримся, что речь не будет идти о заведомых обманах - «подставленных» квартирах и домах, «двойных» продажах с использованием дубликатов правоустанавливающих документов, продажах заложенных квартир, то есть сделках явно мошеннического характера, - они заслуживают отдельного разговора. Предмет нашего внимания - стандартные житейские ситуации, возникающие едва ли не каждый день по причине несоответствия понятий «право собственности» и «право проживания».
Итак, вы приняли решение приобрести квартиру. Риэлтерская фирма нашла подходящий вариант, квартира понравилась, и вы полны желания стать ее законным обладателем. Однако перед визитом к нотариусу или на биржу необходимо удостовериться, что будущая купчая будет безупречна с точки зрения существующего ныне законодательства.
Вам повезло, если приглянувшаяся квартира до приватизации входила в состав государственного жилого фонда. Еще лучше, когда она приватизирована буквально накануне продажи. В свидетельство о праве собственности на жилье включаются все лица, имеющие право на проживание в квартире на момент ее приватизации. Речь идет о гражданах, в том числе и несовершеннолетних, прописанных на данной жилплощади.
Орган приватизации обязан провести тщательную проверку (как правило, так и происходит) данных, изложенных в заявлениях граждан (заявления подаются только лично и только взрослыми) о приватизации занимаемых ими квартир, сведений, предоставленных жэками, и только после этого выдает заявителям свидетельство о праве собственности.
Приватизированная квартира регистрируется на новых владельцев в бюро технической инвентаризации в момент ее приватизации. Чем меньше времени пройдет со времени получения свидетельства до продажи квартиры, тем лучше. Но даже за это непродолжительное время на интересующую вас жилплощадь может быть прописано от одного до нескольких лиц - к примеру, муж или жена кого-либо из жильцов, с согласия всех проживающих, или с момента приватизации - совладельцев жилья. Дети к родителям могут быть прописаны без такого согласия.
В таком случае возникает интересная ситуация - прописанных в квартире граждан больше, чем совладельцев. Здесь покупателю следует быть осторожным.
Действующая инструкция о порядке совершения нотариальных действий (а биржевая регистрация приравнивается к нотариальному заверению) не обязывает нотариусов требовать согласия на продажу квартиры всех лиц, прописанных и имеющих право на проживание в ней, если эти лица не являются сособственниками продаваемой квартиры (за исключением согласия супруга). Поэтому в договоре купли-продажи только владельцы квартиры письменно берут на себя обязательство выяснить с покупателем срок. Несовершеннолетние дети будут выписаны вместе с родителями, но о детях особый разговор.
Как быть с гражданами, которые были прописаны уже после приватизации жилья? Они-то купчую не подписывают и освобождать квартиру и выписываться из нее не обязуются. В то же время, прописка, согласно нашему законодательству, - это право на проживание.
Бывших владельцев, вовремя не освободивших проданное жилье и не выписавшихся из него, можно выдворить с помощью судебного исполнителя по решению суда. На основании ст.48 Закона Украины «О собственности» бывшим собственникам предъявляется иск об устранении препятствий в осуществлении права собственности и выписке. Суд привлечет к делу в качестве третьего лица паспортный отдел и примет решение о выписке, а при необходимости - о принудительном выселении с участием судебного исполнителя.
С прописанными «невладельцами» сложнее - этот вопрос надо решать еще до оформления купчей, пока деньги находятся у вас и именно вы диктуете свои условия.
Посему берите ситуацию под контроль и требуйте. Лучший вариант - выписка всех «лишних» прописанных, это решает проблему в корне. Если это не проходит - ведь в «пустоту» людей никто не выпишет, выход тоже есть. «Лишние» идут в жэк и в вашем присутствии пишут заявление о выписке с жилплощади после ее продажи. Заявление визирует начальник жэка и оставляет у себя на хранение. Как вариант, заявление хранится у вас. Неплохо, если подписи на таких документах заверит нотариус. Тогда после оформления договора купли-продажи вы принесете заявление в жэк и вопрос решится автоматически.
Информацию о прописанных можно получить в виде справки по форме №3. Важно учесть, что в справке могут не значиться лица, которые временно выписаны по уважительным причинам (служба в армии, работа по контракту, лечение и пр.), но сохраняют право на проживание. Как поступать с ними? Путем тех же заявлений, которые они по вашему требованию напишут, а заверить их подписи может либо командир части, либо нотариус по месту временной работы, или главврач лечебного заведения.
Советуем все эти «разведывательные» операции проделать самому покупателю или вменить такие действия в обязанности маклера, тщательно его проконтролировав, ибо сам он может (по лености или незнанию) упустить подобные «второстепенные» моменты. После совершения сделки, когда маклер получит свои комиссионные, ничто не заставит его заниматься вопросами выписки-прописки. И взамен денег вы получите проблему, которая будет только вашей.
Еще внимательнее следует быть при покупке квартиры в доме жилищно-строительного кооператива. До недавнего времени выдачей документов о праве собственности на квартиру в ЖСК занималось бюро технической инвентаризации. Сейчас эту функцию выполняет специальная служба при Киевской горадминистрации. Главный подвох заключается в том, что кооперативная квартира регистрируется как собственность одного члена семьи - того, кто изначально являлся членом кооператива. И он же (один!) записан в документе о приватизации. У остальных членов семьи собственника имеется всего лишь право проживания в такой квартире на основании прописки.
Как уже отмечалось, в документах о приватизации государственной квартиры записаны все собственники. Кооператив же, по документам, переходит в частную собственность одного лица. Такой владелец может продать вам свою квартиру без согласования с прописанными в ней жильцами, в том числе и членами его семьи.
Сторонами по договору купли-продажи в данном случае будете вы и собственник кооперативной квартиры. Продавец в установленное договором время освободит жилплощадь и выпишется, а члены его семьи могут отказаться это сделать, мотивируя тем, что им негде жить. Конечно, вы обратитесь в суд с иском о выписке и выселении прежних жильцов из вашей квартиры. Но даже судом они могут быть выселены только на основании ст.157 и части 1 ст.116. Жилищного кодекса Украины - за систематическое разрушение или порчу жилого помещения, использование его не по назначению, систематическое нарушение правил общежития, создающие условия, невозможные для проживания с ними других лиц в одной квартире или доме.
Если же прежние жильцы ведут себя прилично - поздравьте себя с добрыми соседями по коммунальной квартире, которую вы столь удачно приобрели (правда, по цене изолированной жилплощади), - оснований для их выписки и выселения у вас нет.
Еще грустнее может быть ситуация, когда владелец кооперативной квартиры продает ее без ведома супруга (например, при смене паспортов не проставлен штамп о браке). Такой договор купли-продажи может быть просто признан недействительным, поскольку нарушены имущественные права второго супруга при условии, что кооперативный пай был внесен за счет средств семейного бюджета.
В этом случае вы получите свои деньги обратно, а вот сколько - будет зависеть от суммы, проставленной в договоре. К тому же неизвестно, будут ли в наличии деньги у несостоявшегося продавца на момент признания судом договора купли-продажи недействительным. Если не будет - в суд будете вынуждены обратиться вы.
Рекомендации по недопущению таких ситуаций приблизительно те же: потребовать выписки как владельца, так и всех жильцов (еще до оформления купчей), либо заставить их написать и нотариально заверить заявления о выписке после продажи квартиры. Если жильцы не согласны выполнить ваши условия, ищите другие, более безопасные варианты.
И, наконец, о детях. Безусловно, дети - цветы жизни, однако при покупке жилья у владельцев, имеющих детей, следует помнить, что большинство сделок, признанных судом недействительными, были проведены с нарушениями прав несовершеннолетних граждан. Ребенок, пусть ему даже месяц от роду, внесенный в свидетельство о праве собственности на квартиру, является таким же полноправным ее собственником, как и все взрослые члены семьи, значащиеся в свидетельстве.
При оформлении договора купли-продажи от имени несовершеннолетних (в возрасте до 15 лет) выступают их родители (или опекуны). Подписывая договор от имени ребенка, родители, помимо всего прочего, берут на себя обязательство по выписке ребенка из проданной квартиры.
Несовершеннолетние владельцы (в возрасте от 15 до 18 лет) подписывают договор с согласия своих родителей.
В любом случае для продажи квартиры, собственником которой является несовершеннолетний, требуется разрешение опекунского совета при районной администрации по месту расположения продаваемой квартиры. Без такого документа купчая просто не может быть оформлена.
При покупке квартиры, в которой прописаны несовершеннолетние дети, не являющиеся собственниками, примите упреждающие меры по выписке их родителей. Желательно отследить, куда будут прописаны родители после продажи квартиры, т.к. дети будут прописаны к ним.
В случае, когда жилье продает владелец, в квартире которого прописаны и проживают бывшие члены его семьи (которые выписываться не желают) и их несовершеннолетние дети, поищите другой вариант.
На рынке недвижимости представлено великое множество квартир. Если при изучении документов возникают вопросы, упомянутые в этом материале, откажитесь от покупки. Лучше купить не сразу и, возможно, чуть дороже, но ту квартиру, где будет жить ваша семья. Спокойно и счастливо, без споров, исков и судов.