Незначительные изменения в правилах оформления сделок купли-продажи недвижимости все-таки происходят. В одном из материалов мы уже упоминали о том, что сотрудники агентств-членов Союза специалистов по недвижимости Киева оказывали своим клиентам следующую услугу: риэлтер получал от клиента правоустанавливающие документы на квартиру - свидетельство о приватизации (или договор купли-продажи) и технический паспорт на квартиру, а затем документы передавались в Бюро технической инвентаризации, которое готовило справку-характеристику и оформляло в Первой государственной нотариальной конторе арестную справку. И все без личного участия клиента.
Сдав в полдень документы в БТИ, брокер точно знал, что к трем часам пополудни следующего дня он получит все необходимое для оформления сделки. Нередко сделки проводились через час-полтора после получения пакета документов, что способствовало повышению уровня безопасности купчей для покупателя, поскольку арестная справка была, как говорится, с пылу-жару.
Такая услуга обходилась покупателю на несколько гривен дороже, чем суммарная стоимость справки-характеристики и арестной справки, что, естественно, не останавливало потенциальных клиентов.
Теперь все изменилось. БТИ ввело новый порядок выдачи справок-характеристик. Правоустанавливающие документы может сдать в БТИ только владелец квартиры, предъявив паспорт, либо риэлтер, на основании нотариально заверенной доверенности от владельца. Получить готовую справку могут только перечисленные выше лица.
Заверение доверенности у нотариуса требует дополнительных затрат, уменьшая комиссионные риэлтеров. Поэтому последние часто поступают следующим образом. Маклер приезжает в БТИ и занимает очередь. В назначенное время прибывает владелец и без препятствий сдает документы. Та же процедура повторяется при получении готовых справок. Конечно, увеличились очереди в БТИ. Однако процесс организован неплохо и они тают быстро. Забавно наблюдать, как охранник, регулирующий доступ посетителей, открывает дверь и командует: «Правая!». Из правой очереди (а всего их две) выходит маклер, заботливо берет под локоток отдыхающего неподалеку в кресле клиента-владельца квартиры и сопровождает его к месту совершения таинства оформления справки-характеристики.
Аналогичное мероприятие происходит в государственных нотариальных конторах, куда направляют свои стопы участники грядущих сделок для получения справок об отсутствии ареста на отчуждаемую недвижимость.
Итог - неудобнее стало работать риэлтерам, несколько больше времени приходится тратить продавцам. Однако последние получили уверенность в том, что их доверчивостью никто не воспользуется, т.к. они постоянно контролируют святая святых - документы на квартиру. Значит, закрыт еще один канал для потенциальных мошенников. Поэтому очередное нововведение БТИ можно только приветствовать.
Следующий момент связан с договорными суммами в сделках купли-продажи недвижимости. Напомним, что в конце лета 1996 года Кабинет министров определил, что госпошлина за нотариальное (и биржевое) заверение договоров купли-продажи недвижимости должна взиматься с сумм, не меньших оценочной стоимости квартир в справках-характеристиках БТИ. Это правило до недавнего времени было безоговорочным для всех - как для бирж, так и для частных нотариусов, и в договорах купли-продажи жилья проставлялись суммы, не меньшие оценочной стоимости.
По информации, полученной нами с Киевской универсальной биржи, теперь в договоре купли-продажи недвижимости, зарегистрированном там, может быть (по желанию клиента) проставлена сумма ниже, чем в справке-характеристике БТИ. Сумма договора определяется на бирже путем умножения общей площади квартиры в квадратных метрах на 150. Таким образом, двухкомнатная квартира площадью 45 квадратных метров может быть продана не менее чем за 6750 гривен. С этой же суммы будет оплачен биржевой сбор и госпошлина, сумма которых составит 87,75 гривни (1,3 процента от суммы договора). Госпошлина в нашем примере составляет 6,75 гривни, или 0,1 процента. Мы не задаемся вопросом, почему биржа платит именно такой процент от сделки в качестве госпошлины. Если платит именно столько, то имеет на это право.
Ну а если в справке-характеристике указана сумма, скажем, в 16750 гривен, что вполне реально для кооперативной квартиры, чья оценочная стоимость, как мы знаем, весьма и весьма значительна? Проставляя в договоре сумму на 10000 гривен меньшую, биржа дополнительно взимает госпошлину в размере 10 гривен и биржевой сбор в 120 гривен, соблюдая, таким образом, как свои интересы, так и интересы государства. Занижение сумм в договорах купли-продажи, в принципе, абсолютно законно, ведь право определения их размера принадлежит сторонам, т.е. покупателю и продавцу. Однако госпошлина уплачивается с суммы, указанной в справке-характеристике БТИ, - таким образом, и постановление Кабмина соблюдено. У налоговых служб не может быть претензий к продавцу относительно подоходного налога, ведь мы знаем, что от такого налога освобождается доход, полученный от нотариально заверенной сделки. Биржевая регистрация сделки приравнивается к нотариальному заверению, госпошлина за регистрацию уплачена сполна. Как видим, КУБ придерживается установленных правил игры…
Мы поинтересовались, как обстоит дело с определением договорных сумм на некоторых киевских биржах, помимо КУБ. На «Десятинной» категорически отвергли саму возможность занижения в договорах оценочной стоимости жилья. На тех же позициях стоят «Джи-Ай-Пи» и Биржа малых предприятий. Хотя опытные брокеры утверждают, что уже известны случаи, когда «Десятинка» следовала примеру КУБа. Пример не так уж и плох.