Спустя 15 лет после многомилионной аферы с «Элита-центром» и тысячами пострадавших инвесторов, в Украине до сих пор нет адекватного проблеме законодательства.
Защитить права инвесторов партия власти планирует при помощи нового законопроекта №5091, соавтором которого стала глава Координационного совета по решению проблемных вопросов в сфере градостроительства при президенте Украины Елена Шуляк. Однако эксперт по вопросам градостроительства Георгий Могильный считает, что предложенные в законопроекте механизмы не решают проблему.
«Безусловно, позитивная новация законопроекта – введение так называемой гарантийной доли строительства объекта недвижимого имущества, — отмечает Могильный. — Права на эту долю отягощаются с целью гарантировать достройку соответствующего объекта незавершенного строительства другими лицами (в том числе в связи с банкротством или финансовой несостоятельностью застройщика)».
Однако, по мнению эксперта, принципиальное значение имеет размер этой доли. Которую закон почему-то не устанавливает и отдает это право Кабмину. Автор законопроекта Елена Шуляк — утверждает: размер гарантированной доли будет минимум 10% от стоимости объекта, что обеспечит достройку, когда что-то пойдет не так.
Проверить жизнеспособность этого механизма эксперт предлагает на примере проблемы со строительством банка «Аркада», которая и заставила депутатов не откладывать изменения законодательства на потом.
«Средства в этот проект привлекались по прямо предусмотренной и отдельно урегулированной схеме — через фонды финансирования строительства. Двойных продаж квартир не было, разрешительные документы были, проект без согласия инвесторов никто не изменял», — уточняет Могильный.
Банк «Аркада» собрал деньги, но не передал квартиры инвесторам на 9,3 млрд грн. Новый застройщик посчитал, что можно продать помещения еще почти на 4,3 млрд грн (32% стоимости), а на достройку понадобится около 7,3 млрд (54% собранных за все время средств).
«Как видим, даже 30% в гарантированной доле совсем не гарантируют возможность достроить без значительных доплат со стороны инвесторов, — для ситуации наподобие «Аркады» необходимы 50%. И это в Киеве, где самая высокая в стране рентабельность строительства, а в регионах и этого не хватит, потому что существенно меньшая часть средств с продажи гарантированной доли может быть направлена на компенсацию выведенных недобросовестным застройщиком средств», — объясняет автор.
Таким образом, предложенный в законопроекте механизм не может надежно защитить даже инвесторов по «белым» схемам финансирования, если не увеличить гарантированную долю в несколько раз от ныне запланированного.
«Но увеличение гарантированной доли — это увеличение себестоимости строительства для застройщика и повышение цены для покупателя. Чем больше разница в цене между «белыми» и «серыми» схемами, тем более охотно покупатели и застройщики работают по «серым» схемам, при которых покупатели, согласно законопроекту, должны стать вообще незащищенными», — резюмирует он.
Именно такой интересный парадокс заложен в законопроект №5091: чем лучше с его использованием обеспечат защиту инвесторов, тем больше инвесторов станут полностью беззащитными.
Почему в Украине до сих пор поощряются «серые» способы привлечения денег в строительство? По какой причине строительный рынок в Украине финансируют простые нуждающиеся в жилье граждане, а не банки? Создает ли «Слуга народа» реальный механизм в законодательстве, способный обезопасить людей от мошенников на рынке? Ответы на эти и другие вопросы читайте во второй части материала Георгия Могильного «Игры строительных инвесторов-2» в ZN.UA. Первая часть материала доступна по ссылке.