ЖИЛЬЕ СНОВА СТАЛО ВЫГОДНЫМ ВЛОЖЕНИЕМ КАПИТАЛА

За год квартиры в Киеве подорожали на четверть своей прежней цены

При подобных темпах роста цен и достойном спросе уже есть смысл поиграть на ценовой динамике. Ведь если средний процент прироста цен по Киеву достиг 25% годовых, то, скажем, однокомнатные квартиры в центре города прибавили в цене 28,5 %, а на окраине — более 42%! Это уже что-то, особенно если учесть, что риск потерять средства в таких играх не такой уж большой. Все же имеем дело с недвижимостью. Даже если произойдет смена сегодняшней тенденции, то это будет не скоро и не внезапно. К тому же, давайте не забывать, что впереди выборы, а они всегда вносят элемент непредсказуемости для бумажного капитала. Впрочем, тех, кто это не только осознает, но и использует на практике, тоже имеется в достаточном количестве. Иначе, чего бы им расти-то? Ценам?..

Приватизация казенного жилья и, как следствие этого процесса, сделки покупки-продажи квартир положили основу легального рынка бэушной недвижимости. Собственники государственных и кооперативных квартир превращали излишки жилья в капитал, а новоиспеченные капиталисты, наоборот, осуществляли надежное вложение заработанных денег. Цены, подталкиваемые растущим спросом (в коем-то веке раньше можно было запросто купить квартиру в Киеве?), неудержимо шли вверх. В те времена было очень выгодно даже просто вложить деньги в квартиру, чтобы со временем выгодно ее перепродать. Многие поступали предприимчивее и сколотили себе капитал на перепродаже предварительно отремонтированных квартир. Квартира с евроремонтом существенно вырастала в цене.

Так было приблизительно до конца 1997 года. К тому времени, как оказалось после, цены достигли своего максимума. Более того, тенденция бурного роста стоимости квадратного метра жилой площади сменилась на противоположную. Настало время, когда стало выгодно, наоборот, продать свое жилье (естественно, его излишки), чтобы, к примеру, через годик приобрести аналогичное или даже лучшее, но уже с меньшими затратами. Как тогда уверяли риэлтеры, цены падали по мере увеличения предложения и снижения спроса. В 1998—1999 годах уже никого не удивляло, что на одного покупателя приходилось по 6—8 продавцов. В общем, массовая приватизация и свободный рынок сделали свое дело. Посильный вклад в ситуацию на рынке недвижимости внесли и строительные организации. Они к этому времени оклемались и начали предлагать всем желающим новое жилье. В результате цены снижались не только за счет растущего предложения, но и за счет конкуренции за покупателя между первичным и вторичным рынками жилой недвижимости. Время от времени даже наблюдались любопытные метаморфозы: так, в конце 1999 года можно было приобрести вновь построенную квартиру по цене ниже, чем бэушные апартаменты в том же районе и со значительно меньшей площадью. Правда, в этом случае не обходилось без капризов курса доллара, а ведь новое жилье продается за гривни, тогда как бывшее в эксплуатации — за твердую валюту.

В 1999 году даже многоопытные специалисты были абсолютно уверены в том, что цены снизятся еще более значительно. В качестве убедительного аргумента они приводили страны Восточной Европы и Прибалтики, где цены на недвижимость установились на куда более низком уровне. Правда, при этом спецы многозначительно добавляли: «Да, цены смотрят вниз, но это не означает, что недвижимость перестала быть надежным вложением капитала, куда более надежным, чем бумажные деньги». И вот, свершилось: не достигнув предсказываемого минимума, цены пошли вверх. Кто проникся и рискнул приобрести квартирку, теперь не жалеет. Особенно выиграл тот, кто купил ее в 2000-м, когда низпадающая тенденция достигла своего дна. Теперь она уже может стоить дороже на 40% и выше (!) в зависимости от ее площади, расположения и комфортабельности.

Год 2001-й: долгосрочная тенденция в очередной раз обломалась. Все пошло вспять: в районах и массивах столицы, где в свое время снижение было сильнее, стоимость квадратного метра стала восстанавливаться быстрее. По расчетам агентства недвижимости «Янус», к настоящему времени за «квадрат» в двухкомнатной квартире на Теремках просят на 46,6% больше, чем год назад, на Оболони — на 44,2%, на Лесном — на 42,5%, в Дарнице — на 40,4%. В меньшей степени — в среднем на 20% подорожали трехкомнатные квартиры. Пик подорожания приходится на однокомнатные апартаменты, расположенные на окраине города. Такие квартиры выросли в цене на Березняках на 52,4%, на Куреневке — на 49,1%, на Сырце — на 48,6%, на Русановке — на 47,0%. В меньшей степени подвержен ценовым колебаниям центр, в большей — окраина.

Можно удивляться, но эксперты одну из причин роста цен на жилье в Киеве прямо связывают с нашумевшими террористическими актами в Нью-Йорке. А еще — с переходом на новую валюту стран ЕС. Игорь Геллер, эксперт из Института статистики, учета и аудита Госкомстата Украины видит тут логику в следующем: «Подобные экстремальные ситуации всегда вызывают переориентацию спроса с денег на золото, недвижимость, другие непреходящие ценности». Отчасти можно согласиться с этим. Тем более что не секрет: часть людей давно копила средства на приобретение жилья (а это, как правило, твердая валюта) и, вполне вероятно, события подтолкнули их наконец сделать серьезную покупку. Шутка ли, много лет откладывать деньги, чтобы они в один момент обесценились?

Однако нельзя отрицать и тот факт, что перелом тенденции произошел не в сентябре, а еще в начале прошлого года. Причину этого оценщики склонны видеть, во-первых, в компенсации чрезмерного снижения цен за предыдущие годы. Во-вторых, в значительном сокращении предложения на продажу жилья за счет увеличения предложения на его аренду. И, наконец, в-третьих, в ухудшении комфортности проживания в других городах. Сейчас практически лишь в столичной квартире жилец может получить полный набор коммунальных услуг круглые сутки и за умеренную плату. Трудно согласиться с последним доводом, но в любом случае в последнее время в столицу переезжает на постоянное место жительства гораздо больше людей, чем уезжает оттуда. Согласно официальным данным, эта разница ныне исчисляется несколькими десятками тысяч человек за год.

Что будет дальше? Вопрос — открытый. Судя по цифрам, тенденция набирает разгон: всего за один месяц (декабрь 2001 года) квартиры на окраине подорожали без малого на 6%, в районах, прилегающих к центру, — почти на 4,5% и даже в центре — на 3,4%. Эксперты же утверждают, что рост цен будет замедляться по мере стабилизации ситуации на рынках доллара и евро. Не исключено, что конъюнктуру подогреют выборы в Верховную Раду. Наконец, вполне возможно, что со временем произойдет самопогашение возникшей год назад «цепной реакции», как только спрос обнаружит, что цены явно перегреты и ему уже больше не по зубам. Но тогда возникает другой вопрос: «Когда это будет и на каком именно уровне установится ценовая планка?». В ответ можно сказать, «знал бы прикуп — жил бы в Ялте»...