Уже давно зашкаливает… На пальмовых островах возле Дубая цены на элитное жилье соизмеримы с киевскими. Так может, выгоднее вкладывать деньги там?

1 июля, 2005, 00:00 Распечатать Выпуск №25, 1 июля-8 июля

«В Киеве бум на однокомнатные квартиры!», «До конца года недвижимость подорожает еще на 25—30%», «За май квартиры подорожали в среднем на 5,5%»...

«В Киеве бум на однокомнатные квартиры!», «До конца года недвижимость подорожает еще на 25—30%», «За май квартиры подорожали в среднем на 5,5%». Дрогнуло сердце? Нет? Тогда вот еще несколько заголовков к свежим публикациям: «Цены на вторичном рынке недвижимости выросли в среднем на 5,1%», «Цены на жилье вырастут еще на треть». Достаточно? А то можно и продолжить. Последнее время в СМИ такие заголовки стали появляться гораздо чаще. Под их воздействием кто-то бросается покупать хоть какую-нибудь квартиру (себе или на перепродажу). Кто-то спешит одолжить денег у друзей, родственников или взять банковский кредит, чтобы несмотря ни на что приобрести вожделенное жилье. Кого-то, наоборот, оставляет последняя надежда обзавестись собственной крышей над головой. Действительно, как при такой ценовой гонке и зыбкости валют заработать на квартиру? В общем ситуация типичная. Покупателя заставляют быть сговорчивее.

Досадно только, что большинство участников рынка недвижимости (в том числе и потенциальных) зацикливаются даже не на ценах, а на броских сообщениях о них, и не всегда смотрят немножечко дальше. Хотя прежде чем сломя голову покупать, им не помешало бы знать больше…

Америка удивлена, Дубай отдыхает

Цены уже перегреты. Соответственно, даже те, кто вкладывает деньги в отечественную недвижимость в расчете на дальнейший рост цен, рискуют не только не получить ожидаемое, но и потерять то, что имеют. И, тем не менее, упрямо идут по наезженному пути, не видя альтернативы вложения капитала. Хотя какой смысл переплачивать за отечественные квадратные метры, если, например, более качественную недвижимость можно приобрести за рубежом? При этом ее цена может быть даже ниже. Это, между прочим, подтверждают цифры, прозвучавшие из уст американских риэлторов на семинаре «Значение рынка недвижимости в странах с переходной экономикой», который недавно проходил в Киеве.

Так вот, средняя стоимость «квадрата» вновь построенной недвижимости в США колеблется от 750 до 1800 долл. За 150 тыс. долл. там можно приобрести вполне приличный коттедж площадью 200 кв. м. Заметьте, речь идет не о квартирах в высотках, а о коттеджах, в которые можно сразу же въезжать и обживать. У нас же цены на первичном рынке столицы (на еще только строящиеся квартиры) начинаются с 800 долл. Причем за эти деньги по окончании строительства (которое традиционно затягивают на полгода-год) покупатель становится обладателем голых стен. Затем он вынужден еще минимум полгода делать ремонт, заплатив за него едва ли не еще одну стоимость стен.

Дошло до того, что в Украине открываются представительства иностранных строительных фирм, которые ищут состоятельных клиентов. В качестве объекта инвестиций предлагается в том числе и элитная недвижимость, строящаяся на пальмовых островах вблизи небезызвестного города Дубай (Объединенные Арабские Эмираты). И, между прочим, квадратный метр коттеджной застройки на райском острове начинается с… 1000 долл. США.

Ипотека не поможет

Заметьте, пальмовый остров — не природное образование. Его основание намывается в океане недалеко от берега. Форма острову придается строительными технологиями, использующими спутниковый контроль. На острова протягивают все необходимые коммуникации, строят так, чтобы удовлетворить самого капризного заказчика-нерезидента. И такая жилплощадь порой стоит в несколько раз дешевле, чем стены в «элитной» новостройке в центре Киева, где строители воспользовались уже готовыми коммуникациями.

Почему так? Ответ получится сам собой, если сравнить объемы строительства. Если, к примеру, в США за год строят 400—500 млн. кв. м жилья, то у нас раз в сто меньше или около того (в прошлом году было сдано 6,4 млн. жилых квадратов). При этом население Украины лишь в шесть раз меньше, чем в США.

Спрашивается, поможет украинцам в такой ситуации ипотека, на которую рассчитывают как на панацею? Нет и еще раз нет… Ипотека без существенного увеличения объемов строительства жилья — это только подспорье для дальнейшего роста цен. Двигателем ценовой динамики в стране, где длительное время ничего не строилось, является не столько себестоимость жилья (которой стыдливо прикрываются строительные компании), сколько изголодавшийся потребитель.

Однако после нескольких лет бурного ценового роста и выхода на мировой уровень цен ситуация меняется. Цены не могут расти до бесконечности, во всяком случае, такими темпами, как раньше — по 30—50% в год. А ведь уже сам рост цен был существенным раздражителем спроса — людей все время подталкивали купить сейчас. Мол, потом будет дороже.

Приложили свои усилия и квартирные спекулянты (в хорошем смысле этого слова). Иначе и быть не могло в ситуации, когда очень выгодно взять валютный кредит под (14% годовых), заплатить за квартиру, а через некоторое время с наваром ее продать. И так много раз.

Иногда они падают

Спрашивая прогноз у риэлтора, стоит учитывать его заинтересованность в росте цен, который приносит ему дополнительные заработки. Давайте не забывать, что в нашей стране риэлтор получает 2—5% от стоимости реализованного жилья. (Цены растут, а процент остается.) Стало быть, он заинтересован в том, чтобы это самое жилье стоило как можно больше. Правда, при этом посредник должен быть уверен, что найдет покупателя на подорожавшее жилье. Идеальный вариант для риэлтора, когда недвижимость постоянно, но не очень быстро растет в цене, все время подстегивая потенциальных покупателей. Вот и все тонкости.

Похоже, в настоящий момент некоторую неуверенность в работу специалистов по недвижимости привносит отставание платежеспособности покупателей по мере дальнейшего роста цен. Но это не беда. Никто не запретит им подстегнуть клиента, припугнув очередным прыжком цен. СМИ волей-неволей им помогают в этом. Тема ведь злободневная.

Однако если внимательнее присмотреться к сообщениям о «неукротимом» росте цен на недвижимость, то можно заметить кое-что занимательное. Во-первых, в подавляющем большинстве случаев они отражают цены предложения (т.е. желание продавца, который, разумеется, норовит взвинтить цену), а не реальной покупки. А ведь стоимость жилья определяется ценой, которую за него готовы заплатить и на самом деле платят. Кроме того, аналитики подвергают статистическому исследованию (если оно действительно осуществляется) каждый раз иной «набор» квартир. При таком подходе не составляет большого труда получить нужную динамику цен. И то, что разные источники называют цифры изменения цен на недвижимость, в несколько раз отличающиеся по величине, только подтверждает эти предположения.

Чтобы убедиться, сравним опубликованные майские данные риэлторского портала «Недвижимость» и крупного столичного агентства недвижимости «Благовест». По данным агентства, в мае столичное жилье на вторичном рынке подорожало в среднем на 5,5% (однокомнатные — на 6%, двухкомнатные — на 5,4%, трехкомнатные — на 5,1%). Портал «Недвижимость» фиксирует, что однокомнатные квартиры подешевели на 1,4%, двухкомнатные — на 0,2%, а трехкомнатные выросли в цене на 1,3%. Анализ показывает, что весь период с февраля по май этого года данные этих двух уважаемых источников не менее значительно отличались. А ведь речь шла не о прогнозах, а о ценах в предыдущем месяце. Так стоит ли попадаться на удочку?

Стоит обратить внимание и на цены новостроек. В настоящее время они существенно отстали от цен на вторичном рынке, хотя в цене появился НДС, строители неустанно жалуются на увеличение стоимости стройматериалов и прочее. А ведь эта тенденция свидетельствует об охлаждении покупательского спроса. К тому же летний сезон — далеко не лучшее время для продавцов недвижимости. Поэтому самое время для риэлторов подогреть спрос, протолкнув еще одну статейку в Интернете… Так что читайте вдумчиво.

Оставайтесь в курсе последних событий! Подписывайтесь на наш канал в Telegram
Заметили ошибку?
Пожалуйста, выделите ее мышкой и нажмите Ctrl+Enter
Добавить комментарий
Осталось символов: 2000
Авторизуйтесь, чтобы иметь возможность комментировать материалы
Всего комментариев: 0
Выпуск №39, 20 октября-26 октября Архив номеров | Содержание номера < >
Вам также будет интересно