Щедрый взнос

Благодаря усилиям власти бедная богатая Одесса за последние годы не раз демонстрировала щедрость, раздавая земли и недвижимость определенному кругу лиц в ущерб городской громаде. В конце января одесские депутаты вынуждены были поддержать постановление Верховной Рады и временно, до формирования нового правительства, приостановить рассмотрение вопросов, связанных с приватизацией и отчуждением казенного имущества. Но как быть с ранее принятыми решениями? Да и мало надежды на то, что в будущем, после снятия временного запрета, они будут иными.

Это в стране новая власть. В Одессе — старая. Она продолжает твердить, что всегда действовала в рамках закона, а главное — в интересах горожан. Хотя верить в подобные заверения все труднее. Непрекращающийся шквал критики, протесты прокуратуры и исковые заявления в отношении принятых решений подтверждают совершенно обратное. Одно из таких недавних творений городской власти, оспариваемых ныне в судах Одессы, Николаева и Киева, — закрытое акционерное общество «Пассаж».

Создание этого ЗАО оспаривается целым рядом лиц, начиная от прокурора города и заканчивая предпринимателями. Задеты законные права и интересы как городской громады в целом, так и отдельных мелких и средних бизнес-структур. Но самое возмутительное то, что решение сессии горсовета, давшей добро на создание ЗАО, преподносится как безобидный и выгодный для Одессы инвестиционный проект. Хотя на самом деле это одна из схем увода из коммунальной собственности ликвидных объектов недвижимости стоимостью в несколько миллионов долларов. Или, говоря иными словами, бесплатная приватизация, что противоречит закону.

Памятник архитектуры

Речь идет о передаче в уставный фонд новоиспеченного ЗАО знаменитого одесского «Пассажа» — памятника архитектуры. Все, кто был в Одессе, видел это красивое четырехэтажное здание, построенное в конце XIX века. Оно расположено в самом сердце Одессы, на углу улиц Дерибасовской и Преображенской. Здесь, как и в прежние годы, размещаются магазины и гостиница, известная гостям города своими недорогими номерами.

Самим же одесситам «Пассаж» известен еще и как яблоко раздора между городскими властями и предпринимателями, арендующими здесь торговые помещения. Слишком доходное место и сосредоточение бизнес-интересов. Поэтому решение горсовета о передаче здания «Пассажа» в совместную собственность коммерческих структур, не имеющих отношения к эксплуатации торговых площадей и гостиницы, привело еще и к очередному конфликту между городом и арендаторами. И в конечном итоге поставило под сомнение реализацию самого проекта, ради которого власти города лишили казну нескольких миллионов долларов, отдавая «Пассаж» коммерсантам бесплатно. Хотя напомним: средства от реализации объектов коммунальной собственности поступают в бюджет развития города и не проедаются, а идут на строительство и реконструкцию школ, больниц, жилых домов.

Чем же в таком случае руководствовались городские власти, отдавая даром такой ликвидный объект? Если судить по бумагам, то цель благородная — реконструкция памятника архитектуры и создание на его базе торгово-гостиничного комплекса европейского уровня. Что, несомненно, будет способствовать развитию инфраструктуры города, делающего ставку на развитие туризма. Ведь если дорогие магазины и мелкие лавочки «Пассажа» кое-как соответствовали главной улице города, то гостиница с туалетами в конце коридора, душевыми в подвале и прогнившими коммуникациями не тянет ни на какую звездность.

Понятно, что денег на реконструкцию здания в бюджете нет. И в обозримом будущем не предвидится. Хотя «Пассаж» еще в 1981 году взят под охрану государства как памятник архитектуры (правда, почему-то местного значения) и давно нуждается в реконструкции и реставрации. Понятно, что для достижения этой цели нужны инвестиции. Но понятно и другое: вкладывать деньги в чужую собственность никто не будет.

Внешне кажется, что, создав ЗАО, город убил сразу дух зайцев: и деньги нашел, и контроль над собственностью сохранил. Но это только на первый взгляд.

Здание «Пассажа» в списке памятников архитектуры, не подлежащих приватизации, не значится. Поэтому у города для решения проблемы с реставрацией была возможность гостиницу продать. По решению горсовета в конце 2002 года она даже была включена в перечень объектов коммунальной собственности, выставленных на аукцион. Цель — пополнить местный бюджет. Но спустя некоторое время данный объект из перечня изъяли. Как сказано в решении сессии горсовета, «в связи с экономической нецелесообразностью».

Какая целесообразность руководила чиновниками в тот момент, озвучено не было. Но впоследствии стало ясно: интересы определенного круга лиц в сравнении с интересами одесской громады на чаше мэрских весов перевесили. Страстное желание этих лиц заполучить торгово-гостиничный комплекс в самом сердце Одессы, не платя за него ни копейки, было удовлетворено.

Какой пассаж!

Решение горсовета «О даче согласия на вступление в хозяйственное общество» было принято 18 ноября 2003 года. Депутаты проголосовали за то, чтобы взносом города сделать здание гостиницы «Пассаж» стоимостью 5 млн. 970 тыс. долл., и это составит 35 % уставного фонда. Но представительству по управлению коммунальной собственностью Одесского горсовета все же поручили организовать оценку стоимости здания, чтобы уточнить размер уставного фонда и взноса горсовета.

В местной газете даже появилось сообщение о конкурсе на выбор оценщика. Однако после проведения независимой экспертизы здание стало стоить аж на 62 тыс. долл. дороже. То есть, 6,03 млн. долл. Хотя если исходить из реальной стоимости квадратного метра в центре города (а это от 2,5 до 5 тыс. долл. в зависимости от этажа), то любому очевидно: сумма в несколько раз занижена.

Интересно заметить, что независимая оценка проводилась после того, как были четко определены доли инвесторов. Судя по письмам в адрес городского головы Одессы Руслана Боделана, одна компания намеревалась вложить порядка 6 млн. долл., а вторая — 5 млн. долл., чтобы иметь доли в уставном фонде соответственно в 35% и 30%. И не меньше. А если бы эксперты оценили здание, скажем, в 40 млн. долларов? Что тогда? А именно такова, как уверяют специалисты, реальная стоимость торгово-гостиничного комплекса.

В середине 90-х была попытка продать здание «Пассажа» с аукциона. Тогда фигурировала сумма в 5 млн. долл. За последние десять лет стоимость недвижимости выросла в разы. Понятно, сколько пришлось бы выложить инвесторам, платежеспособность которых и без того вызывает сомнение. Да и серьезность их намерений тоже.

Участники инвестиционного проекта — бойцы невидимого фронта: две оффшорные компании. Одна из них в момент подачи своих предложений числилась как ЧП «Укрбудсервис», зарегистрированное не так давно в г.Одессе. Согласно его уставу, на первом месте — такие виды деятельности, как разработка, производство и реализация программных продуктов, осуществление работ и предоставление услуг, связанных с эксплуатацией и обслуживанием компьютерной техники, услуги радиосвязи… Учредил ЧП некий г-н Гошуренко, прописанный в одном из общежитий города. Он и намеревался вложить свыше 5 млн. долл. Правда, на момент регистрации ЗАО «Пассаж» «Укрбудсервис» выступал уже в новом качестве, как ООО, и с новыми учредителями. Добавилась оффшорная компания Build Business с 5 млн. долл.

Другой инвестор тоже загадка — некая американская корпорация Clear Water Bay Hotels Corp. О ее деловой репутации ничего не известно, равно как и хозяйственной деятельности. Были представлены легализованные документы, из которых видно, что фирма зарегистрирована в одном из американских штатов, учредителем является Майкл Тевлин, проживающий в Бруклине. Все. Корпорация собирается вложить свыше 6 млн. долл. и получить не менее 35% ЗАО. Хотя насколько она платежеспособна, неизвестно.

Понятно, что реализация инвестиционного проекта, ради которого и было создано ЗАО, при таких загадочных инвесторах под большим вопросом. Следует отметить, сам инвестиционный проект — тайна за семью печатями. Существует ли он вообще — тоже загадка. В представительстве по управлению коммунальной собственностью Одесского горсовета о нем ничего не знают, хотя именно этот орган представляет в ЗАО интересы города. Как пояснил «ЗН» его руководитель Валерий Захарченко, его подготовкой занималось коммунальное предприятие «Производственное объединение гостиничного хозяйства», куда ранее входила гостиница «Пассаж».

Попытки получить информацию в самом ЗАО тоже ничем не увенчались. Руководство этого новоиспеченного предприятия предпочитает не распространяться относительно своей деятельности. Однако известно, что в его уставе записано: «Реконструкция здания должна быть проведена в срок до 31 декабря 2010 года». Тогда как в письме на имя Р.Боделана за подписью директора Clear Water Bay Hotels Corp. сказано: срок реализации проекта — три года.

Направо пойдешь — деньги найдешь, налево — потеряешь

В общем, истинные намерения инвесторов и продекларированные — две большие разницы, как говорят в Одессе. Поэтому знающие люди не исключают, что здание заполучили с целью дальнейшей перепродажи. На эту мысль наталкивают и учредительные документы, из которых можно предположить несколько сценариев развития событий.

По уставу, общее собрание является правомочным, если в нем принимают участие акционеры, владеющие более 60% голосов. А такие решения, как внесение изменений в устав, выпуск облигаций, отчуждение здания гостиницы «Пассаж» в целом или какой-либо отдельной ее части и прекращения деятельности ЗАО, принимаются 3/4 голосов акционеров, принимающих участие в собрании. Так вот, две оффшорные компании, имеющие в совокупности 65% голосов, могут при отсутствии представителя горсовета решить судьбу «Пассажа». Скажем, если не продать его, то, к примеру, путем увеличения уставного фонда за счет инвесторов уменьшить долю горсовета и, таким образом, лишить его возможности влиять на принятие решений.

Так что, инвестиционный проект может лопнуть, как мыльный пузырь. При этом с чем останется город — вопрос. Зато ясно, что он уже лишился арендной платы, а это порядка 60 тыс. грн. в месяц, а ЗАО приобрело. Кстати, если считать по тем ценам, которые реально существуют на рынке, то можно получать в год 6—7 млн. грн. арендной платы. Это первое.

Второе. Одесса потеряла возможность продать здание. Кстати, «Пассаж» не является целостным имущественным комплексом. Гостиница и магазины, расположенные в нем, существовали всегда отдельно и имели разных хозяев. Правда, попытка города продать все целиком (то есть, в одни руки) привела в свое время к серьезному конфликту, отголоски которого слышны и по сей день. Примерно то же самое произошло и сегодня. Но, как считают в представительстве по управлению коммунальной собственностью, реставрировать здание нужно целиком, а не отдельные его части. И лучше всего это сможет сделать один хозяин.

Ну а если говорить о том, что город приобрел, то тут кот наплакал. Далека и туманна перспектива получения дивидендов. К слову, от участия в хозяйственных обществах Одесса имеет сегодня крохи — чуть более 50 тыс. грн. в год. Выгода же инвесторов видна при любых раскладах. Но даже если предположить, что у них серьезные намерения и они действительно хотят создать современный торгово-гостиничный комплекс, то быстро это вряд ли получится. Несмотря на то что инвесторы, как видно из резолюции правления корпорации Clear Water Bay Hotels Corp., ставили условие получить объект чистым, он тем не менее обременен обязательствами. Во-первых, внутри гостиничного комплекса имеется общежитие, где проживают восемь семей, которым нужно предоставить квартиры. Есть протокол учредительного собрания ЗАО, где указано отселить жильцов до конца 2004-го. Увы, ничего не сделано.

Далее. Торговые помещения «Пассажа» находятся в аренде у других коммерческих структур. Договор аренды, к примеру, с фирмой «Юником-юг» заключен до 2021-го, с ЗАО «Гастроном «Центральный» — до 2008-го. Эти фирмы занимают огромные площади. Первая — порядка 400 кв. м, а вторая — 2,2 тыс. кв.м. Как арендаторы, по закону они имеют первоочередное право выкупа занимаемых помещений. И, естественно, после принятие горсоветом решения о дачи согласия на создание ЗАО подали иски в суд с просьбой признать его незаконным.

Оспаривается не только само решение, но, к примеру, и акт приема-передачи самого здания. Дело в том, что на акте стоит печать ЗАО «Пассаж», которое приняло имущество. Однако на момент подписания акта оно еще не было зарегистрировано. И, естественно, не имело разрешения на изготовление печати.

Судится и ЗАО. С арендаторами. С сентября прошлого года оно требует обязать их освободить помещения. Между тем, если свидетельство о своем рождении ЗАО получило 16 июля 2004 года, то в единый госреестр предприятий и организаций, по имеющейся информации, оно было включено лишь после 13 января 2005-го. (Сразу после выхода постановления Верховной Рады о временных ограничениях в сфере приватизации.) Именно с этого момента ему перешло право собственности на здание «Пассаж», а не ранее.

Сегодня в судах находится несколько десятков исковых заявлений. И не только в одесских, но и в николаевских и киевских. Искать правду у одесской Фемиды — дело почти безнадежное. Как говорят, еще и потому, что вопрос создания ЗАО лоббировал народный депутат Украины от Одессы А. Грановский (член фракции СДПУ (о). Об этом писала пресса. Да и обращение г-на Грановского в областную прокуратуру тому свидетельство. Народный избранник просил проверить деятельность гастронома «Центральный», который является самым крупным арендатором помещений, и одним из главных препятствий на пути создания и функционирования ЗАО.

Дело в том, что гастроном обратился к городу с просьбой разрешить ему выкупить арендованные им помещения. Власть отказала, и свое право он стал отстаивать в суде. Что интересно, накануне принятия городом решения о даче согласия на создание ЗАО представительство по управлению коммунальной собственностью согласовало гастроному проведение капремонта в спорных помещениях. Стоимость выполненных работ тянет почти на 2 млн. грн. Народный депутат просил проверить, насколько это правильно и законно, а также ряд других фактов. Прокуратура города проверку провела: факты нарушений, изложенные в письме нардепа, не подтвердились.

Вместе с тем, прокуратура считает, что город вообще не имел права давать согласие на передачу здания в уставный фонд ЗАО. И, естественно, вынесла протест на решение горсовета. По закону объекты коммунальной собственности могут быть отчуждены только путем приватизации. Но горсовет протест отклонил. Прокуратура направила заявление в местный суд Приморского района с просьбой отменить незаконное решение. Это было 2 декабря 2004 г. Но суд даже не приступил к его рассмотрению. Прокуратура в письме на имя председателя суда Головченко 6 января с.г. напомнила о своем заявлении и о том, что данный вопрос находится на контроле областной прокуратуры. И попросила сообщить о дате слушания дела. Увы, ответа так и не последовало.

Противостояние продолжается…