Рынок недвижимости: лучше копать вширь, чем вглубь

Это ложь. Речь идет об информации, упорно распространяемой представителями некоторых риелторских компаний и полуобанкротившихся строительных компаний о массовом интересе покупателей к покупке столичных квартир за 200—500 тыс. долл. С ее помощью заинтересованные лица пытаются кого-то убедить, что наша страна наполовину состоит из миллионеров. На самом деле сейчас желающих заполучить свидетельство о праве собственности на квартиру чрезвычайно мало.

А все из-за нереальных цен на рынке, особенно на более-менее качественное жилье. Для того чтобы рынок недвижимости Украины был в рабочем состоянии, необходимо вернуться к уровню цен на квадратные метры, адекватном состоянию национальной экономики. При этом гораздо полезнее проводить много «дешевых» сделок, чем мало «дорогих». Иными словами, пора начинать копать не вглубь, выжимая из единичных клиентов последние деньги, а вширь, привлекая на рынок массового покупателя, представителей среднего класса страны.

Подъем, переворот, стагнация

Динамику продаж столичных квартир в 2009 году можно условно разделить на четыре этапа. Первый: январь—половина февраля был характерен полной растерянностью участников рынка, когда не то что просмотров, но даже заявок на покупку квадратных метров не было. Второй: половина февраля—март ознаменовались паникой на рынке, когда цены в столице достигли так называемого первого дна и входной билет на рынок недвижимости (т.е. «убитая» малометражная гостинка в самых отдаленных районах города ) стал стоить 25 тыс. долл. Третий: апрель—сентябрь ознаменовались некоторым оживлением рынка и незначительной коррекцией цен в сторону повышения в экономклассе. Четвертый: октябрь—декабрь прошли под знаком постоянного уменьшения деловой активности на рынке, резкого снижения количества сделок и увеличения размера скидок при совершении редких покупок квадратных метров.

Недвижимость любой страны — это зеркальное отражение ее экономики. Правда, рынку характерна инерция, когда реакция цен на события в экономике происходит с определенным временным лагом.

Вот и в нашей стране на осенний коллапс 2008 года рынок квартир отреагировал по сути самоликвидацией. Лишь в начале 2009-го ответом на денежный допинг от МВФ стало оживление рынка в середине года, так же, как и текущее «затухание» — это на задержку в поступлении финансового наркотика, на отсутствие даже намека на какие бы то ни было системные реформы и полный беспредел в экономике и бюджете.

Минус 45%

Итак, по итогам 2009 года планка цен на столичные квадраты в традиционном долларовом исчислении упала на 45% от пиковых значений 2008 года. В результате у многих покупателей жилья на пике стоимости суммы невыплаченных кредитов уже превышают реальную стоимость приобретенной квартиры, а значит, даже продажа такого жилья проблемы заемщиков не решает.

Кризис изменил отношение к инвестициям в недвижимость, особенно к приобретению жилья с помощью ипотеки под неподъемные проценты.

В течение прошлого года ценовой пузырь на рынке жилья Киева не лопнул, а всего лишь немного сдулся. Ведь в условиях падения уровня реальных заработных плат огромный разрыв между доходами большинства наших граждан и ценами на квадратные метры в принципе не уменьшился, а для отдельных категорий потенциальных покупателей даже увеличился.

Резко уменьшилось и количество претендентов на покупку жилья бизнес-класса. Зачастую клиентами риелторов становились топ-менеджеры либо владельцы магазинов, торговых фирм, владельцы помещений в нежилом фонде и просто предприниматели. Доходы «топов», владельцев бизнеса, арендодателей и просто предпринимателей в ушедшем году резко упали, а значит, их приоритетом стало не обновление личных жилищных условий, а сохранение собственного бизнеса и поиск новых источников заработка. Недвижимость же сейчас является скорее головной болью инвесторов.

А кто же покупатель?

Тем не менее квартиры в Киеве все же продавались и покупались. Участниками тормозящего рынка недвижимости стали несколько категорий граждан.

Покупали квартиры те, кто после изматывающей борьбы с банковским учреждением за собственный депозит правдами-неправдами, путем многочасовых очередей, перекличек, десятков посещений банка, с помощью настоящих, а иногда и липовых справок все же «выцарапывал» личные сбережения обратно. Безусловно, речь идет о тех людях, размер вклада которых позволял приобрести жилье без привлечения заемных средств.

Покупали квартиры и так называемые менялы, т.е. те, кому посчастливилось продать собственную квартиру, и теперь с относительно небольшой доплатой претендовали на приобретение жилища либо более качественного, либо большего размера. Таким образом создавались своеобразные цепочки, где происходил целый ряд сделок купли-продажи.

Среди покупателей, очевидно, были и те граждане, кто давно планировал приобрести квадратные метры, но отложил покупку, к примеру, в свое время прислушавшись в т.ч. и к мнению «ЗН», о пузыре на рынке недвижимости. Люди, накопившие деньги до кризиса, теперь чувствуют себя намного более свободно и комфортно. Теперь они за те же деньги могут приобрести более просторную квартиру, лучшего качества, в более престижном и удобном районе.

Так, в одной из высоток Левого берега, где активно происходит завершающий этап строительства, еще осенью 2008-го многочисленные перекупщики запрашивали за 55-метровую «единичку» около 180 тыс. долл. Сейчас, не исключено, эти же спекулянты (кто не успел «толкнуть» свои метры в предкризисный период) за те же деньги, т.е. за 180 тыс. долл. с радостью продадут 124-метровую четырехкомнатную квартиру. Если хорошо поторговаться, возможно, в виде бонуса эти горе-«инвесторы» отдадут покупателю бесплатно и место в подземном паркинге. Ведь, несмотря на значительно просевшие цены, покупателей не так много, а вот количество предложений и по переуступке, и непосредственно от компаний-застройщиков не уменьшается.

Наконец, статистику продаж минувшего года существенно улучшили так называемые фиктивщики, т.е. обладатели ипотеки, у которых, кроме заложенной в банке квартиры, имелась еще одна или несколько квартир в собственности. Ведь в случае, если залоговое имущество возвращается финансовому учреждению, а выручки от реализации залога недостаточно для полного погашения задолженности, взыскание обращается и на иное имущество должника. Таким образом, человек мог лишиться и уплаченных ипотечных взносов, и предмета залога (приобретенная квартира также переходит в собственность банка). Кроме того, он оказывался под угрозой фактической конфискации «старой» квартиры, в которой проживает его семья. Конечно, законодатели поставили достаточно преград для того, чтобы не допустить выселения из квартиры, которая является единственным местом жительства. Тем не менее многие сотни киевлян решили подстраховаться и на всякий случай переоформить свои квадратные метры на родственников.

Риелторы уходят с рынка

Таким образом, рынок недвижимости 2009 года с трудом, с заносами на поворотах вплоть до полной остановки, но все же двигался. Трудно сказать, насколько именно в количественном выражении просел рынок, на сколько процентов меньше сделок купли-продажи было на нем совершено. В отличие от развитых европейских государств, количество сделок на рынке в нашей стране все еще не является доступной информацией, а публикующиеся данные чрезвычайно противоречивы — от заявлений о проседании рынка в два раза до признания уменьшения количества сделок на порядок по сравнению с докризисным периодом. Скорее всего, истина где-то посередине.

Практически официальной является информация о том, что количество агентств недвижимости г. Киева сократилось «на порядок», т.е. закрылись сотни в основном небольших и средних агентств, а тысячи риелторов потеряли непыльную работу.

Оставшиеся работать сетуют, что ранее на просмотр одной квартиры достаточно было пригласить одного-двух клиентов, чтобы быть на 90% уверенным в ее продаже. Зачастую на квартирах разыгрывались мини-аукционы, в ходе которых цена жилья существенно возрастала. Теперь же даже приглашение большого числа клиентов не гарантирует абсолютно никакого результата, чаще всего дело ограничивается «экскурсией».

Одно из крупнейших агентств столицы, которое не только выжило, но и «закалилось» в период работы в кризисных условиях, выделяет несколько разнонаправленных векторов давления на цену квадратного метра в столице. Кстати, аналитики этого же агентства достаточно адекватно оценивают ситуацию на рынке недвижимости, не скрывая и более чем двукратного падения количества сделок на нем, и углубляющихся тенденций «господства» покупателя, а также позитивных для покупателей и негативных для продавцов прогнозов развития рынка в текущем году.

Итак, основные факторы, способствовавшие падению цен:

— огромный разрыв между ценами на недвижимость и доходами граждан;

— большое количество накопившихся в стране, экономике и обществе проблем (неэффективная экономика, дефицит бюджета, сворачивание производства, резкое увеличение долговых обязательств, высокая инфляция, постоянные политические противостояния… Список можно продолжать.). Как следствие этого:

— отток капиталов и квалифицированных кадров из страны;

— мощнейший экономический кризис в стране и мире;

— сокращение экспорта и инвестиций;

— резкое снижение доходов большинства потенциальных покупателей;

— уход с рынка недвижимости спекулятивного капитала;

— значительное сокращение потенциальных покупателей, не дождавшихся адекватных цен на жилье и уже потративших часть своих сбережений, например, на покупку автомобиля;

— прекращение ипотечного кредитования;

— переоценка ценностей (многие участники рынка изменили свое отношение к недвижимости, она утратила свою инвестиционную привлекательность);

— паника, возникшая в разгар кризиса в среде приобретателей ипотеки, а также инвесторов, вложивших средства в недвижимость;

— развернутая пропагандистская кампания, направленная на резкое и ускоренное снижение цен.

Основные факторы, стабилизировавшие цены в 2009 году:

— особенности ментальности наших граждан, многие из которых относятся к киевской недвижимости как к одной из основных жизненных ценностей;

— выжидательная позиция банков, не торопившихся выставлять на аукционы залоговые квартиры, обеспечивающие проблемные кредиты;

— недоверие к банковской системе и любым валютам;

— специфика отечественного рынка недвижимости, заключающаяся в том, что большинство сделок — это фактически обмен одной недвижимости на другую (с доплатами и компенсациями);

— крайне ограниченное число альтернативных возможностей размещения накоплений с целью их сохранения;

— проблемы со строительством нового жилья в Киеве, замораживание большинства строек;

— стремление значительной части граждан Украины жить в Киеве. По нашим данным, примерно треть покупателей — приезжие, многие из них продают недвижимость в регионах, а вырученные деньги (плюс накопления) вкладывают в киевскую недвижимость;

— низкая обеспеченность жильем значительной части киевлян.

Заемщики отвечают банкирам взаимностью

Отдельно стоит остановиться на факторе ипотеки в истории развития отечественного рынка жилых «квадратов». С 2003-го по 2008 год именно бездумное кредитование обеспечило гонку цен и рождение огромного пузыря и на рынке жилья, и в национальной экономике в целом. Это ненормально, когда человек с доходом в 4—5 тыс. грн. брал в кредит авто с ежемесячной выплатой 500 у.е. или секретарша с доходом в 3 тыс. грн. покупала в кредит мобилку за тысячу «зеленых». Люди не тянули выплату кредита, но жадность чиновников, банкиров, продавцов, всех остальных участников этих процессов, в т.ч. покупателей, оказалась сильнее. Теперь же, как говорят сами банкиры, мы повторим путь второй половины 90-х годов, когда сначала возобновится кредитование крупных экспортеров, затем среднего бизнеса, и только потом — мелких предпринимателей и населения. Сегмент розницы будет оживать после корпоративного. И в принципе такая позиция верна, ибо вначале необходимо запустить экономику, и только когда она начнет давать рабочие места, зарплату, можно будет кредитовать население.

Что касается конкретно ипотеки, то обилие проблем с уже выданными кредитами (по оценкам независимых экспертов, каждая третья гривня в ипотечной системе уже стала сомнительной в плане возврата) делает невозможным быстрое возрождение ипотеки в Украине.

Правда, на сегодня около десяти банков декларируют выдачу ипотеки, однако, кредит под 25—28% годовых с первоначальным 50-процентным взносом используется в основном теми клиентами, которые накопили почти всю необходимую для покупки сумму и на завершение покупки им не достает относительно скромных 10—20 тыс. у.е.

Более масштабные ипотечные проекты практикуются лишь по объектам (как правило, недостроям), принадлежащим строительным фирмам — партнерам финансовых учреждений. Понятно, очень выгодно переложить кредитный груз на платежеспособного заемщика, т.е. вовлечь в схему простых граждан, желающих приобрести будущую квартиру в кредит. Вот и поднимают банки шум : «Мы кредитуем ипотеку». А на самом деле просто пытаются избавиться от зависших у их партнеров неликвидов.

Стоит заметить, что даже те единичные кредиты на покупку жилья, которые выдавались в основном в конце минувшего года (как правило, иностранными банками), предусматривали соотношение кредита к стоимости недвижимости 50 на 50. Такой запас прочности обеспечивает финансовым учреждениям подстраховку в случае дальнейшего падения цен на квадратные метры, т.е. теоретически банки не пострадают, если цена на квартиры упадет в два раза по сравнению с сегодняшним уровнем.

Иными словами, если сейчас сделки совершаются по усредненной цене в 1700 у.е. за кв. м, риск-менеджмент банков допускает преодоление рынком недвижимости нижней ценовой планки в 850 у.е. за «квадрат».

Кстати, по итогам 2009 года представители риелторских агентств утверждают: если раньше около 80—90% всех сделок на рынке проводилось с помощью ипотеки, то теперь количество сделок с использованием заемных денег уменьшилось до 1—2%.

Надо сказать, что вторая сторона — потенциальный заемщик — отвечает банкам полной взаимностью, т.е. очередей за деньгами явно не наблюдается, желающих попасть в кредитное рабство пока что очень немного.

Прогноз на 2010-й

В начале наступившего года ничего интересного на рынке недвижимости происходить не будет. Та же стагнация, те же вялотекущие сделки. Низкая деловая активность обусловлена тем, что участники рынка будут ожидать развязки политических и экономических кроссвордов. Цены при этом продолжат свое плавное «приземление».

В более отдаленной перспективе в течение года ситуация может развиваться по двум сценариям. Первый и более предпочтительный для игроков рынка предполагает постепенное снижение ценовой планки на протяжении всего 2010 года. Кредитный наркотик на рынок доставлен не будет. И те около 60 банков, выставленные в Украине на продажу, как, впрочем, и все остальные финансовые учреждения, будут более озабочены собственным выживанием нежели поиском новых клиентов для призрачной 20-летней ипотеки.

Развивать кредитование возможно лишь в стране, курс национальной валюты которой можно с более-менее твердой степенью уверенности предсказать хотя бы на год-два вперед, а не в ситуации, когда не известно, что будет происходить на валютном рынке и в экономике страны даже через одну-две недели.

Второй сценарий, предполагающий обвал на рынке и снижение цен в эконом-сегменте на сотни долларов на одном квадратном метре, а в сегменте премиум-класса на тысячи долларов за тот же переоцененный квадратный метр, может произойти в двух случаях.

Первый: обвал неминуем, если на аукционы будет выброшено залоговое жилье или на рынок массово просочатся инвестиционные квартиры. Пока что организованного выброса банками залоговых квартир не произошло, залоговое жилье если и продавалось, то либо «вывешивалось» на сайтах по заведомо завышенным ценам, либо по более адекватным ценам продавалось самим сотрудникам банков. Структура рынка свидетельствует о том, что практически вся инвестиционка пока что придерживается неудачливыми спекулянтами в надежде на то, что цены на квадратные метры стабилизируются.

Второй случай: повторную панику на рынке могует спровоцировать валютные курсы. Если доллар перевалит за десятку, а евро за пятнадцать, цены на рынке недвижимости улетят далеко вниз. Кстати, растущая пирамида на рынке государственных ценных бумаг (те, кто заводит валюту в Украину, чтобы подняться на высоких процентах, обещанных по ОВГЗ, могут быть неприятно удивлены тем, сколько им придется заплатить за то, чтобы эту же валюту из страны вывести) и неудержимое желание чиновников использовать резервы НБУ для покрытия бюджетного дефицита позволяют предположить, что девальвация гривни не за горами, и вопрос состоит лишь в глубине ее падения.

В пользу покупателей работает и психологический фактор. Это достаточно парадоксально, но на падающем рынке мало кто покупает, желание покупать пробуждается на растущем рынке. Этот видимый парадокс имеет основание в банальной человеческой жадности: «если завтра будет дешевле, зачем брать сегодня?»

Одно можно утверждать наверняка — для подавляющего большинства наших граждан жилье в ближайшее время вряд ли станет более доступным, поскольку основная причина снижения цен на недвижимость — падение доходов потенциальных покупателей.

В любом случае на 2010 год можно с достаточной степенью уверенности спрогнозировать понижательный тренд на рынке недвижимости. Если частный бизнес уже оптимизировал расходы, то государству только предстоит это сделать. Долги огромны. Инвестиций в приемлемом размере нет. Производства конкурентоспособной продукции нет. Более 10 миллиардов «баксов» от международных спонсоров уже благополучно и бездарно проели. Всю экономику заносит на поворотах. Перспектив у рынка недвижимости также нет. И ценам на «квадраты» в такой ситуации только одна дорога — вниз, а будет ли это плавное снижение или обвал, станет ясно уже в ближайшие месяцы.