РЫНОК АРЕНДЫ КВАРТИР: КИЕВ - МОСКВА

Рынок аренды квартир, в отличие от рынка продажи, является в нашей стране, как и в других государствах СНГ, довольно стабильным. Предложение существенно превышает спрос, который сегодня сосредоточен, в основном, на самых дорогих и самых дешевых квартирах. Эта тенденция сохраняется и в Киеве, и в Москве, поэтому для того, чтобы составить более полное представление о киевском рынке, сравним его с рынком московским.

Арендные ставки изменяются

В последнее время в Киеве наблюдается некоторый рост арендных ставок. В Москве же - обратная тенденция. Возможно, это связано с тем, что в Москве, по мнению специалистов, снежный ком арендных ставок уже давно перерос разумные пределы. В результате деловая активность на московском рынке аренды в последнее время существенно снизилась - по сравнению с концом прошлого года количество заключенных сделок уменьшилось в среднем на 50%. Это и повлияло на понижение арендных ставок.

Киевский рынок аренды квартир являлся более стабильным и на протяжении долгого времени не испытывал серьезных потрясений. Поэтому повышение арендных ставок на киевские квартиры может быть вызвано различными причинами, в том числе и уменьшением покупательной способности доллара. Кроме того, тенденция выхода Украины на уровень мировых цен на товары и услуги не обошла стороной и сферу аренды квартир. Растет в Украине и число семей, еще не имеющих возможности купить, но уже способных арендовать жилье. Параллельно с этим в Киеве увеличилось количество предлагаемых для аренды квартир. Это вызвано тем, что для многих людей, в особенности людей пенсионного возраста, их квартира является главным и, возможно, единственным источником существования. Такие люди бывают вынуждены сдавать в аренду либо всю свою квартиру, либо какую-то ее часть. В этих условиях рост арендных ставок несколько сдерживается, однако при общем повышении цен в стране остановить его очень трудно. Если сравнивать нынешний уровень арендных ставок с уровнем пятилетней давности, то стоимость аренды за это время увеличилась приблизительно в пять раз. В то же время, по мнению специалистов, сейчас в Киеве сдается около 40% от всех квартир, расположенных в центре. Подобный же показатель на окраинах составляет около 17%, а в районах, прилегающих к центру - около 20%.

Спрос и предложение

Предложение на рынке аренды квартир в Киеве и Москве, значительно превышающее спрос, закономерно, ибо времена всеобщего дефицита уже давно прошли. Киевлянами предлагаются, в основном, двухкомнатные квартиры, а москвичами - однокомнатные и двухкомнатные. При этом, назначая цену аренды своей квартиры, хозяева часто руководствуются не реальными ее характеристиками, а слухами о том, что кто-то и где-то сдал за какую-то (иногда совершенно нереальную) сумму точно такую же квартиру. Результат этого - стремление хозяина сдать свою, часто не удовлетворяющую требованиям клиента, квартиру по явно завышенной цене. Возможно, если ему повезет, через три, пять или семь месяцев ему это и удастся, однако значительно выгоднее сдавать квартиру двенадцать месяцев в году по реальной цене, чем два месяца в году - по цене завышенной.

Именно на это и ориентируется большинство киевских и московских риэлтерских фирм, получающих прибыль не путем накрутки цен, а за счет быстрого оборота. Основная их деятельность сосредоточена на одно-двухкомнатных квартирах «окраин» и относящихся к элитному жилью квартирах, состоящих из двух и более комнат.

Особым спросом в Киеве, как и в Москве, пользуется очень дорогое и очень дешевое жилье. Клиентами, арендующими последнее, то есть одно-двухкомнатные квартиры на окраине, являются молодые семьи, студенты, торговцы, приезжающие со своим товаром на киевские рынки, и пенсионеры, сдающие свои центральные квартиры по более высокой цене. При этом самую дешевую однокомнатную квартиру без телефона на окраине Киева можно снять за $30-35 (в Москве аренда аналогичных квартир обходится в $200-250). В то же время аренда самой дорогой однокомнатной квартиры в центре Киева может стоить около $250, а в центре Москвы, с видом на Кремль - $1800 в месяц.

Спрос на аренду элитного жилья в Киеве и Москве в настоящее время удовлетворяется далеко не полностью, поскольку предложение этих квартир очень ограничено. Основными арендаторами таких квартир, как правило, являются бизнесмены, иностранные компании, торговые представительства, посольства. За аренду пяти-шестикомнатной квартиры в Киеве они могут заплатить до $2000 (в Москве - до $10000) в месяц, но при этом предъявляются высокие требования к качеству квартир: центр, евроремонт, охрана, стоянка автотранспорта, наличие одной или нескольких телефонных линий и т.д.

Цена аренды, как и любая другая цена, по-прежнему зависит от качества квартиры и престижности района, который учитывает криминогенную обстановку в районе, охрану, близость к автостоянке. В Киеве престижными районами считаются Липки, Старокиевский район, «Царское Село» и районы, в которых сосредоточены посольства, а, следовательно, имеется, в определенном смысле, «встроенная» охрана.

Договор аренды. Рынок услуг

Одни риэлтерские фирмы работают только в сфере купли-продажи недвижимости, другие специализируются исключительно на аренде, третьи занимаются и тем, и другим одновременно. Поэтому правила работы с клиентами и размер комиссионных у каждой фирмы свои. Некоторые из них сразу заключают с клиентом договор на обслуживание. При этом клиент едет на осмотр предложенной ему квартиры вместе с представителем фирмы и на ее же транспорте. Некоторые фирмы транспорт для осмотра не предоставляют, а иные берут с клиента деньги за осмотр. Возможны также и какие-либо комбинированные варианты.

Размер комиссионных, взимаемых риэлтерской фирмой за оформление договора аренды, также может быть различен и, как правило, зависит от срока аренды. Например, в случае заключения договора на год, он может составлять 100%, а на полгода - 50% от арендной платы за месяц. Возможны и другие варианты.

Иногда на рынке аренды квартир наблюдаются случаи так называемого «пробрасывания» риэлтерской фирмы-посредника. То есть клиент-арендатор, используя предоставленную ему фирмой информацию, после осмотра квартиры, без участия фирмы, напрямую договаривается с клиентом-арендодателем. В этих случаях у каждой риэлтерской фирмы существуют свои методы защиты, тем более, что почти всегда можно «выловить» подобные квартиры. Однако человеку, сдающему квартиру, необходимо помнить о том, что арендатор, «пробросивший» риэлтерскую фирму, точно с таким же успехом может «пробросить» и арендодателя. При этом арендодатель вообще не получает никаких гарантий безопасности своей квартиры.

Если клиент действует законным путем, то результатом переговоров между ним и риэлтерской фирмой становится подписание договора аренды жилого помещения. В этом документе указываются паспортные данные арендодателя и арендатора, количество комнат, общая площадь и состояние арендуемой квартиры. Кроме того, составляется опись находящегося в квартире имущества. Арендатор также обязуется не перестраивать помещения без согласия арендодателя, ежемесячно и в срок оплачивать за свой счет телефонные переговоры и вносить плату за жилплощадь и коммунальные услуги. При этом не допускается субаренды, и арендатор обязуется по окончании срока договора сдать помещение в полном порядке и исправности. Арендодатель же сообщает о том, что его квартира не продана, не заложена и под арестом не состоит.

Договор аренды может быть продлен по взаимному согласию сторон или досрочно прекращен по требованию одной из них. В последнем случае арендатор должен быть письменно уведомлен не позднее, чем за один месяц до момента прекращения договора, и стороны должны произвести взаимные расчеты между собой. Договор может также включать какие-либо дополнительные условия, но после его подписания двумя сторонами арендатор может смело въезжать в арендованную квартиру.

Что же касается арендодателя, то его начинают терзать некоторые сомнения и подозрения. Поэтому одной из услуг, предлагаемых риэлтерскими фирмами на рынке аренды квартир, является страхование имущества. В условиях жесткой конкуренции на рынке аренды такая услуга становится все более распространенной в Москве. Она очень интересует владельцев квартир, которые опасаются за сохранность своей мебели и бытовой техники. Эта услуга особенно актуальна для тех, кто ориентируется на состоятельных клиентов, арендующих квартиры с ремонтом европейского класса и шикарной обстановкой. Страховщиком имущества выступает страховая компания, с которой риэлтерская фирма заключила договор. Однако, для удобства клиенту предоставляется возможность заключить договор страхования прямо в риэлтерской фирме. В результате заключения договора между риэлтерской фирмой и страховой компанией клиентам предоставляются более выгодные условия страхования и скидки, которые, в зависимости от суммы договора, могут достигать 50%.

Среди риэлтерских фирм Киева такая услуга, как страхование имущества, пока еще не получила широкого распространения, однако некоторыми фирмами, (как правило специализирующимися именно на аренде, а не на продаже квартир), она предлагается. В остальных случаях клиент может застраховать свое имущество в любой страховой компании независимо от обслуживающей его риэлтерской фирмы.

Не менее важной для арендодателя услугой является страхование телефонных переговоров.

Рынок аренды квартир широк и разнообразен, он продолжает развиваться и приобретать цивилизованные черты. Однако, на нем, как и на рынке продажи квартир, весьма распространены случаи мошенничества. Так что снимая квартиру или сдавая ее в аренду, задумайтесь: не лучше ли воспользоваться услугами солидной, хорошо зарекомендовавшей себя фирмы, предоставляющей гарантии безопасности?