Регионы: самостоятельная игра или пляска под одну дудку?

Существенное влияние на развитие рынка жилой недвижимости любой страны имеют региональные факторы. Украина не является исключением. Так, если цена автомобиля, литра молока или компьютера может в разных городах отличаться не более чем на 5—10%, то цены квартир и квадратных метров могут отличаться в разы. Более того: в одном регионе стоимость жилой недвижимости может повышаться, в другом — понижаться, в третьем — оставаться неизменной…

Киев: напряженное выжидание

Стоимость квартир на вторичном рынке, особенно дефицитных одно- и двухкомнатных, иногда достигает 1500—2000 долл. за квадратный метр даже в отдаленных от центра массивах. Для сравнения: еще год назад средняя цена квадратного метра колебалась от 500 до 800 «условных»…

Ныне ситуация на рынке недвижимости Киева стабилизировалась. Так утверждают ведущие агентства недвижимости. Специалисты АН «Планета Оболонь» считают, что спрос уже не превышает предложение, как было ранее. Предложение существенно возросло. Большинство участников рынка выбрало выжидательную позицию.

Повлиял на рыночную ситуацию и скандал, связанный с группой «Элита-центр». Если еще год назад компании могли продавать квартиры, просто огородив земельный участок забором, то сейчас такая практика сворачивается. Осторожные инвесторы тщательнее проверяют документы, активнее общаются друг с другом, контролируют сроки строительства.

Как потенциальным инвесторам обезопасить себя от подобных ситуаций в будущем? Есть несколько путей, самый доступный из которых — страхование рисков, связанных со своевременным введением объекта в эксплуатацию. Еще вариант: покупать объект на последних этапах строительства, когда видна вся «коробка».

В январе и феврале объем сделок на рынке жилой недвижимости Киева уменьшился. «Ничего удивительного: каждый год именно январь, в связи с новогодними праздниками, является наименее активным месяцем на рынке недвижимости, — полагает директор СИК «Київ Житло-Інвест» Наталия Хоревая. — В этом году было еще одно форс-мажорное обстоятельство, которое продлило затишье на рынке, — сильные морозы».

Одесса: в поисках нерезидентов

Жилье на первичном рынке Одессы в центральных районах стоит 1000—1800 у.е./м2, а на окраине — 450—600. На вторичном рынке ценовой диапазон более широкий: в центральных районах — 700—2000 у.е./м2, а на окраине — 500—800.

— Цены замедлили свой рост, а в сегменте дорогого жилья зафиксирован даже спад, — говорит менеджер агентства «Дэвэлопэр Про» Сергей Максильченко. —Следует отметить, что в настоящий момент лишь небольшая часть сделок по купле-продаже недвижимости в Одессе осуществляется за «реальные» деньги. В большинстве случаев покупка осуществляется либо в кредит, либо за счет денег от продажи предыдущего жилья.

Интересно, что городские власти Одессы высказались за привлечение иностранных инвестиций в сферу строительства жилья. «Британские инвесторы заинтересованы в финансировании строительства жилья в Одессе», — заявил председатель правления компании «UKI Investments» Якоб Шиммель. «Власти Одессы делают все возможное, чтобы город соответствовал стандартам европейского мегаполиса, — прокомментировал ситуацию городской голова Одессы Эдуард Гурвиц. — В том числе создаем условия благоприятствования для инвесторов, чтобы они знали — здесь их интересы будут защищены…».

Геннадий Холявко, генеральный директор компании GIN Consulting Group, считает, что в Одессе хорошие перспективы жилья эконом-класса. «Некоторые компании специализируются только на жилье эконом-класса. К ним можно отнести, например, крупнейшую строительную компанию полного цикла «Интострой», а также «Консоль», «Стикон». Предложение формируют многочисленные СМУ и СУ. Они понимают, что этот сегмент самый массовый, а предложение — самое ликвидное», — говорит эксперт.

Дело дошло до того, что даже «дорогие» компании стали обращать внимание на данный сегмент, начиная играть на непривычном для себя поле, так как рынок элитного жилья близок к насыщению.

— Спрос на жилье эконом-класса в 1,5—2 раза превышает предложение, — утверждает Дмитрий Грабина из Первой риэлторской компании (г.Одесса) — Малогабаритные квартиры по цене 500—600 у.е. за квадратный метр просто улетают.

Львов: заробитчане возвращаются

На первичном рынке жилье в центральных районах Львова можно приобрести по 550—900 у.е./м2. На окраине новостройки обойдутся в 500—650 у.е./м2. Жилье на вторичном рынке в центральных районах Львова предлагается по цене 600—1000 у.е./м2, на окраине — 600—800 у.е./м2. Чтобы стать собственником «гостинки» в спальном районе, нужно выложить не менее 10 тысяч у.е. Пристойная «двушка» разорит на 25 тыс., а за крупногабаритные квартиры в центре просят не менее 200 тыс.

Повышение цен на львовскую недвижимость эксперты связывают с таким фактором, как возвращение заробитчан. Многие трудовые мигранты, выехавшие на заре 90-х в страны Европы на подработку, возвратились в родные места и первым делом улучшают свои жилищные условия.

— В 2005 году рынок жилья во Львове переживал период бурного подъема, — говорит директор агентства «Метр» Аркадия Малинина. — Росли и цены, и количество сделок. Возросло и количество посредников: если раньше, года два назад, во Львове насчитывалось всего 5—6 крупных многопрофильных агентств недвижимости, то сейчас этим бизнесом занимаются не менее двух десятков структур. Очень много граждан-предпринимателей, которые предлагают свои услуги как физические лица. А «серых маклеров», наверное, свыше сотни!

Андрей Ганусин, директор агентства недвижимости «Наш дім» (Львов), полагает, что к рынку недвижимости Львова присматриваются инвесторы из-за зарубежа, а также из восточных регионов Украины. «Я прогнозирую, что в ближайшие два-три года произойдут серьезные изменения, — говорит эксперт. — Целые районы города могут стать перспективными площадками для нового строительства. Для привлечения инвестиций нет никаких препятствий».

Донецк: спрос не удовлетворен

Средние цены на первичном рынке жилья в центральных районах — 700—900 у.е./м2, на окраине — 450—550. На вторичном ценовой диапазон составляет: в центральных районах — 750—1100 у.е./м2, а на окраине — 400—450.

Жилье в прошлом году подорожало в среднем на 20%. «Стоимость недвижимости в Донецке будет расти», — полагает председатель донецкого регионального отделения Ассоциации специалистов недвижимости Украины Сергей Тюрин. — У нас строительство лишь набирает обороты, квартир явно не хватает, дефицит новых объектов недвижимости сохраняется, все квартиры и офисы востребованы. Пустующих объектов крайне мало, их используют либо сами владельцы, либо арендаторы», — отметил С. Тюрин.

Инвестиционный голод

Застройщики утверждают, что на данный момент все прогнозы, предрекающие обвал рынка, беспочвенны: «Причин, которые могут «обвалить» рынок недвижимости, сейчас попросту нет. На протяжении последних нескольких месяцев социальные ожидания сознательно подогреваются политической риторикой, вбиванием мифа о рынке недвижимости как о мыльном пузыре и т.д. Вместе с тем в большинстве случаев приобретение недвижимости как на первичном, так и на вторичном рынке направлено на улучшение жилищных условий покупателя, а не на перепродажу. Проще говоря — это «обмен с доплатой».

Однако, по данным Госкомстата, в январе 2006 года в строительной отрасли и объем выпуска, и валовая добавленная стоимость по сравнению с январем прошлого года снизились на 8,1%. Объем работ, выполненных по контрактам строительного подряда, сократился в 2005 году почти на 7%. Снижаются и объемы капитальных инвестиций, вложенных в строительную отрасль. Что же мешает притоку инвестиций на рынок строительства жилья?

Во-первых, проблема статуса земельных участков. Компаниям выгодно брать землю в аренду, однако власти с целью увеличения бюджетных доходов стараются ее продать, что требует отвлечения значительных оборотных средств и прохождения сложных административных процедур.

Во-вторых, растущие нормы отчислений и компенсаций. Начиная с 2006 года при отводе земельных участков для строительства жилых домов киевские застройщики должны будут передавать городу общей площади в этих домах в 1,5 раза больше, чем раньше.

В-третьих, сложность получения разрешений и согласований. Чтобы начать строительство, компания-застройщик должна собрать не менее 160 подписей, на что в среднем уходит не менее двух лет. А после скандала с фирмой «Элита-центр» этот механизм наверняка еще более усложнится.

В-четвертых, снижение прибыльности. Например, средняя зарплата строителя с высшим или средним специальным образованием (1,5—2 тыс. грн.) превысила среднюю зарплату в промышленности. Компании-новички, не обладающие «запасом прочности», не готовы нести дополнительные расходы.