ПОКУПАТЬ «ДЕШЕВО», А ПРОДАВАТЬ ДОРОГО ТАКУЮ ВОЗМОЖНОСТЬ ОБЕЩАЮТ РИЭЛТОРЫ В ТЕЧЕНИЕ ЕЩЕ 4—5 ЛЕТ

Недвижимость нынче на подъеме. В этом эксперты, участвовавшие в пресс-конференции «Актуальные проблемы и тенденции развития рынка недвижимости в Украине» (проводилась в прошлый вторник), абсолютно уверены. Соответственно, недвижимость, приобретенная даже по сегодняшним баснословным ценам, завтра будет стоить еще дороже. И тот, кто в состоянии сделать солидное приобретение, явно не пожалеет. Во всяком случае пока рынок идет круто вверх… Именно ускоренная ценовая динамика и высокий спрос позволяют инвесторам, специализирующимся на вложениях в строительство с последующей продажей квадратных метров, быть уверенными, что им воздастся сторицей. Прибыль им обеспечена даже при том, что сегодняшнее «дешево» — это зачастую свыше 1000 долл. за «квадрат». Они прекрасно знают, что цены давно уже превысили разумный предел и в этом деле мы уже впереди если не всей Европы, то уж Восточной точно. В столицах восточноевропейских стран цены поумереннее киевских.

Зато потенциальных покупателей-потребителей недвижимого имущества вряд ли обрадует то, что нынешняя тенденция в ближайшие годы не изменится. Во всяком случае, в течение 4—5 лет — точно, как утверждает Олег Каплий, директор общественной организации «Институт собственности». В настоящее время рынок недвижимости работает в режиме пылесоса, сюда стекаются заработанные деньги. Количество последних неумолимо растет не только за счет внутренних инвестиций, но и зарубежных средств. И по всему видно, что восходящая динамика только набирает скорость. Далеко не каждый желающий обновить свои апартаменты сможет это сделать, даже если рискнет одолжить недостающие средства.

Взять кредит под 14%

Банкиры уверяют, что сегодня брать взаймы для приобретения крыши над головой на таких условиях очень выгодно. Во-первых, с учетом рисков 14% — это не хуже, чем ипотечное кредитование под 8—9% годовых в странах ЕС или 9—11% в Восточной Европе. Во-вторых, элементарная арифметика на стороне банков. Судите сами, они говорят: «Что такое 14% годовых в валюте, если за год цены, например, на квартиры добавляют в среднем 15—20%?» То же касается и нежилых помещений (торговых, офисных, складских и пр.), спрос на которые отличается повышенным голодом.

Действительно, трудно не согласиться с председателем правления Интерконтинентбанка Игорем Петровым, что кредит на таких условиях брать сегодня выгодно. Однако нельзя не заметить и то, что активное кредитование приобретения недвижимости как раз и стало одним из факторов повышенной ценовой динамики на рынке real estate. Как только межбанковские кредиты слетели с сотен процентов до жалких единиц, банки обратили свой взор на кредитование, в том числе физических лиц. И что же? Теперь только ленивый банк не ищет клиентов под схемы покупки или строительства объектов недвижимости. Среди клиентуры — проектные и строительные организации, корпоративные и частные инвесторы, а также потребители жилья. В результате за два года популярности кредитно-ипотечных схем цена квадратного метра, к примеру, вновь построенного жилья выросла почти на 30—35%. При всем при этом спрос не смирился — если до 2000 года тон на рынке задавали редкие покупатели, то теперь цены в полном смысле слова диктуют продавцы. И даже несмотря на усилия строителей, жилья в столице для всех желающих все равно не хватает. Об этом свидетельствует хотя бы аренда квартир, цены на которую за те же два года выросли в отдельных случаях в два раза и больше.

Гости на пороге. Деньги у них с собой

Но ягодки для украинских инвесторов и просто покупателей, кажется, еще впереди. Уже не секрет, что на отечественный рынок положил глаз иностранный институциональный инвестор. Сейчас, невзирая на все политические риски, Украина все больше и больше привлекает владельцев крупных капиталов. Хотя в этих кругах не принято особо афишировать свои планы, в частных беседах заокеанских бизнесменов то и дело звучат откровения, что в Украину сейчас инвестировать выгоднее, чем даже в Россию. И они это будут делать. Кстати, во вторник на пресс-конференции региональный директор агентства недвижимости DTZ Ukraine Ник Коттон сообщил, что иностранные инвесторы «уже заинтересовались завершенными проектами в Украине». К сожалению, г-н Коттон не смог привести примеры таких проектов, сославшись на конфиденциальность информации и преждевременность ее разглашения. Но то, что наш рынок недвижимости попытаются заполнить деньгами, не вызывает сомнения. Во всяком случае эти же инвесторы нашли возможность вложить в Восточную Европу за три последних года около 1,9 млрд. евро. Все, что им нужно, — это более-менее удобоваримая законодательная база, гарантирующая права инвестора. Тогда они поспешат на украинский рынок. Ведь, наверное, есть разница между среднегодовой отдачей в 300 долларов от одного квадратного метра в Киеве и 150 долларов, например, в Будапеште, где уже поработали эти институциональные инвесторы. Тем более что разница будет уменьшаться по мере увеличения вливаний в украинский рынок недвижимости.

Так что времени у местного бизнеса, делающего ставку на недвижимость, не так уж много. И еще вопрос, сумеет ли он подготовиться, чтобы составить достойную конкуренцию иностранному капиталу. Ведь проблем предостаточно, даже основополагающие пока не разрешены. Тут тебе и «тень», которой по объективным причинам поглощена львиная доля рынка. Плохо урегулированы операции купли-продажи и система их налогообложения. До сих пор нет доступной и прозрачной информационной среды, которая бы фиксировала право собственности на объекты недвижимости. А раз так, то в этой привлекательной сфере до сих пор процветает мошенничество. Проблемным остается и земельный вопрос — земля искусственно оторвана от объектов, построенных на ней. И маловероятно, что всю эту проблематику сможет сдвинуть с места конференция даже международная, которую различные институты и ассоциации операторов рынка недвижимости собираются провести на этой неделе. Впрочем, их задача разбудить государство, а дальше дело за ним…