Периферия — вне закона и подозрений, или Кто диктует правила игры на одесском земельном рынке?

Последние события вокруг земельных аукционов в Одесской области показали: прозрачный земельный рынок — это утопия. Прежний порядок, при котором свободная земля раздавалась нужным людям под застройку, берет свое. Снятие с торгов привлекательных участков, срыв аукционов, стремление сделать их управляемыми и подконтрольными — вот главная отличительная черта формирования земельного рынка Одесщины. Манипулирование несовершенным земельным законодательством стало главным орудием для достижения поставленных задач, направленных на удовлетворение личных потребностей отдельных представителей власти.

Правовая коллизия

После первых успешных земельных аукционов в Одессе вдруг выяснилось, что для их проведения не было законных оснований. Ведь земельные торги отнесены к видам деятельности, которые подлежат лицензированию. Соответствующие изменения в законодательство вступили в силу с 1 января 2004 года. Однако Кабмин до сих пор не определил орган, который будет этим лицензированием заниматься. Как быть?

Еще в ноябре 2003 года Одесский областной совет утвердил рекомендации о порядке проведения торгов на территории области. Согласно этому документу, их проводит специализированное юридическое лицо, прошедшее соответствующую аттестацию в областном управлении земельных ресурсов. На основе этого решения управление выдавало аттестационные свидетельства. Их получили десять предприятий. Одно из них — фирма «Фарм», которая стала оператором торгов в Одессе.

Однако в апреле 2006-го Госкомзем Украины отменил как незаконные все приказы Одесского областного управления земельных ресурсов о порядке проведения земельных торгов и аттестации предприятий. Были отменены и приказы о выдаче аттестационных свидетельств. Своим письмом от 5 мая 2006 года Госкомзем уведомил местные советы и райадминистрации Одесской области о том, что эти десять предприятий больше не имеют права готовить и проводить торги. Аналогичное письмо было направлено и в областную прокуратуру, которая, не мешкая, тут же вынесла два протеста. Как раз накануне проведения очередных торгов в Одессе.

Один из протестов был направлен начальнику Одесского городского управления земельных ресурсов с требованием отложить аукцион до получения оператором торгов, то есть фирмой «Фарм», соответствующей лицензии. Поскольку лицензии выдавать некому, это означало отложить торги до лучших времен. Фирма «Фарм» тут же оспорила это решение в суде и получила вердикт в свою пользу. Хозяйственный суд Одесской области запретил Госкомзему и каким-либо лицам препятствовать проведению аукциона, назначенного в Одессе на 15 мая 2006 года. Торги состоялись.

Второй протест прокуратура направила Одесскому областному совету с требованием отменить принятые ранее рекомендации о порядке проведения земельных торгов на территории Одесской области. На том основании, что определение порядка проведения торгов и лиц, которые их осуществляют, выходит за рамки компетенции облсовета (он не уполномочен лицензировать деятельность, связанную с торгами). Сессия облсовета 5 июля 2006 года отклонила протест прокуратуры, поскольку совет лицензии не выдавал и не назначал орган, ответственный за их выдачу. Совет, однако, поручил областному управлению земельных ресурсов, которое ранее аттестовало операторов торгов, внести свои предложения для приведения рекомендаций о порядке проведения торгов в соответствие с законодательством.

В ответ «земельщики» пояснили, что делать это в данный момент нецелесообразно, поскольку готовятся изменения в Законы Украины «О рынке земли», «Об оценке земель». А Госкомзем разработал временный порядок проведения торгов и организации аукционной деятельности, который находится на утверждении в Минюсте Украины. К тому же по запросу депутатской комиссии облсовета еще в конце прошлого года Национальная юридическая академия Украины им. Ярослава Мудрого провела экспертизу вышеупомянутых рекомендаций на предмет их соответствия действующему законодательству и выдала положительное заключение.

Облсовет выслушал пояснения областного управления земельных ресурсов и подал на него иск в суд за бездействие. А на время рассмотрения иска попросил суд запретить проведение земельных торгов в Одесской области.

Знаковое увольнение

В итоге очередной аукцион в Одессе, назначенный на 16 октября, был сорван. А начальник Одесского городского управления земельных ресурсов Ирина Коврижных уволена. Причина — она позволила себе отменить торги, ссылаясь на судебный запрет. Такова полуофициальная версия. Мотивы же намного серьезнее.

К моменту отмены последних торгов уже были сорваны два аукциона по просьбе некой общественной организации «Народный экологический контроль», потребовавшей через суд признать действия Одесского горсовета по продаже земельных участков оздоровительного назначения неправомерными. И Хозяйственный суд Одесской области дважды запрещал проводить аукционы по продаже прибрежных участков на Французском бульваре и Даче Ковалевского.

Таким образом, срыв аукционов был своеобразной формой давления на И.Коврижных. По некоторым данным, ее просили сменить оператора торгов. И тем самым сделать аукционы подконтрольными определенной группе лиц, которые с помощью судебных решений могли бы влиять на их результаты. Схема проста: суд налагает запрет на проведение торгов или на продажу отдельных участков. Затем об этом сообщают желающим поучаствовать в торгах. То есть распугивают потенциальных покупателей. В последний момент запрет снимается. И в торгах участвуют лишь «свои» компании.

При формировании перечня участков для продажи с аукциона И.Коврижных позволила себе включить в него и те, которые власть обещала отдельным лицам. На последнем для нее заседании горисполкома их пытались исключить из аукционного списка. Отстаивая эти прибрежные участки, И.Коврижных заявила, что они предназначены для одного высокопоставленного судебного чиновника. И если таким образом подходить к формированию рынка земли, то план бюджетных поступлений от ее продажи не будет выполнен никогда. Отдавать же участки в долгосрочную аренду — это все равно что продавать. Арендатор имеет первоочередное право выкупить землю. Только цена, по которой он ее получит, будет в несколько раз ниже аукционной.

Таким образом, лишь первые земельные торги, которыми так гордилась Одесса, продемонстрировали желание властей сделать рынок земли прозрачным, открытым, с честными правилами игры для всех ее участников. Результат превзошел все ожидания. Одесситы увидели истинную стоимость прибрежной земли — до 90 тыс. долл. за сотку. А также живой покупательский интерес. Восемь аукционов принесли городской казне 137,7 млн. грн.

Но все это теперь, похоже, в прошлом. Судебные иски, срывы торгов и всевозможные чиновничьи препоны распугали покупателей. План денежных поступлений от продажи земли, определенный на этот год в размере 217 млн. грн., выполнен не будет. С начала года торги принесли в казну всего 57 млн. грн…

Зачем огород городить?

Но вернемся к иску облсовета и его ходатайству запретить какие-либо действия, направленные на проведение аукционов на территории области. Определение о запрете было принято 23 августа 2006 года. Несмотря на это, Овидиопольская райадминистрация опубликовала информацию о проведении 14 ноября 2006-го аукциона по продаже четырех участков песчаного берега моря общей площадью свыше 10 гектаров.

Что интересно, это была уже третья попытка продать берег. Две первые сорваны профсоюзом Ильичевского порта. Дело в том, что эти участки расположены на песке, у самого моря. Ранее эта зона считалась пляжной и не застраивалась. Все базы отдыха, в том числе расположенный здесь пионерский лагерь «Альбатрос», находящийся на балансе Ильичевского порта, построены на верхнем плато. А внизу на песке возведены лишь навесы от солнца, питьевой фонтанчик, площадки для игр, принадлежащие «Альбатросу». Организаторы торгов оставили нетронутой часть песчаного берега, который использует пионерлагерь, оставив ему проход к морю. Остальную же территорию, отступив от берега на 100 метров, выставили на продажу под застройку объектами рекреационного назначения, которые вырастут у подножия лагеря. Профсоюз это возмутило.

Не исключено, что берег моря может быть застроен дачами. По Земельному кодексу, они тоже являются объектами рекреации. К примеру, в Одессе участки на продажу выставляются под возведение конкретных объектов, оговаривается даже этажность. И несмотря на это, допускаются вольности. А если нет никаких условий, требований и ограничений?

Райадминистрациям, поселковым и сельским советам закон дал право распоряжаться национальным богатством, и они, со своим местечковым подходом, раздают и продают ценную прибрежную землю из курортной зоны налево и направо, не вдаваясь в детали ее освоения. Например, схема развития курорта Каролино-Бугаз — Санжейка есть, сегодня она дорабатывается. Однако выяснить у чиновников, что будет представлять собой морское побережье в будущем, невозможно.

Еще летом автор этих строк обращалась к председателю Овидиопольской райадминистрации Наталье Чегодар с просьбой предоставить информацию о развитии побережья на вверенной ей территории. Увы.

Сегодня там открытое море, шикарные песчаные пляжи и неухоженное верхнее плато, застроенное в советские годы деревянными домиками, которые до сих пор именуются базами отдыха. Территория вполне пригодна для превращения ее в настоящий курорт. Но для этого нужен солидный инвестор. И серьезная государственная поддержка в плане гарантий.

…Торги состоялись. Что представляет собой инвестор или инвесторы, купившие участки, узнать не удалось. Сколько получила казна Овидиопольского района от продажи свыше 10 га песчаного пляжа, тоже неизвестно. Вопросы об итогах аукциона, адресованные «ЗН» главе района Н.Чегодар, вызвали раздражение. Отказалось предоставить информацию и предприятие, проводившее торги, — «Южно-Украинский центр торгов».

Кстати, для некоторых потенциальных покупателей состоявшийся аукцион — новость. Хотя знающие люди не сомневались, что судебный запрет к моменту его проведения будет снят. Да и руководство облсовета заявляло: запланированная на 10 ноября сессия снимет проблемы, связанные с проведением аукционов. Так и произошло. Депутаты без обсуждения проголосовали за внесение изменения в рекомендации о порядке проведения земельных торгов на территории области. Поправка коснулась лишь одного пункта. Согласно новой редакции, земельные торги проводит специализированное юридическое лицо, которое на конкурсной основе определяет организатор торгов, а не юрлицо, прошедшее аттестацию в областном управлении земельных ресурсов.

Внеся поправку, облсовет удовлетворил протест прокуратуры, требовавшей привести рекомендации в соответствие с законодательством. Таким образом, необходимость в удовлетворении исковых требований облсовета к управлению земельных ресурсов отпала.

Спрашивается, а зачем нужно было вообще обращаться в суд? Что мешало облсовету самостоятельно привести в соответствие свои рекомендации? Зачем нужно было вводить запрет на торги? Думается, информация о результатах аукциона в Овидиополе сможет дать ответы на поставленные вопросы.

Однако это еще не все. Может так случиться, что исключение из рекомендаций пункта об аттестации операторов торгов сделает незаконным само проведение аукционов. Ранее вместо необходимой по закону лицензии им выдавалось аттестационное свидетельство. А теперь оно не обязательно.

Кстати, Одесское городское управление земельных ресурсов со ссылкой на решение сессии облсовета уже сообщило о проведении конкурса на определение оператора торгов. Хотя прежний оператор — фирма «Фарм» — такой конкурс прошел. А вот основную поправку Одесса во внимание не приняла. В информации о конкурсе говорится: участвовать в нем могут предприятия, прошедшие аттестацию в областном управлении земельных ресурсов, которую облсовет исключил из своих рекомендаций.

Так зачем, спрашивается, нужно было весь этот огород городить?..