ОТ ПЕРЕИМЕНОВАНИЯ СЛАГАЕМЫХ РЕЗУЛЬТАТ ИЗМЕНИТЬСЯ НЕ ДОЛЖЕН

О строительном буме в столице в последнее время говорится много. Растет количество заказчиков, усиливается конкуренция среди строительных организаций, и это вдохновляет зодчих на новые полеты фантазии, которые в их представлении означают повышенную комфортность жилых домов и их постоянно меняющийся вид. Правда, по стилю новые здания порой не выдерживают никакой критики. Впрочем, речь сейчас не об этом, хотя начинать каждую стройку было бы неплохо с размышлений именно о целостности архитектурного облика. Если мы дорожим неповторимостью своего города.

С недавних пор прошелестел слух о якобы неладах в некоторых строительных объединениях. Мол, распадаются компании, видать, не выдержали конкуренции, а то и по указке свыше некоторых «подвинули»… Другие говорят о реорганизации, но отчего и зачем, никто вразумительно объяснить не может. Больнее всего эти слухи ударили по так называемым инвесторам — людям, принесшим в строительные организации свои кровно заработанные деньги и желающим в скором времени получить за них благоустроенные квадратные метры в новых домах. Ибо печальный опыт предыдущих лет научил, что чаще всего реорганизация означает закрытие. С весьма отрицательными для вкладчиков последствиями. Так ли это? Имеют ли эти слухи под собой почву?

Как вы яхту назовете

Оказалось, частично имеют. С 1 января с.г. вступил в действие Закон Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью». Согласно этому документу, привлекать средства физических и юридических лиц с целью финансирования массового строительства жилья имеют право только банки или другие финансовые учреждения. В Киеве этому требованию отвечала практически только одна строительная организация — холдинговая компания «Киевгорстрой», в структуре которой есть свой банк. Всем остальным необходимо было приводить самих себя в соответствие с требованиями закона.

Именно поэтому в конце минувшего года Киевский городской совет принял решение «О создании коммунального коммерческого унитарного предприятия «Финансовая компания «Житло-інвест» и ликвидации государственной хозрасчетной организации «Житло-інвест». Собственно, как раз после этого постановления и начали циркулировать по городу упомянутые слухи.

Заместитель главы Киевской городской госадминистрации Михаил Голица, который в свое время был одним из отцов-основателей ГХО «Житло-інвест», заявил, поручаясь словом государственного лица, что компания действительно реорганизуется, однако ни малейшего повода для опасений у инвесторов нет. Наоборот, они были бы, если бы компания осталась в прежнем своем статусе: тогда она просто не смогла бы не только привлекать инвесторов и строить новые дома, но даже продолжать работу с уже заключенными договорами. А таковых сегодня в компании — около двух с половиной тысяч.

В целом по масштабам и объемам работ ГХО «Житло-інвест» стала вторым застройщиком не только в родном Киеве, но и в Украине, уступая лишь прочно удерживающему первенство «Киевгорстрою». Основанная в 1998 году компания довольно быстро набрала обороты, скажем, только в 2003-м привлекла в строительство жилья и других объектов недвижимости около 800 млн. грн. Это самый высокий ее показатель за все годы работы.

За это время организацией освоен полный цикл. Сюда вошли коммунальные хозрасчетные предприятия-смежники, которые обеспечивали практически все виды работ, связанные со строительством жилья: собственно «Житло-інвест», которая является инвестирующей компанией, аккумулируя средства населения, а также коммунальное предприятие «Житлоінвестбуд-УКС», выполняющее функции заказчика, эксплуатационная организация «Житлосервіс» и созданное чуть позже подразделение «Житлоінвестпроект», фактически проектный институт. Есть в составе также структура «Спецжилфонд», занимающаяся общежитиями: их эксплуатацией, ремонтом, маневренным фондом, куда переселяют людей на время ремонта этих общежитий.

То есть в компании были почти все звенья цепи, кроме основного — финансового. Теперь же, после реорганизации, цепь смыкается. И если раньше ГХО могла лишь заключать инвестиционные договора на продажу готового жилья, то теперь по новому законодательству она может заключать долгосрочные кредитные соглашения. Спрос на эту услугу есть, о чем свидетельствует тот факт, что портфель заказов коммунальное коммерческое унитарное предприятие (ККУП) формирует уже на 2005, 2006 и даже 2007 год.

И если кому-то немного режет ухо новое «сложносочиненное» название, то оно не является чьей-то прихотью, а продиктовано требованиями Хозяйственного кодекса Украины.

Что касается инвесторов, то их убедительно просят не нервничать. В собственность новой структуры переходит все имущество ГХО «Житло-інвест». Передаваемые финансовые активы достаточны для того, чтобы выполнить все обязательства по всем инвестиционным договорам, а также начинать работу по проектам 2005—2007 гг.

У тех граждан, которые полностью оплатили будущее жилье, но не успели оформить документы, в частности свидетельство на право собственности, договора остаются без изменений, им следует только получить упомянутое свидетельство. Все договора, заключенные организацией по пусковым домам 2004 года, будут выполнены без их перерегистрации и без малейших изменений. Соглашения же, сроки которых истекают в 2005 году либо по каким-то причинам не выполненные в 2004-м, будут перезаключены, и в дальнейшем их будет выполнять уже реорганизованная новая структура. Все остальное — цены, сроки выполнения работ, другие оговоренные условия — пересмотру не подлежит.

Сегодня, заверяет Михаил Голица, на всех без исключения объектах, по которым ранее заключены официальные договора с инвесторами, ведутся строительные работы. Это, кстати, легко проверить, заглянув на стройплощадку.

Степени защиты — почти как на дензнаках?

Станет ли легче инвесторам вследствие этой реорганизации?

Сами граждане, понятное дело, утвердительно ответить на этот вопрос не могут. У многих страх потерять деньги почти генетический — приснопамятные трасты еще не так далеки от наших дней, чтобы безбоязненно отдать в чужие руки несколько десятков тысяч «зеленых» и попытаться без нервов дождаться реального их воплощения в квадратные метры. Тем более что у кого-то уже были поводы для пессимизма. В частности, на несколько лет «зависло» строительство дома на Святошинской площади.

Еще один животрепещущий для будущих новоселов вопрос — качество предоставляемых услуг, то есть строительства и отделки жилья. На него, по словам зампреда, реорганизация тоже никоим образом не повлияет. Эти проблемы время от времени возникали и прежде, поэтому в компании учредили своеобразные «дни открытых дверей». То есть в почти готовой, но еще не сданной квартире встречаются инвестор и прораб и выясняют все имеющиеся претензии на месте. Иначе это чревато потерей покупателей.

Собственно, реорганизацию «Житло-інвеста» (и подобных ей компаний) Михаил Голица считает большим плюсом для граждан. Потому что требования закона добавили забот только строительным объединениям, тогда как у физических лиц — инвесторов появилась еще одна степень защиты их интересов. Ведь раньше любые три-четыре человека могли создать структуру, раздобыть себе (как — это вопрос отдельный) земельный участок и начать работу с объектами недвижимости, т.е. продавать будущее жилье. По ценам очень приближенным (брались-то они «с потолка», точнее — с песка), но очень привлекательным для будущих новоселов. И ведь были случаи (к счастью, не в Киеве), когда площади распродавались еще до получения разрешения на строительство. Потом гражданин заглядывает на «свою» стройплощадочку — а там нет даже намека на дом.

Такие явления в свете нового закона исключены. Финансовое учреждение, у которого теперь есть право работать со средствами населения, должно быть зарегистрировано, иметь лицензию, страховой и резервный фонды, в общем, целый обязательный перечень, без которого к чужим деньгам его никто не подпустит. И если заказчик не представит всего комплекса необходимых документов (решение сессии, проект, экспертиза, разрешение на строительство), ни копейки финансирования он не получит.

Впрочем, что касается незыблемости цен, то это вопрос неоднозначный. Если говорить о полностью оплаченных договорах — еще может быть, но в остальных случаях… Недавнее введение НДС на жилье ощутимо сказалось на его цене. Она увеличилась на 5—8 % во всех без исключения строительных компаниях. По мнению экспертов, это оптимально «подъемный» размер для большей части инвесторов, иначе их ряды заметно поредеют.

Пока в планах ККУП — продолжать работу с прежними банками по инвестиционным проектам. Однако предприятие не исключает возможности следующего этапа — создания своей финансовой структуры, которая могла бы не только распределять вложенные средства между строительными проектами, но и работать с ними как с вкладами, а также самостоятельно выходить на рынок ценных бумаг, предоставлять кредиты. Но это уже вопрос более отдаленной перспективы.

В общем, реорганизовывающаяся сторона в будущее смотрит с оптимизмом. Инвесторы же заглядывают туда с некоторыми опасениями, но тот факт, что «Житло-інвест» остается коммунальным предприятием, то есть за этим стоят гарантии городской власти, их все-таки успокаивает…