Одесская земля подешевела. У моря

После шестимесячного простоя Одесса возобновила земельные торги. Однако наверстать упущенное уже не удастся. Запланированная на этот год сумма от продажи земли — 207 млн. грн. — так и останется на бумаге. Проведено всего лишь три аукциона, которые принесли в казну аж 23 млн. гривен.

Но проблема не только в наполнении бюджета. Вопрос в том, стоит ли продавать землю в нынешних условиях? Продавать по дешевке, по принципу с паршивой овцы хоть шерсти клок? И дело здесь не только в разразившемся кризисе, а в подходах к проведению аукционов в целом и к оценке земли в частности.

Баталии между Кабмином и Банковой относительно порядка проведения аукционов лишь на время затормозили процесс, который в Одессе и без того шел вяло. Провальными оказались уже первые месяцы 2008 года.

На первом аукционе, состоявшемся 29 февраля, город продал всего один участок за 409,2 тыс. гривен. Это 30 соток под автомобильный салон на объездной дороге. Хотя на торги были выставлены 17 участков. В том числе три — в прибрежной зоне и два — в районе санатория «Куяльник».

Позже, на мартовском заседании исполкома, мэр Одессы Эдуард Гурвиц обвинит в провале торгов городское управление земельных ресурсов. Оправдываясь, начальник этого управления Елена Тютюнник заявит, что колоссальное сопротивления оказывают различные государственные структуры. Они затягивают выдачу кадастровых номеров и землеустроительной экспертизы. Особенно когда речь идет об участках в двухкилометровой прибрежной зоне. В конце сентября на состоявшейся в Одессе коллегии Госкомитета Украины по земельным ресурсам заместитель Одесского городского головы Михаил Кучук озвучит ту же проблему.

Однако кто же мешает городу продавать землю, на которую документы имеются?

В мае, после того как страсти вокруг постановлений Кабмина о порядке проведения торгов поутихли, город провел очередной аукцион. Но из 21 участка удалось продать всего шесть. И выручить 7,2 млн. грн. На прибрежные гектары спроса опять не было. Но некоторые из них все же будут проданы. Спустя шесть месяцев. Благодаря парламенту, который внес свою ложку дегтя в процесс оздоровления аукционной торговли.

В результате участки у моря на первом после длительного перерыва аукционе ушли с молотка по цене намного ниже рыночной. К удовольствию местных чиновников и некоторых бизнесменов.

Как известно, в начале июня Верховная Рада внесла изменения в некоторые законодательные акты Украины, в частности в Земельный кодекс. После чего стартовая цена земельных участков для продажи с аукциона стала приравниваться к их нормативной денежной оценке. Хотя ранее она формировалась исходя из экспертной. В итоге дорогая земля у моря резко подешевела.

На торгах 16 мая 2008 года стартовая цена участка по улице Дача Ковалевского (это район пляжа монастыря), предназначенного под строительство курортно-рекреационного комплекса площадью чуть более гектара, равнялась 14,1 млн. грн. А уже на следующих торгах, 14 ноября, она снизилась до 4,8 млн. грн.

Участков на продажу по улице Дача Ковалевского было два. Их сразу продали, за 5,2 млн. грн. каждый. Продали практически без торга — с одним аукционным шагом. Лицитатору даже пришлось напоминать покупателям, что по стартовой цене объекты продаваться не будут.

Было всего два претендента, один из которых активности не проявлял. Поэтому оба участка достались одному покупателю, который в итоге выложил менее 9 тыс. долл. за сотку. Хотя рыночная цена земли в этом месте достигает 60 тыс. долл.

Это не первые торги, после которых пресса сообщает, что отсутствие состязательности между покупателями наталкивает на мысль о сговоре, который никак не пресекается организаторами аукциона.

На ноябрьских торгах не только прибрежные гектары дали повод для вопросов, но и выставленные на аукцион два соседствующих участка по Овидиопольской дороге. Один размером в 10 соток под автосервисный комплекс ушел за 2 млн. гривен при стартовой цене в 611 тыс. Реальный торг сумел поднять цену более чем в три раза. Тогда как больший участок в 22 сотки под складской комплекс был продан за 1,7 млн. грн. при стартовой цене в 1,6 млн. Снова оба участка достались одному покупателю.

Начальник управления земельных ресурсов Одесского горсовета Елена Тютюнник заявила, что результатами аукциона весьма довольна. Участки у моря продаются уже три года, и слава Богу, что они вообще нашли своего покупателя. А что касается стартовой цены, то, по ее словам, в результате изменений в нормативной оценке земли одни участки подешевели, другие — подорожали.

Город разбит на несколько зон, в которых действует базовая цена с понижающими и повышающими коэффициентами в зависимости от района и инфраструктуры. «К примеру, на полях орошения цена поднялась в десятки раз. И я не уверена, что мы когда-нибудь это болото продадим. А на Даче Ковалевского — упала, поэтому она продалась», — подчеркнула г-жа Тютюнник.

Участки в районе пляжа монастыря впервые были выставлены на аукцион в 2006 году. И с тех пор кочуют от одного аукциона к другому, периодически слетая с торгов. Но это вовсе не значит, что берег моря не пользуется спросом.

Три года назад на аукцион был выставлен еще один «залежалый» участок, если следовать логике чиновницы. Это — склоны в районе санатория «Россия» по адресу Французский бульвар, 60, площадью 1,5 га стоимостью 22,5 млн. грн.

Правда, это его прежняя стартовая цена. После переоценки этот участок тоже подешевел. Хотя и ненамного — на 1,3 млн. На последних торгах он был выставлен уже за 21,1 млн. грн. Сегодня это — самый дорогой земельный лот в Одессе. И единственный оставшийся участок у моря, заявленный к продаже на торгах.

Его судьба, равно как и других прибрежных гектаров, весьма показательна. По ней можно судить о степени прозрачности торгов и о том, что такое одесский земельный рынок вообще. И какие на этом рынке происходят манипуляции с несовершенным законодательством. Именно прибрежные участки не раз становились причиной срыва аукционов. В ход шли протесты прокуратуры и решения судов. А основой для их принятия служили прорехи в законодательстве, отсутствие лицензии у оператора торгов и разные нюансы, связанные с местным порядком проведения аукционов.

14 ноября «французско-бульварный» участок был в очередной раз снят с торгов. Заявок не поступило. Так пояснила Е.Тютюнник. Может, оттого и не поступило, что участок проблемный. Однако в чем проблема, до конца не ясно.

Известно, что за два дня до аукциона Приморский районный суд Одессы запретил его продавать. С иском в суд обратился некий гражданин с просьбой отменить решение Одесского горсовета от 9 ноября 2005 года о продаже этого участка и запретить проводить торги по этому объекту. Постановление суда перед началом земельных торгов раздавал журналистам неизвестный. Но Е.Тютюнник заявила, что ни о каком решении суда она ничего не знает.

Непрозрачность земельного рынка давно превратила одесские торги в вялотекущий процесс. И это — при диком спросе на участки у моря. Следующие торги назначены на 19 декабря. Среди 11 участков — все тот же, на Французском бульваре, 60. Будет ли он продан? Стоит ли его продавать?

Одесские аукционы давно показали: когда процесс продажи прозрачный — тогда земля в цене. Так, может, следует подождать до лучших времен? Когда аукционы перестанут походить на закулисный торг, а удары молотка лицитатора — на глянцевую обертку, в которой заворачивают товар, проданный из-под полы.