ОЧЕРЕДНОЙ ВСПЛЕСК ЦЕН НА КВАРТИРЫ ОБЕЩАЮТ К ВЕСНЕ ПО МНЕНИЮ СПЕЦИАЛИСТОВ, ОН СОСТАВИТ 5—7%

Высокая активность на рынке недвижимости, с одной стороны — признак его зрелости, перспективности и т.д., но с другой, как подтверждает практика, это пугающий рост цен. И несмотря на все неприятные эмоции, которые вызывает у покупателей жилья вторая сторона, по всему видно: от этого никуда не денешься. По крайней мере в ближайшее время. Подтвердила эту мысль и международная конференция «Недвижимость в Украине: рынки, развитие, прогнозы», которая недавно прошла в Киеве.

Одним — соблазн, другим — заработок

Киев со своими ценами за квадратный метр жилья, которые местами перевалили за 1500 долл., отнюдь не исключение. Российский опыт подтверждает, что реализация «квадрата» даже дороже, чем по 2000 долл. США, далеко не предел. Более того, там при, казалось бы, заоблачных ценах научились превращать потенциальный спрос на ажиотажный. Причем не только в Москве, но и в регионах. Наверное, человеку, нуждающемуся в жилье, трудно удержаться от соблазнительного предложения губернатора выдать ему кредит под 3—5% годовых на 15-летний срок. Не нужно быть экономистом, чтобы понять: с учетом нынешней инфляции в Российской Федерации, которая составляет 18%, это практически даром. Чему удивляться, что от желающих подписаться под такой программой кредитования отбоя нет. Причем заносят они свои данные в специально разработанную программу (россияне уверяют, что используется запатентованное решение), которая осуществляет отбор самых выгодных клиентов. Последним-то и дается кредит, но уже не на таких льготных условиях. Созданный же ажиотаж привлекает все новых и новых клиентов. В результате 1 рубль, вложенный инвестором в российскую недвижимость, обеспечивает 20 рублей отдачи.

Локальная «инфляция»

Украина сегодня не страдает высокими темпами инфляции, зато их вполне заменяют высокие темпы роста цен на недвижимость — в среднем 20% за год. Замыкает кольцо интриги снижающаяся ставка кредитования (на сегодняшний день 13—18% годовых в валюте), по которой банки и прочие финансовые организации готовы работать с заемщиками. Естественно, такая ситуация на рынке способствует его раскрутке. Что и происходит в действительности. Банки, кредитные союзы и даже частные инвесторы предлагают деньги взаймы под покупку или строительство квартиры на срок от 3 до 30 лет. Нуждающиеся в кредитах, оценив конъюнктуру рынка, соглашаются на предлагаемые условия. Их не смущает, что малый первоначальный взнос и большие сроки кредита существенно удорожают приобретенную квартиру. Так, при стандартном на сегодня первичном взносе в 30% от стоимости квартиры и 14% годовых 10-летняя рассрочка увеличивает стоимость приобретения приблизительно в 1,5 раза.

Самое интересное, что работа по такой схеме оказалась приемлемой и для инвесторов, которые зарабатывают на перепродаже жилья, приобретенного в кредит и еще не выплаченного. Среди клиентуры банков уже определилась определенная прослойка, которая играет на подорожании столичной недвижимости. Банкиры уверяют, что механизм продажи права собственности на квартиру, приобретаемую в кредит, чрезвычайно прост:

— Продать квартиру, приобретаемую в кредит, можно только в стенах банка. Правоустанавливающие документы находятся на руках у физического лица. У него нет права отчуждать квартиру, но такими полномочиями его может наделить нотариус, который оформляет всю документацию. Заемщик приходит к нему с покупателем своей недвижимости. Последний гасит всю задолженность клиента перед банком, после чего к нему переходят права на жилье. Уже в личном порядке заемщик банка решает вопросы компенсации покупателем суммы, ранее внесенной им в банк за приобретенную квартиру. Затем продавцы опять приходят в банк за кредитами под строящееся жилье.

Новостроек на всех не хватает

Соотношение ставок кредитов и темпов роста цен, способствующее ускорению динамики рынка, дополняется голодным спросом. Причем специалисты отмечают отток покупателей со вторичного рынка на первичный. Примерно 20—25% потенциальных клиентов столичных риэлторов отдали предпочтение квартирам в новостройках. В результате одно-, двухкомнатные квартиры небольшой площади с приемлемой стоимостью квадрата, расположенные на окраинах столицы, сегодня уходят буквально в первые месяцы после начала строительства. И это несмотря на то, что за год в Киеве строится более 1 млн. кв. м жилья, а одновременно возводятся 80—90 жилых объектов. Растет и этажность последних. Кстати, вкусы меняются — становятся все более популярными верхние этажи. Дошло до того, что некоторые застройщики начали вводить коэффициент высотности. Чем выше расположена квартира, тем дороже она обходится. Разница в цене квадратного метра между первым и последним этажом может достигать 100—200%. Естественной раскрутке рынка способствует и возросшее количество застройщиков.

Однако подъем рынка не может продолжаться бесконечно. Когда его сменит стабилизация или даже спад, никто точно сказать не может. Не стоит сбрасывать со счета, например, кампанию в Верховной Раде по отмене льгот по НДС для покупателей квартир в новостройках. Серьезные шансы успокоить рынок имеет и налог на недвижимость, который рано или поздно введут и у нас. Как знать, может быть, деньги, вложенные сейчас в проект новостройки на полтора-два года, уже не принесут ожидаемых «дивидендов» инвесторам.

Пока же маркетологи все чаще говорят о переплетении первичного и вторичного рынков — отмечается активизация продаж недавно купленного жилья в новостройках. Такая тенденция уже к весне обещает очередной всплеск цен на рынке недвижимости. Оценочно добавка может составить 5—7%.