МИР — ХИЖИНАМ, ВОЙНА — ДВОРЦАМ? О ВОЗМОЖНЫХ ПРЕЛЕСТЯХ НАЛОГА НА НЕДВИЖИМОСТЬ ДЛЯ ОТДЕЛЬНЫХ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ

Если кто-то имеет возможность сделать ошибку, он обязательно ее сделает.

Идея социальной справедливости, задекларированная в черновиках налога на недвижимое имущество, вряд ли будет реально воплощена на практике. Любовно выпестованный в теле Налогового кодекса, этот новый для Украины инструмент пополнения госказны являет собой образец извечного «хотели как лучше, а вышло как всегда». В отличие от «правительственных» экономистов, по долгу службы призванных восхвалять даже самые экзотические потуги наполнения госбюджета, независимые эксперты отнеслись к плоду фантазий «ГНАУ со товарищи» с изрядной долей скептицизма. Вариант налога на недвижимость, который уважаемое налоговое ведомство собирается культивировать на просторах родного отечества, был охарактеризован одним емким словом: «Рятуйте!»

Если верить официальным богомазам, любимой песенкой Володи Ульянова в детстве был незатейливый куплетик: «Богачу-дураку и с казной не спится, бедняк гол, как сокол — поет- веселится...»

Не зря чудо-ребенок распевал подобные стишки. Ведь собственность не только создает приятную тяжесть в карманах ее владельцев, но и порождает массу проблем. Главная из них: как уберечь свое достояние от чужих аппетитов? Отбиваться от индивидуумов, жадных до чужого добра, — это еще полбеды. Хуже, когда на «большую дорогу» выходит государство. Речь о сюрпризах, сулящих украинскому налогоплательщику слепленным в недрах Государственной налоговой администрации Украины (ГНАУ) проектом Налогового кодекса.

Поскольку страна должна знать своих героев в лицо, сделаем перекличку авторского коллектива. Львиную долю труда с подачи Кабмина взял на себя главный налоговый орган страны. Плюс приложил руку Минфин. Интеллектуальную помощь госмужам оказали парламентские страдальцы за народное счастье. Воедино продукт коллективного творчества сводился, естественно, в ГНАУ.

Совместное детище щедро «унавожено» достоинствами. В частности, у обремененных излишками жилплощади и землицы граждан появляется шанс в полной мере испытать на себе действие той революционной романтики, которая и обуяла альянс разработчиков при написании раздела Кодекса, посвященного налогу на недвижимость. Впрочем, вполне возможно, что отдельные представители этой категории налогоплательщиков будут вспоминать его авторов с чувством благодарности. Равно как и те служивые, которым предстоит собирать на благо Родины налоговую жатву с чужой недвижимости.

ВСЕ ОНИ — ХОРОШИЕ ЛЮДИ, ИХ ТОЛЬКО ИСПОРТИЛ КВАРТИРНЫЙ ВОПРОС...

Отдадим должное авторам законопроекта. Рядовой гражданин, ютящийся в «хрущобах» и железобетонных «казематах» эпохи развитого социализма, равно как и шестисоточный «фазендейро» где-нибудь в глубинке, может спать спокойно: налог на недвижимость его практически не коснется. Щедрой рукой от земельной подати предлагается освободить инвалидов первой и второй групп, «попечителей» трех и более несовершеннолетних детей, ветеранов войны и иже с ними, «официально пострадавших» чернобыльцев, а также пенсионеров. В отношении строений (жилых домов, квартир, садовых домиков, дач, гаражей и прочих намертво прикрепленных к земной поверхности построек) льготы планируют предоставлять не «подушно», а «пометражно».

Льготный метраж будет напрямую зависеть от места проживания и семейного «поголовья». В населенных пунктах, где постоянных жителей 50 тыс. и более, необлагаемый налогом минимум составляет 21 кв. метр общей площади на человека плюс 10,5 кв. метров на семью, но не менее 80 кв. метров в случае проживания одинокого лица или двух лиц пенсионного возраста. Если число ваших земляков составляет менее 50 тыс., то и льготы побольше: 40 кв. метров общей площади на человека плюс 10,5 кв. метров на семью, соответственно для одиноких и пожилого «твикса» — не менее 120 кв. метров. Опять же, есть льгота для владельцев садовых домиков: при расчете базы налогообложения — долой 80 кв. метров общей площади объекта. Более того, законотворец вошел в положение «постоянно проживающего» сельского гражданина и исключил из «недвижимого» налога хлев, сарай, погреб и прочие хозпостройки.

Безусловно, подобная широта души не может не радовать. Как утверждает руководство ГНАУ, новый налог — «для богатых». И действительно, обмеряв собственную квартирку и убедившись, что налогообложение ей не грозит, невольно испытываешь чувство пролетарского гнева в отношении тех, кто обзавелся значительно большей жилплощадью. А зря! Потому что в этом «потолке» (или «пороге»?) авторы законопроекта свели воедино действительное с желаемым. Во-первых, оградили от последствий собственного творчества своих по-настоящему малообеспеченных сограждан.

Во-вторых, альтруизм не зашел настолько далеко, чтобы налоговый инспектор ушел несолоно хлебавши. Как ни пеняют на скудость льготного метража ревнители интересов «простых советских человеков», кормить государство все-таки надо. А как известно, с миру по нитке… Тем более что, если верить статистике, в частной собственности 15 млн. 623 тыс. 039 «постоянных жителей» Украины (без учета частного сектора в городах) пребывают 743.972.823 кв. метров общей и 491.989.443 кв. метров — жилой площади. Это по данным за 1998 год (цифры хотя и второй свежести, но самые последние — за 1999-й отчет попросту не составлялся; а если учесть, что движение жилого фонда, по признанию Госкомстата, не превышает 0,4% в год, позапрошлогодняя цифирь еще не успела порасти мхом). В общем, худо-бедно народ жильем обеспечен: на каждого «постоянного жителя» приходится почти 50 кв. метров общей и 30 — жилой площади (опять же, речь только о частной собственности, доля которой в жилом фонде страны составляет 74%). Ну прямо-таки неприличная роскошь...

А если серьезно, есть вполне резонные вопросы.

Во-первых, смутное желание поддержать провинциального (в хорошем смысле этого слова) жителя вылилось в не совсем понятную дифференциацию населенных пунктов. Получается, что в городе с населением в 49 тыс. человек можно иметь особнячок площадью 120 кв. метров и не платить за него; а в соседнем, до боли похожем райцентре, где проживает уже 51 тыс. человек, надо платить за квартиру площадью свыше 80 «квадратов». По меньшей мере, нелогично. Если государство посредством налога на недвижимость собирается стимулировать сельское строительство, об этом надо говорить не стесняясь: провести дифференциацию не по количеству жителей, а по типу населенного пункта — город, село.

Во-вторых, удивляет критерий, устанавливающий минимум не облагаемой налогом площади. Льготы фактически предоставляются только одиноким (один человек) либо пенсионерам (два человека). А если в квартире проживает молодая семья? А если пенсионеров трое? И почему жить самому на 80 кв. метрах должно быть менее обременительно, чем втроем?

«Я думаю, что торг здесь неуместен»

Но льготы — это так, побрюзжать. В дрожь кидает от другого, ведь авторский коллектив так и не определился: каким образом будет происходить оценка недвижимого имущества? Махнув рукой в направлении «метода аналогий», авторы на том и успокоились. На кого будет возложена почетная обязанность наваять методику оценки стоимости объектов, остается загадкой. ГНАУ от этого открещивается. Налоговиков можно понять: ну нет у них, по словам зампредседателя ГНАУ Алексея Шитри, «специалистов, в смысле инженеров-строителей»; да и налоговой политикой занимается все- таки Минфин. «Еще в 1996 году, когда велись первые разработки, абсолютно ясно и понятно было сказано: у нас есть Госкомитет по строительству и архитектуре, который должен дать методику оценки строений и жилья. Есть у нас Минэкономики. Пожалуйста, пусть садятся рядышком и творят. Налоговая администрация к этому не будет иметь никакого отношения. Зачем нам это нужно?» — поделился своим мнением г-н Шитря.

Дело, собственно, не в отсутствии документа как такового. В конце концов, методика — всего лишь нормативный акт, который под давлением обстоятельств может видоизменяться. Но несмотря на всю свою важность (а методикой действительно можно «зарубить» весь позитив, который, возможно, в будущем заложат в данную статью Кодекса), внедрить ее в текст «налоговой конституции» не представляется возможным. Это раз.

Утвердить новую методику хоть на второй день после вступления Кодекса в силу — как говорится, было бы желание… Это два. Поэтому, как ни намекали некоторые депутаты и сознательная общественность, что хорошо бы, мол, и сам документик перед глазами иметь, налог на недвижимость обречен на принятие по принципу «кот в мешке». Если, конечно, не выписать предельно просто, ясно и недвусмысленно все нормы, касающиеся оценки, в самом Налоговом кодексе. Пока что эта часть законопроекта грешит рядом нестыковок, а козлом отпущения, который ощутит их в полной мере, будет все тот же налогоплательщик.

Речь идет о расчете базы налогообложения построек (ст. 6026). Поскольку на ней, в приципе, завязана та сумма, которую налогоплательщику предстоит пожертвовать бюджету, приведем ее почти полностью:

«…(1) База налогообложения строения рассчитывается отдельно по каждому строению и вычисляется путем умножения площади строения в соответствующих единицах измерения (кв. метрах) на среднюю стоимость единицы измерения строения, определенную на 1 января текущего года, или среднюю стоимость единицы измерения нового строения.

(2) Для оценки средней стоимости единицы измерения строения используется метод аналогий, по которому средняя стоимость единицы измерения строения устанавливается на основании оценки средней стоимости единицы измерения площади строения, аналогичного облагаемому налогом, в зависимости от материала, из которого изготовлены стены, места расположения, назначения строения и других факторов ее оценки.

1. Размер средней стоимости единицы измерения площади строения в зависимости от материала, из которого изготовлены стены, места расположения, региона, численности постоянных жителей населенного пункта устанавливается органами местного самоуправления по методике оценки, которую утверждает Кабмин…

(3) Средняя стоимость единицы измерения нового строения рассчитывается путем деления общей стоимости строительства на общую площадь строения.

(4) База налогообложения строений определяется плательщиками налога самостоятельно».

Сразу — заминка. По утверждению профессионалов-оценщиков, «метода аналогий» не существует — есть метод аналогов продаж (когда выводится средневзвешенная рыночная стоимость продаж аналогичных объектов).

Судя по расшифровке, приложенной к новшеству, речь идет совсем о другом. В фискальных целях находят домишко, «аналогичный облагаемому налогом»; определяется его средняя стоимость, которая и прилагается к оцениваемому объекту с поправкой на сопутствующие факторы (количество жителей в данном населенном пункте, место расположения; стройматериалы; назначение постройки и пр.). Понятно, что рынком здесь и не пахнет.

Любопытно, кто и каким образом будет выбирать эталон для сравнения? Каким образом будет учитываться место расположения постройки, если даже землю, на которой она стоит, собираются облагать налогом «по твердому рублю»? Настораживает наличие туманных «других факторов» оценки. «Это очень удобное словосочетание. В двух одинаковых мазанках можно найти столько «других факторов», что один будет платить 5 копеек налога, а другой — 5 гривен. Все будет зависеть от того, в каких конкретных взаимоотношениях государственный человек-оценщик состоит с владельцем недвижимости», — опасается гендиректор ассоциации «Укрконсалтинг» Виталий Маргулис.

Второй аспект. Если в словосочетание «метод аналогий» его авторы вкладывают иной смысл, нежели весь цивилизованный мир, то как именно будет определяться стоимость аналога? В принципе, к оценке любой постройки можно подойти двумя путями. Для начала — привычным «первоначальная стоимость минус износ», как, собственно, и делают бюро технической инвентаризации (БТИ). Но если дом «прожил» долгую жизнь, оценка БТИ будет микроскопической. Следствие: Родина ничего не получит.

«В моей практике был случай: продавалась четырехкомнатная квартира в центре Киева, ул. Ярославов вал; ее рыночная стоимость составляла 80 тыс. долл. (именно такую сумму за нее выложил покупатель); оценка БТИ составила 17 грн. Пример другой: домишко в Киево- Святошинском районе, в Богом забытом месте, на 10 «сотках» (плюс удобства во дворе); оценка БТИ — 16 тыс. грн. (на то время это были приличные деньги — около 8 тыс. долл.). Рыночная стоимость этого объекта не превышала 3 тыс. долл.», — рассказывает вице-президент Ассоциации риэлтеров Украины Александр Бондаренко.

Как быть? Можно воспользоваться одним из методов оценки рыночной стоимости недвижимости. Их существует немало, наиболее распространенными (помимо упомянутого метода аналогов продаж) являются методы замещения (сколько стоит построить точно такой же дом) и капитализации (какой доход можно получить с данной постройки за столько-то времени). У каждого из них есть свои «за» и «против». И общий «минус»: чиновничий субъективизм на местах.

«По моему глубокому убеждению, экспертная оценка в этом деле просто недопустима. Надо брать ту оценку недвижимого имущества, которую даст БТИ. Кто сегодня может сказать, не рискуя ошибиться, какова рыночная стоимость уже полностью самортизированного «сталинского» дома? Подход будет таким: жить можно — значит, он того стоит. Действительно, у домов в центре города внешне вполне благополучный вид. А что там внутри? Какой уровень комфортности? Дом уже полностью «износился», стоимости его нет. Нельзя все подряд подгонять под атрибутику рынка», — считает В.Маргулис.

Ломать копья вокруг методов оценки до того, как «ГНАУ со товарищи» определятся с выбором, излишне. Но и оставлять за государством полную свободу действий (сначала — примем закон, а там — посмотрим, что именно облагать налогом) — это чересчур.

Земля и люди

Весьма любопытна, на наш взгляд, концепция раздельного налогообложения земли и построек. «Авторы этой идеи, наверное, думают, что строения могут существовать в воздухе. Такое «чудо» может быть только у нас», — заявляет Виктор Пинзеник. К чему это может привести, судите сами.

Как следует из ст. 6009-6013, земельные участки, занятые под гараж-дачу-дом, денежной оценке не подлежат; ставки налога исчисляются по тут же предложенному тарифу. Местонахождение участка на общую сумму налога практически не влияет; дифференцируется только число жителей населенных пунктов (плюс немного географии — горный район, курортная зона). Но поскольку до появления методики денежной оценки земли этот подход распространяется на всю площадь «личных угодий» граждан, налогоплательщикам предстоит насладиться повальным равноправием: 25 «соток» на Сырце и в Конче-Заспе будут равно налогооблагаемыми. Понятно, что об учете расположения постройки речь уже не идет. (Справедливости ради отметим, что кое-какие «телодвижения» в этом направлении все-таки производились. Однако «глобальный» территориальный раздел, присутствующий в законопроекте, отличается своеобразной условностью. «Практически ни один чиновник или землеустроитель не сможет достаточно четко отличить Южное побережье Крыма от Юго-Восточного или провести границу Черноморского побережья области. Все это готовит почву для злоупотреблений и коррупции», — утверждает замдиректора Института реформ Александр Олийнык.)

«Когда говорят о денежной оценке той же земли, мне вспоминается меновая торговля. Ну какая еще может быть в рыночной экономике оценка, кроме денежной? Будем оценивать попугаями, как в известном мультике? К сожалению, определить реальную стоимость земли без рынка практически невозможно. Пока не начнут продавать землю, говорить о достоверной методике определения ее стоимости нельзя. Но можно попытаться приблизить ее. А заранее устанавливают тарифы на землю только в том случае, когда нужна база налогообложения, а не истина... Но самое ужасное, что землю и все построенное на ней (т.н. улучшения) собираются облагать налогом по отдельности, — комментирует ситуацию президент Украинского института оценки, директор компании «Промышленная недвижимость» Людмила Симонова. — Недвижимость — это земля с улучшениями. Сегодня во многих регионах (за исключением, пожалуй, только Киева, Днепропетровска и Одессы) стоимость строительства превышает стоимость недвижимости; строительство при этом практически не ведется. Поэтому аналоги будут брать с потолка, лишь бы скачать с народа деньги. Пострадают бедные, богатых никто не тронет. Вон рядом с моей дачей стоят коттеджи на бросовой земле от сельхозугодий. Следовательно, минимальная плата за землю им обеспечена: будут платить только за коттедж, если не оформят его на льготников. А я знаю, что за участки на полуостровах в Конче-Заспе просят больше 100 тыс. долл.! И застроенный участок стоит больше, чем участок плюс аналог.

Кстати, 1% от «среднепотолочной» стоимости строения — совсем немало (такие же ставки, например, в Вашингтоне), в особенности если учесть, что этот «среднепотолочный» показатель будет выше рыночного. Потому что если строительство не ведется, то априори стоимость недвижимости в регионе ниже стоимости нового строительства: выгоднее купить готовый дом, чем возводить новый. Значит, есть аналоги на квартиры в определенном регионе, но нет аналогов на здания. Не говоря уже о земле, которая в таких условиях вообще не имеет рыночной стоимости. В цивилизованных странах при оценке недвижимости автоматически учитывают стоимость обоих компонентов, и лучше всего здесь срабатывает метод аналогов продаж. Если из цены, по которой продана квартира, вычесть стоимость строительства и износ здания, то получим стоимость земли (то бишь учет местоположения)».

Однако и без привязки к земле архитектурных изысков предложенный механизм налогообложения земельных участков является достаточно спорным. В частности, в ст. 6001 указано, что денежная оценка участка есть капитализированный рентный доход с него. «Достоверность этого постулата в наших условиях вызывает сомнение у всех, кто хотя бы поверхностно знаком с азами экономической теории. В то же время базу налогообложения собираются определять административным путем, отталкиваясь от методики Кабмина. Как показывает практика, такой подход характеризуется значительной долей субъективизма и может повлечь за собой множество неудобств, присущих бюрократической системе», — отмечают эксперты патронируемого г-ном Пинзеником Института реформ.

Возникают и сугубо бытовые вопросы. Не совсем понятно, как будет взиматься налог на земельные участки под многоквартирными домами (в пропорциональном отношении, как довесок к плате за коммунальные услуги, с учетом доли неприватизированных квартир или без оного, etc.). Если этот момент будет упущен, домыслить его предстоит на местах.

«Стреляй, Глеб Егорыч, уйдет!»

Не может не обратить на себя внимание шедевр из ст. 6005, а именно: граждане — собственники имущества признаются плательщиками налога независимо от того, каким образом они «осуществляют владение, пользование или распоряжение» нажитым добром; «…отсутствие у указанных лиц документов, которые подтверждают право собственности на имущество, не может быть основанием для непризнания этих лиц плательщиками налога на имущество, если фактически эти лица владеют, пользуются и распоряжаются им».

Идея понятна: зачастую собственность (особенно нажитая неправедным путем) оформлена на подставных лиц. А чтобы налог платил (точнее, не платил) не зиц-председатель Фунт, налоговому инспектору дается право самолично решать, кто и чем владеет. Каким образом новоявленные поклонники дедуктивного метода будут выявлять «фактического» владельца, не оговорено.

«Задумка, что и говорить, хорошая. Живет такой себе скрытный буржуй, жилплощади и земли — километры. Взял он документы, спрятал от греха подальше и надеется улизнуть от налогов. Не выйдет! Наверное, так следует трактовать эту норму. Но у нас сегодня на все случаи жизни (то бишь на любую собственность) документы находятся на руках не только у владельца, но и у госструктуры, которая этот документ выдала. Т.е. эти бумаги существуют как минимум в двух экземплярах. Скажем, налоговому инспектору померещится, что я фактически владею вон тем сарайчиком. Документов у меня, естественно, на сарайчик нет — он не мой и вообще неизвестно чей. А как доказать?

Подобная возможность многовариантного прочтения нормы закона является законодательной провокацией коррупции. Это недопустимо. Если имеется документ, подтверждающий право собственности, неважно, кто в действительности владеет этой недвижимостью, — платить налог будет официальный собственник. Бороться с уклонением от уплаты налогов надо по-другому. Ужесточить льготы, например», — считает Виталий Маргулис.

Занятно, что авторский коллектив любовно выписал все те меры, которые падут на голову несознательного налогоплательщика со стороны налоговых органов. В то же время крайне слабо регламентируются аналогичные действия в том случае, если «провинился» труженик фискальной системы. «По сути, за последними закреплено эксклюзивное право на совершение безнаказанных ошибок. От этого рукой подать до коррупции», — уверен Александр Олийнык.

Жизнь — пустяк, главное — налоги

«Если законопроект примут в том виде, в котором мы сейчас его лицезреем, последствия будут удручающими. Во-первых, под одну гребенку попадут все — от богатых и «середнячков» до рядовых, малоимущих граждан. Те, кто по-настоящему обременен недвижимостью и денежными средствами, смогут увернуться. Многих законных льготников на первых порах оштрафуют: пока еще народ разберется, что для получения положенных льгот надо подать сведения до 1 февраля... Хуже всего придется тем, кто живет в частном секторе: придется глотать глухие слезы обиды за обложение налогом дома, который строили своими руками дед, отец и вся родня.

Во-вторых, у местных властей нет и не будет стимула развивать рынок, снимать барьеры для предпринимательства, а только один стимул — драть три шкуры с тех, кто не может отбиться. Ведь развитие рынка недвижимости — это косвенный показатель деловой активности в регионе, и если бы базой налогообложения была реальная рыночная стоимость недвижимости, то местные власти были бы заинтересованы в ее росте. А так они получают свой налог независимо от состояния рынка», — считает Людмила Симонова.

Как обстоит с этим делом на Западе? По рассказам оценщиков, в развитых странах действует механизм «массовой оценки» (не путать с аналогичным термином из приватизационной обоймы). Местные власти объявляют тендер и отбирают фирму, которая разрабатывает методику расчета рыночной стоимости и коэффициенты изменения стоимости для данного региона (в зависимости от местоположения, качества недвижимости и т.д.). Затем в дело вступает «глас народа» — методика публикуется и широко обсуждается в печати. Последнее веское слово говорят местные власти. После утверждения методики и коэффициентов отобранный муниципалитетом сертифицированный оценщик, пройдясь по кадастрам, проводит оценку недвижимости, о чем и уведомляет ее владельцев. Последние имеют право ее обжаловать.

Если не учитывать все написанное выше, у нас «имеет место быть» практически то же самое. «Сверху» спустят аналог. Органы местного самоуправления оценят недвижимость. Налоговые органы рассчитают сумму побора и пришлют уведомление. Будь добр, господин хороший, плати (тем более что в запасе у тебя есть право на пересмотр базы налогообложения). В крайнем случае, можешь утешиться мыслью о причастности к наполнению закромов Родины.

Кроме того, есть повод для оптимизма. По крайней мере, у домовладельцев, жаждущих платить этот налог. Отсутствие единого общегосударственного реестра недвижимого имущества никоим образом не станет преградой на пути взимания одноименной подати. На первых порах доблестные налоговые органы могут воспользоваться теми данными, которые хранятся в БТИ, в чьи обязанности как раз и входит регистрация прав собственности на объекты недвижимого имущества. «Этот реестр фактически существует в разбросанных по стране бюро технической инвентаризации. Да, это не централизованный, сведенный воедино перечень, но это и не отдельные разрозненные списки. Это базы данных по всем населенным пунктам. Любая квартира, любое помещение имеет свой инвентарный номер, зафиксированный в БТИ, к которому приложены сведения, кто де-юре является собственником недвижимости», — поясняет А.Бондаренко.

В общем, не все так плохо, как кажется на первый взгляд. Все гораздо хуже. Поскольку даром предвидения наши уважаемые «компетентные органы», увы, не обладают, самые безобразные огрехи Кодекса по-настоящему вылезут только после его апробации. До этого момента инициативная общественность может наслаждаться почетной (но малоэффективной) ролью «давальщика советов». После этого — верить, что все наше (в том числе и Налоговый кодекс) — действительно самое лучшее. Ведь желание все знать без возможности что-либо изменить — изощренная форма мазохизма…

Алена АЛЛЕНОВА, Лидия КОРНИЛОВА