Квартирный вопрос и жилищно-коммунальные грабли

События в Алчевске (Луганской области), Александрии (Кировоградской) и еще целом ряде других городов, где прошедшей зимой из-за сильных морозов произошли аварии теплоцентралей с последующим размораживанием большого количества домов, засвидетельствовали, что вопрос реформирования жилищно-коммунального хозяйства Украины (ЖКХ) приобретает масштаб проблемы национальной безопасности.

Вместе с тем неоднократные попытки президента Украины, ВР и Кабмина кардинально улучшить ситуацию в этой сфере фактически провалились. Со времени принятия в ноябре 2001 года Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» создано порядка 4400 кондоминиумов, т.е. лишь около 2% общего жилого фонда.

Не в КУА счастье

В настоящее время Министерством архитектуры, строительства и ЖКХ (МинАСЖКХ) разработан очередной вариант реформирования жилищно-коммунальной сферы. Суть его сводится, во-первых, к разделению понятий заказчик и исполнитель жилищно-коммунальных услуг. Во-вторых, к стимулированию процесса создания кондоминиумов и частных ЖЭКов как совладельцев системы управления данной сферой. И, в-третьих, к повышению тарифов на жилищно-коммунальные услуги до уровня реальных рыночных цен.

Центральным звеном планируемой реформы является создание специальных компаний по управлению активами (КУА). Получая от населения и аккумулируя на своих счетах квартирную плату, они выступали бы заказчиками жилищно-коммунальных услуг, выбирая, с каким из исполнителей — коммунальным или частным ЖЭКом — организационно и финансово более эффективно работать.

Однако история формирования рыночных отношений в независимой Украине, особенно с 1999-го по 2004 годы, свидетельствует, что это неизбежно приведет к коррупционному сращиванию «своих людей», допущенных к учреждению коммерческих «монополек» по управлению активами, с руководством местных органов власти и «олигархизации» жилищно-коммунальной сферы на местном уровне.

Кого обслуживает частный ЖЭК?

Не намного улучшат ситуацию и предпринимаемые МинАСЖКХ усилия по активизации и стимулированию процесса создания обществ совладельцев многоквартирных домов (ОСМД) и частных ЖЭКов.

Наглядным подтверждением этому является деятельность большинства
ЖЭКов, созданных частными финансово-строительными корпорациями для управления и обслуживания многоквартирных домов, построенных ими путем инвестиционного привлечения средств граждан.

До недавнего времени ЗАО «Позняки-Жилстрой» предусматривал такой инвестиционный договор на долевое инвестиционное участие в строительстве дома, который фактически исключает ответственность данной структуры за качество возводимого жилья. Перед сдачей дома в эксплуатацию ЗАО фактически навязывал договор на участие в содержании жилья со своими специально созданными
ЖЭКами – ООО «Рада», ООО «Рада-1», ООО «Рада-2» и т.д. Причем в нем содержится пункт, обязывающий клиентов после сдачи дома в эксплуатацию, наряду с определенными государством и местными властями эксплуатационными тарифами, оплачивать еще и дополнительные услуги за так называемую комфортность проживания, которые примерно равняются общеустановленным за содержание жилья. Предлагая к подписанию оба договора, юристы «Позняки-Жилстроя» не соглашались на требования клиентов внести в их тексты существенные изменения, повышающие ответственность компании за качество выполняемых работ.

А так как эта и ряд других, приближенных к киевским городским властям, финансово-строительных структур получали лучшие земельные участки под застройку, из-за отсутствия конкурентных вариантов выбора жителям города фактически ничего не оставалось, как соглашаться на навязываемые бесправные условия взаимоотношений.

«Можете жаловаться!»

После нескольких лет безуспешной борьбы за повышение качества предоставляемых «Радами» жилищно-коммунальных услуг недовольные жильцы начинают требовать от их директора предоставления ежемесячных смет затрат на содержание дома и отчетов о расходах выплачиваемых денег. Но в нарушение пункта 2 статьи 20 и пункта 4 статьи 21 Закона Украины «О жилищно-коммунальных услугах» (принят ВР в июле 2004 г.) эти требования под различными предлогами игнорируются.

Нарастающее противостояние приводит к созданию кондоминиумов жильцами отдельных домов. Но учредители и административное руководство «Позняки-Жилстроя» и ООО «Рада» отказываются передавать техническую документацию на здание и оборудование и уже зарегистрированным районными властями «Обществам собственников жилья», тем самым откровенно нарушая действующее законодательство. А без этого невозможно поставить на баланс кондоминиума основные фонды дома и перезаключить договора на обеспечение отоплением, водой, электроэнергией, на обслуживание лифтов, вывоз мусора и т.д. При этом, чтобы избежать ответственности за будущий капитальный ремонт дома и не платить налог на землю, ни ЗАО «Позняки-Жилстрой», ни его «Рады» не ставят построенные дома на баланс своих предприятий. И с точки зрения системы функционирования общегородского ЖКХ они остаются в «подвешенном состоянии».

Создание частных ЖЭКов, не связанных с интересами финансово-строительных и крупных промышленно-производственных компаний, малоэффективно и даже нереально из-за отсутствия необходимой материально-технической базы (автотранспорта, специальной техники, штатных ремонтно-строительных бригад).

Помоги себе сам

С целью отстаивания своих прав и интересов жители нескольких домов, построенных ЗАО «Позняки-Жилстрой», создали «Общество жильцов многоквартирных домов «Управдом». Накопив определенный опыт деятельности и изучив дело реформирования ЖКХ в ряде восточноевропейских и западных стран, группа активистов разработала и направила в секретариат президента Украины, Кабмин и МинАСЖКХ социально-экономический проект «Развитие общественной активности граждан Украины посредством привлечения их к реформированию ЖКХ страны». Его реализация предполагает решение двух блоков проблем: организационного и информационного.

Главная идея первого состоит в создании в масштабах районов больших городов, небольших городков, населенных пунктов и административно-территориальных районов областей общественных организаций, объединяющих жильцов многоквартирных домов.

Основные отличия от кондоминиумов заключаются:

— в относительной простоте регистрации: достаточно нотариально заверенных заявлений трех человек, тогда как для регистрации «Обществ совладельцев многоквартирных домов» — минимум 51% собственников квартир в доме;

— в более широкой социальной базе: членами могут быть не только владельцы квартир, но и члены их семей, жильцы неприватизированных квартир, арендаторы;

— в более широкой административно-территориальной базе: общественная организация может объединять жильцов всех многоквартирных домов данного района (городского или административно-территориального), а также, наряду с физическими лицами, кондоминиумы и кооперативные дома в статусе коллективных членов или юридических лиц;

— вместе с частными фирмами общественная организация может выступать соучредителем объединения компаний по управлению жилищно-коммунальными активами, которые, согласно планам
МинАСЖКХ, должны стать главными финансовыми накопителями и распорядителями получаемой от населения квартирной платы, и, соответственно, заказчиками и контролерами качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг;

— от имени жильцов многоквартирных домов, в которых не созданы кондоминиумы, мощные районные общественные организации могут подавать в суды иски на ЖЭКи и другие подрядные компании по взысканию с них ущерба за ненадлежащее качество тех или иных жилищно-коммунальных услуг или их отсутствие.

Общественная организация жильцов: все под контролем

Главными организационными задачами общественных объединений жильцов многоквартирных домов (ООЖ) должны стать, во-первых, «разбавление» коммерческого интереса при использовании «квартирных» денег, и, соответственно, недопущение монополизации этой сферы на местном уровне. Во-вторых, обеспечение постоянного общественного контроля над частными учредителями и административным руководством компаний по управлению жилищно-коммунальными активами. В-третьих, сбор и передача СМИ информации о злободневных фактах и острых проблемах функционирования ЖКХ на уровне города, района, отдельного дома и ЖЭКа. И, наконец, оказание помощи жилищно-коммунальным службам в своевременном сборе квартирной платы посредством коллективного морального осуждения злостных неплательщиков.

Приобщение районных ООЖ к учреждению компаний по управлению КУА могло бы осуществляться по следующей схеме. На основании соответствующего распоряжения президента, Кабмина или директивного письма МинАСЖКХ местные органы власти разъясняют районным ООЖ необходимость поддержки данного проекта и привлечения их к созданию компаний по управлению ЖК активами.

Районные государственные администрации или местные Советы разрабатывают публичные условия и проводят открытый тендер по отбору частных фирм для учреждения районной компании по управлению ЖК активами.

При этом непременными условиями тендера должны быть:

— получение одной фирмой не больше 30-процентной доли в уставном фонде КУА (доля ООЖ должна составлять не менее 51% уставного фонда);

— конкретные обязательства частных фирм (по суммам и срокам) по оказанию помощи местным властям в создании ООЖ (если таковые на момент проведения еще не зарегистрированы), внесение за них доли в уставном фонде КУА и финансирование в дальнейшем деятельности штатного актива ООЖ;

— представление участниками тендера бизнес-планов (технико-экономических обоснований) по решению жилищно-коммунальных проблем района и стратегии деятельности КУА.

Если бы не кольцо информационной блокады

Низкую поведенческую активность граждан Украины в отстаивании своих прав и интересов в ЖК сфере обуславливает ряд психологических факторов. Тут и «совковое» наследие в виде морально-психологического комплекса иждивенческого патернализма. И субъективное отношение к общедомовым проблемам как второстепенным по сравнению с работой, учебой, воспитанием детей, семейными взаимоотношениями. И отсутствие на местных и центральных радио- и телеканалах целевых передач, объективно высвечивающих качество строительства жилья финансово-строительными компаниями, подоплеку инвестиционных договоров, заключаемых ими с гражданами, проблемы конкретных домов, кондоминиумов, ЖЭКов, положительный и отрицательный опыт борьбы жителей за свои права и интересы.

Как показывает опыт жителей домов, построенных ЗАО «Позняки-Жилстрой», предать гласности многочисленные случаи нарушения договорных обязательств, низкого качества сдаваемых квартир, невыполнения ЖЭКами («Радами») элементарных функций по эксплуатации и обслуживанию жилья во многих популярных изданиях не удается. Вместо этого газетные полосы пестрят материалами рекламного характера о «флагманах жилищного строительства».

Иными словами, права и свободы граждан в ЖК сфере (а это повседневная жизнь людей) заблокированы финансово-строительными корпорациями не только экономически, социально, организационно, но и информационно. Это позволяет утверждать, что в Украине сложилась новая форма порабощения людей — «квартирно-жэковская». Не разрушив ее, любые наши попытки реформировать ЖКХ обречены на провал.