Коммерческая недвижимость в дефиците и в цене. Однако офисы в этом году могут подешеветь

Называть офисом любую коморку, переоборудованную в подвале или на чердаке, сегодня станет далеко не каждый бизнесмен. Хотя еще лет восемь–десять назад другой коммерческой недвижимости, кроме приспособленных квартир, нежилых помещений и административных площадей, которые сдавали в аренду, в Украине не было. Начало настоящего офисного рынка связывают со строительством в столице в 1996 году первого бизнес-центра класса «А» «Киев — Донбасс».

Ныне емкость лишь столичного рынка коммерческой недвижимости достигает 600 тысяч квадратных метров. Из них на профессиональные бизнес-центры приходится где-то процентов сорок (200 — 250 тысяч). В прошлом году обещали ввести в эксплуатацию около 150 тысяч квадратных метров, однако план выполнили лишь на 60 процентов. На 2005 год заявлено приблизительно такое же количество новых офисных площадей. Однако специалисты убеждены, что скорее всего реально будет введено приблизительно такое же количество, как в 2004-м.

— Такой не весьма оптимистичный прогноз основывается на том, что большинство инвесторов выжидают, — говорит исполнительный директор «Риел Истейт Солюшинз» Виктор Распутный. — Они не знают, насколько благоприятной будет бизнес-среда в Украине при новой власти. Вкладывать же деньги в нестабильную экономику рискнет далеко не каждый.

Правда, пока что этот сектор отечественного рынка мало зависит от иностранных инвестиций (до 80 процентов средств, которые вкладывают в коммерческую недвижимость, местного происхождения). Вместе с тем размежевание капитала в этой сфере довольно относительное. Деньги могут завезти в Украину и через западный банк, но по своей принадлежности они преимущественно украинские. Наши соотечественники давно оценили выгодность инвестирования в эту отрасль. Даже вопреки тому, что сооружение жилья кажется более привлекательным (возвращение средств здесь начинается сразу после закладки фундамента), по прибыльности коммерческую недвижимость едва ли следует с чем-то сравнивать. Другое дело, что такое строительство требует значительных затрат на начальном этапе. Однако когда через несколько лет помещение окупается (в Украине это, как правило, наступает через пять-семь, на Западе — через пятнадцать), дальше идет постоянная прибыль на протяжении довольно продолжительного времени. Кстати, за все годы независимости еще ни разу арендная плата на офисы не снижалась. Лишь в нынешнем году эксперты прогнозируют падение цен процентов на десять, а по самым оптимистическим расчетам — на двадцать. Ныне аренда квадратного метра коммерческих площадей класса «А» держится на уровне 30—35 долл. Такую же цену довольно часто заламывают и собственники бизнес-центров, которые не отвечают общепринятым требованиям.

— В самом деле, сегодня есть немало претендентов, готовых занять высшие ступени в этой табели о рангах, — говорит господин Распутный. — Однако они далеки от этих стандартов. Ведь на международный уровень класса «А» Украина лишь начала выходить. Таких офисов в Киеве единицы (Horizon Office Towers, «Мандарин Плаза»). Вообще же их частица на рынке едва достигает 20—25 процентов коммерческих площадей. А вот спрос на высококлассные офисы возрастает с каждым днем. Потребители становятся все более требовательными, хотят соблюдения международных стандартов классности и готовы платить приличные деньги за такой комфорт.

Снимать площади в современных бизнес-центрах не только престижно, но и выгодно: инфраструктура такого здания обеспечивает арендатора всем необходимым. Правда, далеко не каждому такой комфорт по карману. Надо иметь солидные стабильные доходы, поскольку просрочка расчетов здесь недопустима.

Однако собственников элитного бизнес-центра, строительство которого начнется в нынешнем году неподалеку от Михайловской площади в Киеве, отсутствие клиентов не беспокоит. Новое сооружение будет отвечать высшим мировым стандартам. Инвесторы убеждены, что площади здесь не будут пустовать. Ведь до сих пор спрос на коммерческую недвижимость в Украине превышал предложение. Если сравнивать Киев с западными столицами, то мы уступаем раз в десять по уровню насыщенности этого рынка. За исключением Киева и нескольких больших городов востока страны, бизнес-центров в регионах совсем нет. Под офисы там, как и раньше, используют переоборудованные квартиры и административные сооружения.

Следовательно, перспективы развития отечественного рынка бизнес-недвижимости неограниченны. Если его инвестиционную привлекательность (период окупаемости в два раза короче, чем на Западе) подкрепить гарантиями возвращения вложенных средств, отбоя от иностранных капиталов не будет.