Киевская область: власть советам, земля дворцам. Несмотря на «железный» мораторий, земли успешно продаются

Как ни артачился президент, но Верховная Рада все-таки продлила еще на один год мораторий на продажу земельных участков, предназначенных для товарного сельскохозяйственного производства. С точки зрения большинства народных избранников, такая отсрочка нужна для того, чтобы спекулянты не скупили землю по заниженным ценам. А потому в течение года парламенту предстоит принять ряд законов, благодаря которым заработает полноценный рынок земли. А между тем в наиболее развитых регионах Украины, и особенно в Киевской области, этот рынок давно уже работает, если не де-юре, то, во всяком случае, де-факто: земли названных категорий успешно и продаются, и покупаются. Так что, если где-нибудь в провинции этот закон и сохранит крестьянскую землю от демпинговой распродажи, то на Киевщине он только сохранит высокие цены на взятки и служебный подлог, совершаемый чиновниками землеустроительных органов.

Провал земельных аукционов

Первое, что привлекает инвесторов в Киевской области, это, конечно, земля. Но, разумеется, не для того, чтобы пахать и сеять. Например, в южной части области чернозем жирный, хоть на хлеб вместо масла намазывай. Но в этих районах, расположенных вдали от столицы и в стороне от транспортных магистралей, население стремительно убывает, и в экономическом отношении они считаются регрессивными. Там земля ценится не особо высоко. Столицу окружают менее плодородные земли, чем на юге области, но зато ценятся они на вес золота. И хотя практически все эти земли относятся к категории «сельскохозяйственного назначения для товарного производства», тем не менее пашни неумолимо уступают место жилой и промышленной застройке. При том, что Киев в территориальном отношении расти больше не будет.

В этом уже можно не сомневаться. При советской власти область по приказу сверху отдавала столице одно за другим пригородные села: Никольскую Борщаговку, Троещину, Жуляны. Но те времена безвозвратно ушли, и многолетний губернатор Киевщины Анатолий Засуха в отношениях с многолетним мэром Киева Александром Омельченко уже твердо придерживался принципа «чужой земли мы не хотим ни пяди, но и своей вершка не отдадим». На том же стояли и будут стоять все его преемники на этом посту. А жители близлежащих к столице городков, если и мечтали когда-то присоединиться к Киеву, то избрание мэром Леонида Черновецкого отбило и у них охоту стать киевлянами.

Тем не менее область всегда приветствовала вынесение на ее территорию столичных фабрик и заводов. В 2005 году новая власть Киевщины ожидала небывалого инвестиционного бума, связанного со строительством промышленно-складских объектов за чертой города, но ничего этого не случилось. Реально строились только дачи. Да, киевляне демонтировали свои заводы, но перебазировать их не спешили. Сдать оборудование на металлолом оказалось выгоднее, чем перевозить его и начинать производство на новом месте.

В наш век столице вообще невыгодно развивать материалоемкое производство — для этого существует Донбасс с его промышленной инфраструктурой, густой сетью железных дорог и дешевой рабочей силой. Зато Киеву, где преобладает «интеллектоемкое» производство, сподручнее строить офисы, биржи и банки. Ну а Киевской области гораздо выгоднее продавать землю под загородные виллы для богатых украинцев, чем выращивать на ней хлеб. И этот естественный исторический процесс не остановить никакими законами и запретами.

Согласно Земельному кодексу, земля, находящаяся в государственной или коммунальной собственности, должна продаваться на конкурсных началах. Это очень удобно для государства, чтобы выручить за участок земли побольше денег, но очень неудобно для государственных служащих, которые со всего этого будут иметь одну зарплату. Но поскольку нет правил без исключений, то конкурс необязателен для покупателей, выкупающих участки земли, на которых расположены принадлежащие им объекты недвижимости.

Поэтому самый простой путь приобрести землю — взять в аренду участок, поставить там шалаш из еловых веток и выкупать его без всяких аукционов. По цене, на которую согласится чиновник, решающий такие вопросы. А если договориться с землеустроителем, то и с шалашом возиться необязательно — достаточно, чтобы этот «объект недвижимости» был нарисован в проекте землеотвода.

Так что во времена Кучмы и Засухи земельные аукционы в Киевской области были не в чести. Как и везде. Если бы закон не оставил никакой щелочки, вроде аренды с выкупом, землю, конечно продавали бы на конкурсных началах, но от этого мало что изменилось бы — ведь аукцион тоже можно устроить под одного конкретного покупателя. Тем более что единого для всей страны правила проведения земельных аукционов нет — закон о рынке земли пока еще только на подходе, поэтому на местах госадминистрации и горисполкомы пишут и утверждают свои положения каждый для себя и под себя.

Первый земельный аукцион в Киевской области, организованный ее бывшим губернатором Евгением Жовтяком, прошел 29 декабря 2005 года. На торги выставлялись участки в двух местах — под Белой Церковью и Вышгородом. С Белой Церковью все прошло без сучка и задоринки: 25 га земли в 80 км от Киева купила за 9 млн. грн. фирма, давно собиравшаяся строить на этом месте завод по переплавке металлолома. Зато за вышгородские участки (8 км от столицы) началась настоящая война, из-за которой, собственно, земельные аукционы в Киевской области и приказали долго жить.

Предметом спора стали 230 га пастбищ и болот возле села Новые Петровцы. Эти земли еще при Засухе собиралось взять в аренду некое ЗАО «Промышленно-технологический парк «Киевщина».

Собиралось, но не успело: распоряжение «О согласовании места расположения объекта» было подписано лишь 12 января 2005 года, и подписал его уже не Анатолий Засуха, а его заместитель — второстепенный чиновник, временно исполнявший обязанности губернатора в короткий период межвластия. Этот документ, говоря дипломатическим языком, представлял собой всего лишь протокол о намерениях. Для того чтобы фирма получила хоть какие-то права на землю, госадминистрации области нужно было проделать еще как минимум две процедуры. Во-первых, издать распоряжение о передаче участка в аренду. Во-вторых, заключить договор аренды с ЗАО «Киевщина». Но ничего этого новая власть делать не стала, и распоряжение о согласовании места расположения будущего технопарка так и осталось лежать в архивах губернской канцелярии.

Заметим сразу, что слово «технопарк» упоминалось только для отвода глаз. Никакого технопарка возле Новых Петровцев быть не могло. Участок представляет собой огромную поляну посреди леса, в стороне от железных дорог. Поблизости проходит только одна второстепенная автотрасса Киев—Овруч, ведущая в сторону редконаселенного Полесья и Мозырьских болот. Это место весьма неудобно для строительства с нуля фабрик и заводов, зато очень подходящее для возведения загородных дворцов.

В общем, Жовтяк, отменив январское распоряжение, поступил с этими землями так, как собирались с ними поступить господа из ЗАО «Киевщина»: разрезал 230 га на мелкие кусочки и выставил их на организованный им же аукцион. Его оппонентам тоже было предложено принять в нем участие на равных со всеми условиях, но они взвыли от обиды и обжаловали в суде законность проведения аукциона. Шансов выиграть у них не было никаких — ведь формально фирма «Киевщина» не понесла никаких затрат и не вложила в участок никаких капиталов. Однако действовали с такой напористостью, словно у них давно было за все заплачено, а теперь отбирают свое кровное.

В результате на двух аукционах совсем другим компаниям было продано в общей сложности 32 га вышгородских земель за сумму 9,5 млн. грн. Правда, покупатели не смогли получить государственные акты, подтверждающие факт покупки до того момента, пока не закончится разбирательство в Киевском хозяйственном суде. Последний, как и следовало ожидать, признал законность аукционов, и акты в конце концов были выданы. Однако судебная тяжба настолько насторожила бизнесменов, что на третий земельный аукцион, намеченный на 23 февраля 2006 года, не нашлось покупателей. После этого торги прекратились. Земли по-прежнему приобретаются через аренду с выкупом.

Процесс пошел левым путем

Губернаторство Жовтяка запомнится жителям Киевщины не его земельными аукционами, а тем, что при нем начали реально выдаваться государственные акты на землю. Всего в Киевской области 320 тыс. бывших колхозников имеют право на земельные паи. По состоянию на 1 января 2005 года почти все они (314 тыс.) взяли на них сертификаты. Но сертификат — это еще не полноценный правоустанавливающий документ, а продавать землю можно, лишь имея на нее государственный акт. А с выдачей актов случилась задержка — до 2005 года они были выданы только мизерной части крестьян.

Долгое время процесс распаевания тормозился из-за искусственного дефицита бланков актов — Засухе не нужны были неконтролируемые продавцы-конкуренты. Формально акт стоил 50—60 грн., но для его реального получения нужно было выложить раз в 10 больше. Даже по состоянию на 1 сентября 2005 года акты были выданы только 189 тыс. лиц. Выручили американцы: Агентство США по международному развитию изготовило около 2 млн. бланков для всей Украины. Десятая часть досталась Киевской области, и процесс пошел веселее.

Однако, даже если акты получены, продавать участки все равно нельзя из-за моратория, наложенного Земельным кодексом. Если, конечно, земля предназначена для товарного сельскохозяйственного производства (а она почти вся для него предназначена). Что же делать? Совершенно верно — изменить целевое назначение. Ведь, согласно статье 22 ЗКУ, земли предоставляются гражданам не только для товарного производства, но и для садоводства, огородничества, сенокошения, выпаса скота и ведения личного крестьянского хозяйства.

Для смены целевого назначения лучше всего зацепиться за последний пункт: согласно ст. 6 Закона «О личном крестьянском хозяйстве», для его ведения разрешается использовать жилые дома, хозяйственные строения и сооружения. А уже при наличии такого «багажа» можно начинать хлопоты по выводу участка из категории земель сельскохозяйственного назначения.

Если участок находится в пределах населенного пункта, вопрос решается на уровне местного совета: сельского, поселкового или городского. В районной администрации вопрос решается в том случае, если участок находится за пределами населенного пункта, но предназначен для строительства объектов, обслуживающих территориальные громады, например предприятия торговли. Если же для чего-нибудь другого, то решение принимается на уровне области. Ну а если речь идет о землях, отнесенных к категории ценных, то это уже компетенция Верховной Рады и Кабмина. В общем, дело хлопотное на всех уровнях, но если подмазать, то поедет.

Продажа паевых земель сельхозназначения полным ходом пошла в 2006 году, когда в конце весны — начале лета были обкатаны схемы, позволяющие легализировать приобретенное. Еще летом 2005 года крестьянских паев продавалось не более 50 га в месяц, а уже спустя год — 300—400. Из 10 крестьян, получивших Государственные акты на землю, восемь выставляют их на продажу. Причем цены на землю не падают — бывшие колхозники осознали ценность паев, и просят все больше и больше.

Так, в Козине Обуховского района цены за сотку выросли за год с четырех до 10 тыс. долл., в селе Счастливом Бориспольского района — с двух до девяти тыс., в Гатном Киево-Святошинского — с трех до восьми тыс. На цену земли влияет не только удаленность от столицы. Так, например, в поселке Калиновка Васильковского района сотка земли стоит 1200 долл., а в селе Хлепча, которое от Киева дальше, — 3500. Просто Калиновка с ее удобными подъездными железнодорожными путями подходит лишь для строительства промзоны. Зато Хлепча с ее лесом и живописными ставками на Стугне — идеальное место для дач.

Всего, по неофициальной информации риэлторов, в Киевской области предлагается к продаже более 40 тыс. га земель личных крестьянских хозяйств. И, тем не менее, паевые земли составляют только треть существующего рынка земли. Ведь в частной собственности находится только 45% земельного фонда области. Это в основном земли бывших колхозов. А в пригородных районах под Киевом всегда преобладали совхозы, поэтому для индивидуального жилого строительства чаще приобретаются земли государственной и коммунальной формы собственности. И тут не последнюю роль играет фигура сельского головы.

Коррупцию задавят депутаты-бизнесмены

О событиях в поселке Козин Обуховского района уже написано столько, что о тамошнем председателе Валентине Горобец впору снимать художественный фильм вроде «Берегись автомобиля». Чтобы в финальной сцене следователь прокуратуры, который вел дело, обязательно сказал такие слова: «Да. Она воровала землю. Но деньги отдавала родному селу на больницу, школу и церковь. Она, конечно, виновата. Но она… не виновата. Пожалейте ее, товарищи». Только в нашей картине финал будет более оптимистичный, поскольку «товарищи» ее действительно пожалели: сессия областного совета большинством голосов отказалась дать согласие на привлечение Горобец к уголовной ответственности.

Валентина Ивановна — типичный продукт эпохи Кучмы. Козин и другие подобные ему поселки могли повышать свое благосостояние только за счет продажи земли или сдачи ее в аренду. А такие вопросы можно было решать двумя способами. Первый — с нарушениями закона, но с разрешения губернатора Засухи. Второй — тоже с нарушениями, но уже без разрешения хозяина области. По второму пути рисковали идти очень немногие — в основном мэры городов, которые избирались жителями, а не назначались указом президента.

Многие из них пострадали при прежнем режиме. Как принято считать, за то, что не гнули спину перед Засухой. Святая правда. Но не вся. За земельные махинации можно было смело сажать всех глав городов и районов, но реально сажали только тех, кто смел идти против течения. Конечно, могут возразить, что уголовные дела по Александру Кимлачу (Вышгород) и Валерию Поповичу (Васильков) лопнули, так и не дойдя до суда. Но ведь ни по одному из 54 уголовных дел, возбужденных весной 2005 года по факту земельных махинаций, тоже никто до сих пор так и не был осужден.

Однако со времен Засухи многое изменилось. Раньше земля отпускалась очень малыми дозами и весь процесс был под контролем первого лица области. Сейчас земель раздается побольше, и руководство обладминистрации физически не может за всем уследить и все перепроверить. Поэтому ключевым звеном в деле стали клерки низового звена, которые оформляют и готовят к подписи всю землеустроительную документацию.

Решите задачку: бандиты захватили в заложники начальника одного из районных отделов земельных ресурсов и за его освобождение требовали 450 тыс. долл. Вопрос: чем этот человек заинтересовал бандитов, если его месячная зарплата составляет 1,5 тыс. грн.?

Предоставим слово самим бандитам: на допросе они показали, что ранее не были знакомы с этим человеком и при выборе жертвы руководствовались впечатлением, которое на них произвел пиджак и автомобиль.

Бред? Безусловно. А какова ваша версия? Правильно: жулики одной рукой дали бедняге взятку, а другой попытались ее забрать. Но даже если оно и так, то никто в этом не признается. Похитители не станут выдавать заказчика, потому что лишний соучастник — лишняя прибавка к сроку. А освобожденный заложник тем более не дурак писать явку с повинной.

Поэтому будьте уверены, бред о приличном костюме и дорогом автомобиле перекочует из протоколов допросов в текст обвинительного заключения, а оттуда — в текст приговора. А потом историки будущего будут изумляться, какое страшное время было в начале 21 века: людей брали в заложники за один только приличный костюм и дорогой автомобиль.

Вывод, который можно извлечь из этого случая, состоит в том, что полмиллиона долларов — не такая уж фантастическая сумма для составителей землеустроительной документации. Понятно, что тарифы взяток никто не вывешивает, но знающие люди рассказывают, что в окрестностях Киева отвод участка площадью 5 га стоит не менее 50 тыс. долл., смена целевого назначения земли — не меньше 250 долл. за одну сотку. А средней руки взяточник, решающий земельные вопросы, может заработать за год 150—200 тыс. долл.

Однако эта форма коррупции скоро уйдет в историю. Причем вовсе не благодаря успехам правоохранительных органов. Просто землеустроительные процессы получили слишком много контролеров в лице депутатов местных советов. Контроль довольно бдительный, поскольку он целиком основан на здоровых корыстных интересах.

Весной депутатский корпус местных советов всех уровней значительно обновился. Раньше по мажоритарному принципу депутатами избирались известные в округе люди разных профессий в возрасте 45—55 лет. После того как голосовать стали целиком за партии и блоки, советы заполнила бизнес-молодежь 35—40 лет. А в городах блестящая плеяда многолетних мэров, казавшихся вечными, уступила свои посты богатым самовыдвиженцам.

И независимо от того, какая политическая сила одержала бы верх, советы были обречены на то, чтобы изменить стиль работы. А именно забросить на второй план традиционные для них хозяйственные и социальные вопросы и вместо них вплотную заняться расширением границ населенных пунктов, сменой целевого назначения земель и отводом земельных участков. Так оно случилось и в Киевской области.

Ибо любая победившая партия вполне здраво считает, что самый главный аукцион она выиграла на выборах 26 марта 2006 года. И незачем платить дважды: нужно простым голосованием решать вопросы о предоставлении в аренду земельных участков. С дальнейшей перспективой выкупа.