«Хатынка» под Киевом — точка европейского отсчета нового украинца? Областным властям выгоднее упорядочить индивидуальное строительство в пригородах, чем заниматься переделом земли

Иногда странно слушать выступления депутатов, которые твердят о европейском выборе Украины и тут же объявляют всех, кто живет в загородных домах, «олигархами» и «бандитами», а также призывают «забрать и поделить» землю под Киевом. Кстати, уважение к праву собственности на землю и возможность свободной и прозрачной ее купли-продажи — основа, на которой строится жилищное благополучие в развитых странах. А самоуважение европейца или американца, без которого невозможна настоящая демократия, во многом определяется наличием у него собственного дома, который, как известно, и есть «его крепость».

Жизнь в большом городе имеет свои преимущества и недостатки. В городе делаются важные дела и зарабатываются деньги. Город — это комфорт: горячая вода, свет, хорошие школы и институты, качественное медицинское обслуживание, разнообразие товаров в магазинах и вкусная еда в кафе. Город, особенно такой, как Киев, постоянно притягивает тех, кто хочет зарабатывать, получить хорошее образование, реализовать свои амбициозные жизненные планы. Однако все они неизбежно сталкиваются с «квартирным вопросом». Сначала квартиру снимают, потом покупают дешевую, но свою. Затем, по мере роста благосостояния — хорошую квартиру в хорошем месте.

Но потом каждого, кто прожил в городе достаточное время, начинают «доставать» городские издержки. В первую очередь грязные воздух и вода, медленно, но верно лишающие горожан здоровья. Это летние жара и пыль. Это бесконечная давка в транспорте и автомобильные пробки. Не говоря уж о хроническом стрессе, убежать от которого можно только в телевизор… Выход из этой ситуации известен. На смену стереотипу «квартира в столице — цель жизни» приходит другой — «жить за городом, работать в городе».

Как у них

Средний класс в развитых странах живет именно в коттеджах. Любой европейский мегаполис — это высотно-небоскребный деловой центр, несколько микрорайонов социального жилья и огромные пространства частной застройки вокруг. Назвать эту частную застройку селом трудно: прямые и освещенные асфальтированные улицы, вся необходимая инфраструктура — электричество, вода, газ, канализация, телефон, кабельное телевидение и скоростной Интернет. Школы, больницы, супермаркеты, клубы, парки, спортивные комплексы — все здесь же, рядом. По скоростным трассам или с помощью электричек добираться до центра — до получаса. Покупка или строительство такого дома доступно любому работающему человеку со средним доходом, особенно благодаря возможности взять кредит на 20—30 лет.

Все это — общеизвестные мировые стандарты, стремление приблизиться к которым не может быть зазорным. Однако на сегодняшний день, учитывая уровень жизни в стране, возможность жить в экологически чистой местности, работая при этом в городе, доступна немногим нашим согражданам. Средний класс в традиционном понимании находится в нашей стране лишь в начале своего становления. Однако наличие программы кредитования и государственной программы застройки окраин областных центров коттеджными городками с единым архитектурным ансамблем и достойной инфраструктурой позволит со временем решить и эту проблему. При разумном подходе в выигрыше останутся все: и государство, пополнившее казну, и граждане, получившие возможность жить в цивилизованных условиях за городом.

Как у нас

Расслоение общества в начале 90-х годов прошлого века привело к тому, что под Киевом возникли малоэстетичные нагромождения огромных и безвкусных особняков (часто недостроенных — быстрые деньги так же быстро и заканчивались) — «шанхаи». Быстро разбогатевшие «новые» гнались за «крутизной». Об архитектурных достоинствах, практичности и эксплуатационных характеристиках домов не задумывались. В результате построенные без всякого плана, такие «поселки» перегружают электросети, истощают водоносные слои, загрязняют почву стоками и требуют огромных расходов на отопление. И часто хозяева таких домин, осознав свои ошибки, сегодня уже не могут ни перестроить (исправление проектных ошибок слишком дорого), ни продать свои ранние детища. Под Киевом нынче продается даже несколько недостроенных 5-этажных (!) частных домов…

Постоянная полноценная жизнь в «Шанхае» также затруднена. Магазины рядом только сельские — продукты все равно нужно возить из города. Детей в школу — в город. Если кто заболел — помощь также нужно вызывать из города. Надолго оставить такой дом сложно: необходимо позаботиться о заборе, сигнализации либо охране, а это все — дополнительные затраты. А чего стоит хотя бы проблема вывоза бытового мусора — не на своей же машине это делать, вот и сваливают в ближайший овраг…

Да и жизнь в селе — это, наверное, не совсем то, о чем мечталось. Культурно посидеть-пообщаться негде, отдохнуть тоже. Рыба в колхозном пруду, может, и ловится, но купаться в одной воде с коровами не тянет.

О пользе генплана

В результате учета всех этих ошибок вырисовалась новая форма загородных поселений — коттеджные городки. От старых дачных поселков они отличаются уровнем комфорта, от стихийного строительства — продуманностью. Коттеджные городки должны обеспечить городской уровень комфорта при жизни за городом, чтобы в город нужно было ездить только на работу. Достигается это, во-первых, созданием мощной инфраструктуры и, во-вторых, за счет наличия генплана, изначально учитывающего особенности проживания за городом.

Пионером в развитии таких городков стало Подмосковье — там их насчитывается несколько десятков. Под Киевом известно два полноценных коммерческих коттеджных городка — «Золотые Ворота» и «Сосновый Бор». Есть также небольшой городок возле Пидгирцев, а также несколько небольших групп коттеджей, именуемых «Дамбой». Это не говоря о правительственных «санаториях» в Пуще и Конче, писательском дачном поселке в Конче и нескольких зонах коттеджной застройки, не являющихся городками в полном смысле этого слова.

Конечно, современная инфраструктура — вещь дорогая. К коттеджному поселку нужно за много километров протянуть мощную ЛЭП, газ, телефон. Организовать канализацию и очистку стоков. Бурить высокодебетовые артезианские скважины. Нужно, в конце концов, развести все эти коммуникации по участкам. А чего стоит постройка дороги до поселка, а также сети улиц внутри него…

В коттеджных городках не строят что попало. Дизайн, и архитектурный и ландшафтный, играет важную роль в генплане: взгляд в таком месте тоже должен отдыхать. Проекты домов делаются с учетом возможностей инфраструктуры, а также тщательно вписываются в местность. Если строительство происходит в лесу — деревьев стараются рубить как можно меньше, только под фундаменты и дорожки (да и последние стараются прокладывать по существующим просекам). Поэтому обвинения в «варварской вырубке лесов под дворцы для олигархов» беспочвенны: ведь покупатели коттеджей платят деньги именно за возможность жить в лесу, а значит, строители коттеджных городков заинтересованы в максимальном его сохранении! Если городок строится не в лесной зоне, деревья насаживают. Близлежащие водоемы обустраивают для культурного отдыха. Обязательным требованием к городкам в лесной зоне является наличие пожарной инфраструктуры — гидрантов, спецтехники, а в больших городках — даже небольших пожарных депо.

Обслуживание этой инфраструктуры обычно осуществляет отдельная эксплуатирующая организация типа ЖЭКа. Она производит все текущие ремонты и отвечает за бесперебойность оказания бытовых услуг. И, что немаловажно, убирает территорию и вывозит мусор. Все как в городе.

Коттеджные городки огораживаются и охраняются: на въездах, по периметру и видеонаблюдением на улицах. Это позволяет избежать краж и попадания на территорию случайных людей, а также диких животных. Кроме коммунальной инфраструктуры, в городках должна присутствовать инфраструктура социальная: людям тут жить. Обычно она начинается с ресторана, супермаркета и спорткомплекса. Очень важны детский сад и школа, а также медицинский центр. Автомобильная инфраструктура может включать стоянку, станцию автосервиса и АЗС.

Инфраструктура коттеджных городков — это значительное количество рабочих мест для жителей пригородов, причем довольно высокооплачиваемых. Кроме этого, любой коттеджный поселок, как правило, соседствует с уже существующими населенными пунктами. А значит, последние могут частично использовать подведенные к нему современные коммуникации, как это происходит, например, в Козине Киевской области, с которым соседствует «Сосновый Бор». Не говоря уж о партнерской или благотворительной помощи строителей подобных городков местным советам: постройке школ, детских садов, торговых точек, дорог и т.д.

Дело не в цене

Строительство инфраструктуры, естественно, ложится на себестоимость жилья в таких коттеджных городках. И даже несмотря на это, покупку домов в них сегодня могут позволить себе не только владельцы крупного бизнеса, но и менеджмент среднего звена, особенно воспользовавшись банковским кредитом. Кроме того, в коттеджных городках, как правило, предлагают несколько программ застройки — от элитной до доступной. Как показывает опыт рынка жилья Московской области, с увеличением количества таких городков цены на землю и дома в них падают.

Кстати, в загородном строительстве и в Москве, и в Киеве развивается смежный, но более дешевый сегмент — строительство многоквартирных домов в городах-спутниках. Например, Киевская компания КПМК-2, ведущая строительство коттеджного городка «Сосновый Бор», параллельно строит и многоквартирные дома в Украинке и Обухове, в частности для нужд Министерства обороны Украины. Кстати, дома эти, по отработанной на коттеджном городке технологии, также строятся в лесной зоне с максимальным сохранением окружающих деревьев.

Квартиры в подобных домах в Ирпене, Броварах, Борисполе и т.д. дешевле, чем даже в спальных районах столицы, инфраструктура вполне на уровне, а многие негативные городские факторы — загрязненный воздух, автомобильные пробки и т.д. — отсутствуют. Да и добраться из Украинки или Вышгорода до центра Киева часто можно быстрее, чем с Троещины или Виноградаря. А если учесть, что, по мнению экспертов, темпы строительства в Киеве искусственно сдерживаются строительными компаниями для поддержания высоких цен, у области есть неплохие шансы заработать на решении жилищных проблем киевлян.

Спрос диктует предложение. А значит, желание жителей мегаполисов жить за городом не остановить административными методами. Можно сколь угодно долго говорить о том, что дома за городом возводят одни бандиты, но строительство особняков будет продолжаться. Поэтому местной власти, в частности киевской областной, имеет смысл не бороться с процессом, а упорядочить его. Прозрачное и контролируемое государством выделение земли под коттеджные городки будет принято инвесторами «на ура». А также теми, кто честно заработал деньги, с которых уплачены налоги, и хочет обустроить на них комфортное жилье среди нетронутой природы.

Самой области такая политика принесет поступления большие, чем стихийная «шанхайская» застройка. И большие, чем любая кампания по реприватизации земли. Заинтересованность строителей коттеджных городков в максимальном сохранении естественной природной среды также на руку государству — это позволит избежать характерных для «шанхаев» экологических проблем и сохранить окружающие город леса. Не говоря уж о том, что коттеджные городки, подобные «Сосновому Бору» или «Золотым Воротам», только украсят пригороды (в отличие от тех же «нагромождений особняков») и могут стать гордостью области, ее визитной карточкой.

Тягу граждан жить среди природы не остановить. И если Украина действительно стремится в Европу, то сейчас самое время заняться решением этого вопроса «по-европейски».