Экономим на всем — строим высотку на свалке

В последнее время появляются новостройки, которые можно смело назвать «дворцами на болотах» — в таких неприглядных, экологически неблагополучных местах расположены эти красивые строения.

Позже застройщики «облагораживают» территорию, создавая некую видимость благополучия, однако зачастую непригодность для жизни подобных земельных участков ставит под угрозу здоровье и даже жизнь обитателей…

— Причина подобного явления лежит на поверхности, — комментирует независимый эксперт Александр Бондаренко. — В условиях кризиса застройщик пытается максимально сэкономить на стоимости земли. Если участок находится в экологически неблагополучной зоне или в болотистой местности, или на месте могильника — земля будет намного дешевле. Главное, чтобы геодезические и геологические изыскания соответствовали норме.

В Киевской области экологически опасных мест немного, но они есть. Например, в моей практике был такой случай: клиенту предлагали для застройки участок рядом с живописным селом Киево-Святошинского района. Сельсовет пытался нарезать, раздавать и продавать эти живописные земли, благо они находятся в непосредственной близости от Киева и Обуховской трассы, есть возможность быстрого выезда на Одесскую трассу. Однако клиент от участка отказался. Как выяснилось позже, невдалеке находится закрытый могильник радиоактивных отходов. Он создает соответствующий фон.

По мнению экспертов, выбирая место для строительства, следует учитывать многие факторы: близость химических производств, геопатогенные разломы, оживленные трассы. Например, село Гатне или поселок Глеваха, расположенные в непосредственной близости от Одесской трассы, сегодня настолько насыщены выбросами выхлопных газов и бензинных паров, что «загородная» жизнь в таких местах ничем не лучше, чем проживание на Лесном массиве или на Борщаговке.

Многие до сих пор выбирают места застройки «по инерции», как во времена, когда «улетало» все, а огромное количество приезжих плохо знали местность.

В погоне за дешевой землей и в условиях ее дефицита ломаются не только современные понятия о здравом смысле, но и неписаные законы наших предков. Так, например, в Белой Церкви один из элитных домов в центре города возведен на месте поджога, несмотря на то, что, по народной традиции, строить на месте пожарища нельзя. Недалеко от этого дома построен еще один — башня-высотка, возведенная на месте болота или пруда. Болотца уже нет, однако все строения в этом районе имеют трещины и почва под зданиями «ползет» на глазах…

Благодаря Интернету форсмажорные факторы уже трудно скрыть, люди начали интересоваться местностью, а на многочисленных форумах по строительству и недвижимости можно найти информацию по любому объекту. Неравнодушные рассказывают о тех тщательно маскируемых аспектах, которые скрываются застройщиками. В Интернете выложены экологические карты, указывающие на геопатогенные зоны, торфяники, зоны повышенного техногенного воздействия, могильники, свалки…

Вдумчивому покупателю, как говорится — карты в руки…

Минимизация — девиз нашего времени

Экономия на земельных участках в условиях кризиса — не единственное проявление тенденции удешевления. Сегодня на рынке первичного жилья на смену строительному буму и массивным кредитным покупкам за ипотечные деньги пришла максимальная рационализация жизненного пространства. Еще недавно в этой сфере господствовал совершенно нерациональный и несопоставимый с жизненными потребностями метраж квартир, когда двухкомнатная квартира в новостройке имела площадь 90—105 кв. м.

Застройщики на квадратуру не скупились, благо покупатель ориентировался на количество комнат и свои возможности взять кредит. В результате народ покупал то, что предлагал рынок, в том числе трехкомнатные квартиры с метражом 120—160 кв. м., с огромными площадями и полутемными спальнями.

Сегодня покупатель ориентируется не только на стоимость «квадратов», как раньше. На первый план выходит площадь квартиры, рациональность планировки и общий бюджет покупки.

—До кризиса никого не пугала стоимость квартиры эконом-класса (1,5 тыс. долл. за кв. м), но не сегодня, — рассказывает риелтор Татьяна Фельдман. — Даже цена нового жилья на окраине Киева — 1 тыс. долл. за «квадрат» — уже не столь привлекательна, покупателей больше волнует общая площадь квартиры. Если двухкомнатная квартира имеет площадь 55—60 кв. м. (что уже является некоей европейской нормой), то покупатель выходит на бюджет 55—60 тыс. у.е. — затрату, которая осязается. Минимизация сказывается и в придирчивости покупателя к строительным материалам дома, поскольку от этого зависят вопросы энергосбережения и семейного бюджета.

Вместе с тем аналитики рынка утверждают, что сегодня закладывается серьезный дефицит первичного жилья на 2012—2013 гг., поскольку кризис свернул огромное количество стройплощадок и сковал финансовые возможности большинства застройщиков.

Привилегия VIP-класса

Может быть, экономя на земельных участках и метраже, застройщики привлекают привередливого покупателя новыми строительными материалами?

Как оказалось, таковые применяются далеко не везде — только при строительстве объектов, стоимость которых позволяет застройщику раскошелиться на «излишества»…

Сегодня массово строится жилье эконом-класса, (в Киеве это 70% новостроя), а основной заботой застройщиков является введение объекта в строй любой ценой, чтобы как можно быстрее его реализовать. Во имя этой цели идет жесточайшая экономия на всем — качестве стройматериалов, рабочей силе, уровне инженерных коммуникаций. К счастью, сегодня уже начали ставить приличные стеклопакеты, а также лифтовые шахты и системы. Сегодня на окраинах Киева строят из пенобетонных блоков или силикатного кирпича, а экологически чистого керамического кирпича или еще более прогрессивного материала — керамических блоков — днем с огнем не сыщешь. Подобные изыски можно встретить только на новостройках класса «бизнес» или «премиум», где стоимость кв. м. стартует с 15 тыс. грн. и может доходить до 30—40 тыс. Только там, утверждают застройщики, есть смысл применять экологически чистый материал и акцентировать на этом внимание в рекламной кампании.

К экологически чистым материалам относится и минеральная вата, которую используют для утепления фасадов. Она не горит, поглощает шум, позволяет поверхности «дышать». Экологичен и пенополистирол, однако застройщики чаще используют пенопласт, который имеет достаточно минусов, но стоит дешевле…

Застройщик, который идет на удорожание объекта за счет его экологичности, по оценкам специалистов, повышает стоимость жилья на 15—20% от общей стоимости. Подобное жилье становится неконкурентоспособным по цене, поскольку рыночные показатели стоимости у конкурентов будут ниже. Сделав хорошую рекламу с акцентом на экологичность объекта, можно привлечь покупателей, но окончательными факторами для них сегодня остаются цена, инфраструктура жилого комплекса и микрорайона, а также месторасположение объекта.

Взлеты и падения

Рынок первичного жилья замер, и, по оценкам аналитиков, эта стагнация продолжится до конца лета следующего года. Кредитование не возобновлено, да и у покупателя сформировалась стойкая боязнь любого кредитования.

Сегодня 80% сделок на рынке жилой недвижимости — это встречные сделки, когда люди что-то продают ради разрешения острых социальных внутрисемейных проблем. Многие риелторы озабочены тем, чтобы выстроить цепочки, результатом которых становится операция обмена с финансовой составляющей — доплатой. Однако большинство риелторов не готовы участвовать в сложных цепочках, они предпочитают сидеть на мизере — аренде одно- и двухкомнатных квартир с бюджетом до 4 тыс. грн. Осуществив одну-две сделки в день, агенты зарабатывают лично себе 200—400 грн., что намного проще, чем организовывать схемы. Сегодняшний момент благоприятен только в одном: продавая свою квартиру, люди не боятся, что деньги съест очередное подорожание. В течение нескольких недель можно смело искать подходящий вариант — рынок в коме.

— Первичного жилья в нашем агентстве нет уже восемь-девять месяцев, люди покупают вторичное жилье не дороже 70—80 тыс. у.е., — рассказывает директор киевского агентства недвижимости «ЭРА-ВЛ» Владимир Лановенко. — Чаще всего продают «ненужную» недвижимость, наследство, ничего не покупая взамен. Ситуация усугубилась тем, что еще недавно документы купли-продажи можно было оформить быстро, а сегодня по каждому объекту БТИ проводит инвентаризацию, которая длится полтора месяца, плюс само оформление и заселение — две недели, процесс растягивается на несколько месяцев…

Не лучше обстоит дело и на рынке загородных новостроек: в плачевном положении и ранее построенные объекты, и их собственники.

В 2006—2007 гг. рабочая сила имела самые высокие зарплаты, стройматериалы стоили большие деньги. Дом площадью 250 кв. м., без отделки, обходился застройщику в 120—130 тыс. долларов. Участок земли тоже покупался на пиковой цене, например 15 соток стоили около 50 тыс. долларов. Сегодня рыночная цена такого жилья находится гораздо ниже 180 тыс. у.е. Подобных домов построено немало, а сегодняшний покупатель платить такие деньги не готов.

Конкуренты, которые вошли в кризис, ничего не построив, купили колоссально упавшую в цене землю, построили дома более скромного метража с применением подешевевшей рабочей силы и стройматериалов. Зачастую в ход шли пенопластовые блоки с заливкой бетона — о последствиях для жильцов никто не думал.

Общая стоимость такого новостроя — 90—95 тыс. долл. Конкуренция на этом рынке невероятная, старые застройщики разоряются, выплачивают кабальные кредиты, снижая цены на недостроенное жилье. Ждать всплеска активности в этом сегменте придется еще два-три года.

Наконец, с принятием Налогового кодекса ситуация для застройщиков может дополнительно усугубиться. Новые правила игры затронут торговцев стройматериалами. В 90% случаев это субъекты предпринимательской деятельности, не являющиеся плательщиками НДС и налога на прибыль. Поэтому подорожание недвижимости — вполне предсказуемая перспектива…