Две оценки, две цены. Чтобы сохранить собственность, достаточно доплатить?

25 февраля, 2005, 00:00 Распечатать Выпуск №7, 25 февраля-4 марта

В январе с.г. ЗАО «Футбольный клуб «Динамо» Киев» доплатило 56 с лишним миллионов гривен за 22-гектарный участок в Пуще-Водице, и это событие можно трактовать по-разному...

В январе с.г. ЗАО «Футбольный клуб «Динамо» Киев» доплатило 56 с лишним миллионов гривен за 22-гектарный участок в Пуще-Водице, и это событие можно трактовать по-разному. И как желание олигархов «по-хорошему» сохранить за собой приобретенную по дешевке собственность. И как прецедент цивилизованной реприватизации, когда собственник добровольно доплачивает разницу между реальной ценой и той суммой, которую он уже заплатил. Будет ли этот механизм использоваться в отношении других объектов, которых с легкой руки правительства уже насчитывается несколько тысяч?

«Динамовский» участок находится по Вышгородской, 150 — на территории той же кабминовской базы отдыха, где в конце минувшего года были выданы скандальные сотни гектаров пуща-водицкого леса. База эта была создана еще в 70-е годы, а в 2002-м была передана Государственному управлению делами. Точнее, передано ее имущество — строения и инфраструктура. Земля же оставалась в собственности города.

Пуща-Водица, напомним, вошла в подчинение Киевсовета 25 октября 2002 года (ранее она была поселком городского типа). А уже 21 ноября 2002-го Кабмин своим распоряжением №679-р поручил заключить с ЗАО «Футбольный клуб «Динамо» Киев» договор купли-продажи 22,36 га земли на территории дома отдыха. Подписал документ еще Анатолий Кинах (и чего только не подписывают в последние дни своих полномочий!). Стоимость земли была определена актом оценки, выданным Государственным комитетом земельных ресурсов, и составила 5 млн. гривен. Иными словами, Суркис заплатил примерно 450 долл. за сотку, хотя уже в те времена рыночная цена составляла несколько тысяч долларов за сотку.

— Киев с самого начала настаивал на том, что данное решение Кабмина ущемляет права киевлян, — говорит начальник Главного управления земельных ресурсов Киевской государственной городской администрации Анатолий Муховиков. — Городской голова Александр Омельченко неоднократно обращался по этому поводу с письмами и к Кинаху, и к следующему премьер-министру Виктору Януковичу. Центр земельного кадастра тоже провел оценку этой земли, из которой следовало, что она стоит как минимум в десять раз дороже. И в своих обращениях мы неоднократно говорили о реальной стоимости «динамовского» участка. Однако ответом послужило давление: была сделана попытка аннулировать лицензию коммунальных предприятий на землеустроительные работы, начались проверки Киевзема на предмет нарушений законодательства... И лишь в конце 2004 года, когда стало ясно, что власть в стране меняется, «Динамо» доплатило за эту землю. Доплачивало оно в соответствии с новыми результатами оценки Института земельных отношений, учитывавшей рост цен на землю в 2004 году. Согласно этому документу, данный участок стоил около 62 млн. грн., соответственно, было доплачено более 56 млн. грн. Деньги поступили в бюджет города уже в январе 2005-го.

Итак, в конечном итоге земля обошлась «Динамо» Киев» в 30 тыс. грн., или почти 6 тыс. долл. за сотку. Это, конечно, гораздо ближе к ее реальной стоимости. Хотя сказать, что владельцы футбольного клуба переплатили, тоже нельзя: по оценкам риэлторов, цена земли в этом лесном квадрате на вторичном рынке может достигать 10—15 тыс. долл. Правда, последние цифры, скорее, относятся к благоустроенным участкам, с постройками, коммуникациями и инфраструктурой, а не просто к «нарезанным» квадратам пусть и заповедного леса. Но в случае с «динамовской» землей все так и обстоит: на ней построены три коттеджа. По некоторым данным, там должны жить руководители клуба.

Иными словами, с 2002 года вложено в эту землю немало. И ее хозяева вполне могли решить, что могут потерять гораздо больше, чем десять миллионов долларов, которые нужно было доплатить. Особенно учитывая, что город (в том числе городские власти) поддержал оранжевую революцию и мог рассчитывать на содействие новой власти в решении некоторых своих проблем.

С другой стороны, можно предположить, что если бы сегодня город (или кто-то его руками) задался целью отобрать у «Динамо» эту землю, это было бы небезнадежно. Благодаря этому превентивному шагу «социал-футболистов» теперь трудно упрекнуть в нанесении ущерба для казны.

Сегодня, после пуща-водицкого скандала, Анатолий Муховиков говорит о том, что решения городских властей о передаче в частную собственность больших участков земли нужно принимать только с учетом общественного мнения. «Динамовские» гектары, по его словам, — единственный случай, когда Кабмин продал городскую землю по заниженной оценке Госкомзема. Т.е. возник бюрократический конфликт, а не конфликт между интересами ведомства и общественности, как в случае с раздачей Пущи депутатам.

Однако за последние годы общественность неоднократно пыталась предотвратить выдачу киевскими властями земли под застройку в различных не приемлемых для этого местах. Свежа в памяти палаточная акция протеста на Русановке, где под застройку был отведен сквер. Когда начали рубить деревья в парке, расположенном внутри квартала Банковая—Институтская—Шовковичная—Лютеранская, на акцию протеста вышли жители окрестных домов, среди которых немало совминовских и цековских персональных пенсионеров. Однако стройка там продолжается.

Против строительства здания в Мариинском парке протестовало не только население Киева, но и научная и культурная общественность. Результата никакого, если не считать, что застройщик вошел во вкус и вместо шести этажей по первоначальному проекту возводит шестнадцатиэтажную высотку. Кстати, в последнем случае рентабельность участка существенно повышается: ведь площадь под продажу вырастает почти втрое по сравнению с проектом, под который покупалась земля. Так, может, городу потребовать у застройщика дополнительную плату — в порядке компенсации за уродование столичного пейзажа?

Впрочем, земельные вопросы Киева — тема отдельного исследования, к которому мы непременно вернемся. Резюмируем именно «динамовско-пущеводицкий» вопрос. Итак, есть объект собственности, купленный у государства по дешевке, согласно заниженной оценке. Есть другая оценка — реальная (или просто не так сильно заниженная). И есть намерения местных властей получить разницу. Каково может быть дальнейшее развитие событий?

Как мы уже отмечали, добровольно доплатить необходимую сумму собственнику выгодно тогда, когда он вложил в объект больше, чем от него требуют. Или когда эту сумму заметно превышает ожидаемая прибыль в течение периода времени, на который реально взять кредит для доплаты. Кстати, кредит можно брать под залог самого объекта. Вот только вопрос, на основании какой оценки — старой или новой. И будут ли вообще банки давать кредиты под залог объектов, право собственности на которые оспаривается. Если же от собственника потребуют доплатить слишком много, ему дешевле будет либо бороться за объект в судах, либо даже отдать его…

Еще один момент. На «динамовском» примере мы видим: стоимость «дикой» сотки и сотки на обжитом участке с инфраструктурой, коммуникациями и постройками отличается в несколько раз. Соответственно, может возникнуть ситуация, когда покупалась земля по оценке, пусть и заниженной, но исходя из «дикой» стоимости. А новая оценка проведена уже исходя из стоимости «культурной». Однако сама эта «культурная» стоимость возникла благодаря вложениям, сделанным собственником. И потребовать с него разницу — значит заставить его второй раз заплатить те деньги, которые он уже вложил в участок! Это уже похоже на «развод». Очевидно, что повторная оценка не только возможна, но и необходима. Однако проводить ее следует исходя из стартовых условий — просто не допуская нарушений и коррупции.

Оставайтесь в курсе последних событий! Подписывайтесь на наш канал в Telegram
Заметили ошибку?
Пожалуйста, выделите ее мышкой и нажмите Ctrl+Enter
Добавить комментарий
Осталось символов: 2000
Авторизуйтесь, чтобы иметь возможность комментировать материалы
Всего комментариев: 0
Выпуск №39, 20 октября-26 октября Архив номеров | Содержание номера < >
Вам также будет интересно