ДАЧНО-ГАРАЖНАЯ КАРТИНА: ЦЕНОВАЯ ПАЛИТРА

В былинные застойные времена, когда еще не были распространены личные яхты и самолеты, лучшими показателями достатка советской семьи считались дача и автомобиль. Теперь ни первыми, ни вторыми никого не удивишь, но связанные с ними проблемы остались и продолжают волновать как владельцев, так и потенциальных покупателей.

В прежней жизни просто не было места большому дачно-архитектурному разнообразию, и однотипные, подобные инкубаторским яйцам, домики равномерно растворялись на просторах дачно-садовых областей.

Теперь - совсем другое дело. Разнообразны вкусы людей - так же, как разнообразен дачно-садовый рынок недвижимости. Рассмотрим его на примере Киевской области.

Прежде всего на этом рынке наблюдается огромнейший разброс цен на предлагаемые к продаже аналогичные дачи и участки. При этом большое влияние оказывает местоположение дачи, площадь дачного участка, этажность дома, количество комнат, материал, из которого возведены стены, сочетание ландшафтов и, наконец, наличие подъездных путей. Если для автомобилистов, предпочитающих близость шоссейной дороги, пробегающие мимо поезда являются отрицательным фактором, то для «безлошадных» клиентов наличие железнодорожной станции иногда становится главным условием покупки или строительства дачи.

Традиционной для Киевщины причиной, влияющей на изменение цены, есть и будет отдаленность от чернобыльской зоны. В то же время близость к Киеву - безусловный плюс. Поэтому наиболее престижными направлениями считаются Козин - Обухов - Кагарлык, Борисполь - Барышевка - Яготин и район Переяслав-Хмельницкого. За ними следуют Бровары, Васильков, направление на Фастов, Сквиру, Тетиев, Таращу и Богуслав. И, наконец, компас самых дешевых дач указывает на Вышгород и Макаров. Несмотря на «чернобыльскую ось», район Ирпеня - Бучи имеет неплохие стоимостные показатели, благодаря близости к столице.

Однако едва ли не наибольшее влияние на разброс цен оказывает такой фактор, как некомпетентность хозяев. Чаще всего владелец не в состоянии объективно оценить стоимость своей дачи или участка. Да и специалисту сделать это бывает довольно нелегко. Конечно, ему проще, чем хозяевам, определиться с ценой. Однако настоящий специалист, хорошо представляющий типовые городские квартиры, никогда не будет беспричинно выезжать на осмотр дачи куда-нибудь в село Старые Безрадичи Обуховского района (кстати, потенциальному клиенту может не понравиться название села). Хозяин же дачи крайне редко приносит в агентство недвижимости ее фотографии, да и они не могут полностью прояснить картину. Таким образом, через несколько месяцев после самооценки и выставления на продажу, владелец дачи с удивлением обнаруживает, что потенциальные покупатели и не думают толпиться у дверей его квартиры или обрывать телефон звонками. Более того, ни один человек не интересуется дачей даже из любопытства. К чему бы это?

Конечно, в первую очередь здесь дело в цене, так как на любой предлагаемый по разумной цене товар всегда найдется покупатель. Но если четырехкомнатная двухэтажная дача с участком 0,06 га в Бородянском районе продается за $3500, а трехкомнатная одноэтажная с участком 0,15 га (с теми же характеристиками и в том же районе) за $10000, то редкий ландшафт сможет перевесить недостающие $6500. Тем более, что за $10000 в принципе можно купить четырехкомнатную двухэтажную каменную дачу с участком 0,06 га на Русановских садах или за $8000 трехкомнатную дачу на Осокорках. Редкий покупатель доедет до середины пути между Киевом и дачей стоимостью в $35000 (в Обуховском районе), если будет знать, что аналогичная, даже лучшая дача в том же районе продается за $25000. Интересно отметить, что в этом реальном случае разброс цен составляет не 5 и не 10%, характерных для квартирного рынка, а 66%. При продаже квартир с равными характеристиками такого никогда не бывает, что опять же говорит о несформированности рынка продажи дач и участков.

С другой стороны, выбор дачи покупателем часто зависит и от очень субъективных причин. Порой он хочет купить дачу именно в том селе, где родился; его может очаровать местная река, лес, закат и пр.; возможно, ему необходима дача с телефоном для установки факса (сейчас есть и такие, причем наличие телефонной линии практически не сказывается на цене) и т.д.

В последнее время своеобразным путем продажи дачи стал ее обмен на городскую квартиру. Дело в том, что в городе живет немало желающих переселиться в село. Как правило, это люди преклонного возраста, материально не способные прожить в городе, но способные вести приусадебное хозяйство. Чаще всего, они не хотят связываться с трудностями продажи своей квартиры, поэтому напрямую меняют ее на дом или дачу в селе. Продавая таким образом дачу, ее хозяин иногда может получить до 300% ее реальной стоимости.

Картина, аналогичная дачному рынку, наблюдается и в сфере торговли дачными участками. Здесь разброс тоже велик, однако цена участка часто зависит от того, что на нем успели соорудить до времени продажи. Иногда это подобие хижины Дяди Тома, иногда недостроенный дом или его фундамент, а иногда - обыкновенная голая земля. В зависимости от местоположения, площади и состояния участка, цена его в Киевской области колеблется в пределах от $300 до $15000. Но и здесь, чаще всего, она назначается продавцом без учета реальных характеристик. Так, например, участок 0,44 га со старым домом, садом и телефоном в Бориспольском районе может стоить $4000, а участок 0,12 га с фундаментом и железобетонными перекрытиями в Киево-Святошинском районе - $15000. Основание для такой разницы в оценках найти нелегко. Может быть, людям просто нужны деньги?

Если же в целом говорить о состоянии рынка продажи дач, то предложение здесь не просто существенно превышает спрос - оно его превышает несоизмеримо. В связи с общим падением уровня жизни в стране стало очень много желающих продать то, что не является предметом первой необходимости, но стоит дорого, т.е. дачу. Желающих же купить дачу старой постройки почти нет. Такой клиент встречается в природе довольно редко и вскоре вообще может быть занесен в Красную книгу. Фирмы, возводящие шикарные, стоимостью $150 - 450 тыс. коттеджи европейского качества с гаражами, саунами и бассейнами, интересуются только участками. Богатые клиенты покупают понравившийся участок (иногда с домом, который для них не имеет никакой ценности, так как все равно будет снесен) для строительства своего нового по индивидуальному проекту. Кроме того, сейчас появилась категория людей, покупающих автомобильные дома-прицепы и выезжающих с ними на свои дачные участки. Как говорится, с дачей приехал - с дачей уехал. Поэтому не имеет смысла покупать участок с целью постройки на нем какой-нибудь лачуги для будущей перепродажи. На этом уже сейчас заработать практически невозможно. Так что, если у вас очень много денег - вам под силу возвести себе дом европейского класса по индивидуальному проекту; если денег много - можно купить готовый коттедж; если же просто есть деньги - лучше вложить их либо в участок, либо в дачу или дом, который еще долгое время будет служить любимым местом отдыха для вас и ваших детей.

Ситуация в сфере аренды и торговли гаражами несколько отличается от дачной. Здесь не замечено особой пестроты цен на аналогичные объекты. Однако до имущественного «уровня» гаража доходят далеко не все. Многие останавливаются на предшествующих ступенях. Первой из них является уличная стоянка.

Она, конечно, не охраняется никем, кроме случайно проходящего рядом милиционера, отреагировавшего на малиновый звон сигнализации. Однако наличие милиции или другой охраны (например, на «посольских» улицах) в значительной степени поднимает цену на квартиры в таких районах. Покупая здесь дорогостоящее жилье, человек как бы покупает и некоторую гарантию безопасности оставляемого на улице автомобиля. Иногда жильцы автомобилизированных районов «складываются» и нанимают бдительного общественного сторожа, несущего ночную вахту. В остальных же районах ночная улица изобилует стройными рядами «Запорожцев», на которые у угонщиков, видно, не поднимается рука.

Следующей ступенью является автостоянка. На нее владельцы автомобилей отечественного производства могут поставить их на ночь, заплатив при этом от 80 до 120 тыс. крб. С владельцев иномарок спрос больше - с них требуют от 100 до 160 тыс. крб за ночь. Чаще всего это просто $1.

Если автомобилисту посчастливилось стать пайщиком открытой кооперативной стоянки, его помесячная плата может составить от 300 до 600 тыс. крб в зависимости от кооператива и престижности района. В случае подземной стоянки такса значительно возрастает и колеблется в пределах от 2 до 2,5 млн. крб.

Следующей ступенькой «автомобильного дома» являются гаражи, цены на аренду и покупку которых зависят от множества факторов. В первую очередь, как и в случае с автостоянками, - это престижность района, качество гаража (металлический или кирпичный) и его площадь. Затем следуют уровень (этаж), на котором находится гараж, наличие смотровой ямы, погреба, мойки, отопления, электричества, автосервиса, близость заправки и остановок общественного транспорта.

Для того, чтобы точнее представить ценовую ситуацию в этой сфере, разобьем районы Киева на три основные группы (см. таблицу). В первую из них, условно называемую окраиной, входят Ватутинский, Дарницкий, Днепровский, Жовтневый, Ленинградский, Минский и Харьковский районы. Ко второй, то есть к районам, прилегающим к центру, относятся Зализнычный, Московский, Подольский, Радянский и Шевченковский. Центр же включает только два района: Старокиевский и Печерский.

Если автомобилист все же решил своими силами построить собственный гараж, то покупка его металлической несобранной коробки обойдется в $300 - 400, транспортировка и сборка - еще в $80 - 100, а фирмы, поставляющие и собирающие гараж «под ключ», возьмут с него за все это в комплексе $550 - 700. В случае строительства капитального гаража из материалов заказчика, фирма берет с него 7 - 10 тыс.крб за один кирпич кладки, $1 - 2 за 1 кв.м штукатурки и $60 - 100 за электропроводку.

Нет ничего удивительного в том, что, имея автомобиль, человек нагружает себя целой телегой дополнительных проблем. Но безопасность требует жертв.