ЧТО НАМ СТОИТ ДОМ ПОСТРОИТЬ, ИЛИ ЗА ЧТО И КОМУ ПЛАТИТ ИНВЕСТОР

Основной характеристикой современного облика столицы является масштабное строительство. Почти на каждой улице — как в центре, так и на окраинах — вы встретите либо фундаментные очертания, либо возводимые стены или уже завершающееся здание. И вполне расхожей стала фраза, что Киев превратился в сплошную строительную площадку.

Этот процесс не может не вызывать различных толков и кривотолков: кому-то происходящее по душе, а кто-то очень недоволен этим бумом. Мы не будем давать оценку этим мнениям, но ясно одно — практически нет равнодушных.

Безусловно, особое место занимает возведение жилых домов и жилых массивов, составляющее львиную долю всего строительства. Но более существенной для города является другая отличительная особенность: в большинстве случаев это жилье строят фактически сами люди — за свои деньги. Строят по качественно новому методу, предложенному холдинговой компанией «Киевгорстрой», то есть инвестируя деньги в будущие квартиры и выплачивая их стоимость в кредит. С точки зрения решения социальных проблем переоценить это невозможно, ибо это зеркало того, что стали мы жить лучше. У людей есть средства, возможности выбрать этот сложный путь самостоятельного обеспечения себя жильём. Совершенно новая для нас страница в реализации самой актуальной человеческой потребности — обретения крыши над головой.

И в этой огромной работе существенную, если не ключевую роль играет один животрепещущий, всегда актуальный вопрос — сколько стоит квадратный метр реально и что определяет, в конечном итоге, цену той квартиры, которую мы приобретаем?

С точки зрения обывателя и потребителя толкование этих цен порой сводится к банальной констатации стоимости возведения дома и квадратного метра в нём. И обязательно находится кто-то, кто, неизвестно на чем основываясь, придумывает волюнтаристское завышение цен со стороны строителей, приписывая им гонку за сверхприбылями, — дескать, наживаются за счёт народа, пользуясь его неведением.

Ясно одно: в этом вопросе настало время разобраться, опираясь на реальные экономические показатели, условия рынка жилья, проблемы города как сложного мегаполиса, наконец, исходя из интересов ещё одного субъекта хозяйствования — районной власти. Необходимы точные знания, оценки и экспертиза профессионалов. К ним мы и обратимся в этой статье.

Достаточно открыть любой информационный журнал по недвижимости — в глаза сразу же бросаются красочные рекламные схемы проектов и планировок квартир. Привлекает изящность и продуманность современных проектных решений. Что и говорить, научились проектировать, умеем строить с умом. То, что ещё пять-десять лет назад казалось несбыточной мечтой, стало доступным и вполне реальным. Любой, даже самый взыскательный вкус и потребительский запрос может быть удовлетворён. Одно-, двух-, трёхуровневые квартиры в многоэтажных домах от фирм-изготовителей, как говорит реклама, — жильё из первых рук. Просторные, светлые, удобные — душа поёт!

Масштабы строительства впечатляют. В любой точке Киева вы найдёте предложения. От окраин Левого берега и Троещины до районов лесных массивов Святошино или прямо в центре — выбирай, чего душе угодно.

Такова ситуация на рынке первичного жилья. Что не говори, а радует!

Однако любой покупке всегда сопутствует вопрос: сколько это стоит. Начинается знакомство с предложением цены. Конечно, только очень немногие сегодня могут позволить себе не ознакомиться с прайсом (по-русски — ценник). Большинство из нас этот прайс изучает, анализирует, складывает, вычитает, делит, соотносит со своими возможностями, запросами и прочее. Трудное это дело — выбрать. Слава Богу, те, кто сегодня заняты организацией предложений, делают всё, чтобы эти предложения были доступными, и не только для тех, у кого средств достаточно, но и тех, кто в финансах стеснён. А ведь таких, к сожалению, сегодня ещё большинство. Но в то же время потребность в жилье есть, и в первую очередь у этого большинства, эта потребность неиссякаема, она толкает, будоражит и требует удовлетворения. Что же делать?

Весь цивилизованный мир уже давно решил эту проблему: для приобретения жилья необходимы кредиты, которые позволяют людям, имеющим стабильные устойчивые доходы, заглядывать подальше вперед, расширить возможность своего выбора, планировать будущее. Так что мы уже и в этом смысле выходим на мировые стандарты.

И вот выбор сделан, вы отдаете «свои кровные» в кассу. Платите взнос.

Разумеется, у каждого человека возникает вполне законный вопрос: так за что же я плачу? Банально потребительский ответ — за квадратный метр, за труд строителей, за рыночную престижность и т. п.

Всё это, конечно, так, но это уж слишком просто и потому далеко не точно. А рыночные отношения неточности не терпят. Мы решили прояснить, как формируется цена, и пройти по цепочке ценообразования на примере столицы и её основного застройщика — «Киевгорстроя».

Вначале — несколько пояснений. Участников строительного процесса несколько. Первый — заказчик, т. е. организация, разрабатывающая проект застройки, контролирующая ход выполнения работ, обеспечивающая поставку и комплектацию здания оборудованием, координирующая усилия проектной организации и подрядчика и главное — обеспечивающая финансовое сопровождение всех работ. Далее — подрядчик, непосредственный исполнитель проекта. На специальные работы, коих в здании великое множество, подрядчик приглашает субподрядчиков — специализированные на отдельных видах работ фирмы и организации. Все участники строительства несут консолидированную ответственность за сроки выполнения работ, но договор инвестор заключает именно с заказчиком.

Оплата работ заказчика и подрядчика — лишь часть тех затрат, которые входят в цену строительства.

Государство, в лице Госстроя Украины, внимательно отслеживает формирование цены подрядных работ. Это не значит, что существует жесткое регулирование. Дело в том, что пусть и в небольших объёмах, но существует госзаказ на строительство жилья, на который направляются бюджетные средства. Для каждого города установлена стоимость подрядных работ для домов такого класса. Если учесть, что все составляющие цены так или иначе соотносятся с ценой подрядных работ, данная сумма для любых расчётов является отправной точкой. Рекомендованная Госстроем средняя стоимость строительства жилья, по состоянию на 1 октября 2003 года, для Киева составляет 1696 гривен за квадратный метр.

Возьмем за основу эту цифру и начнём наше исследование.

Затраты заказчика составляют от 10 до 20% стоимости подрядных работ. Для дома среднего класса, средних потребительских свойств они находятся на уровне чуть более 13%. Для сравнения: в элитных домах, где предусматриваются дополнительные технологические решения, установка дорогостоящего оборудования, эта цифра существенно выше.

Затраты заказчика и затраты подрядчика вместе составляют стоимость возведения здания, но не стоимость строительства и уж тем более не цену продажи.

Дом строится на конкретной площадке, у которой до начала строительства есть конкретный владелец. Дом находится в конкретном районе, в конкретном городе, поэтому как городская, так и районная власть и органы самоуправления вправе устанавливать квоты и влиять на ценообразование. Для примера: в Киеве компенсация владельцу площадки составляет не менее 12% от стоимости возведения здания; отчисления на развитие городской инфраструктуры и социальной сферы — 4,2% (в центральных районах — значительно больше); районные администрации предусматривают участие застройщика в развитии района (10% и больше).

Ещё раз следует подчеркнуть, что все эти отчисления входят в сумму, формирующую цену продажи.

В этой статье мы не будем давать оценок обоснованности подобных квот. Однако здравый смысл подсказывает, что такой подход сегодня вполне оправдан. Инвестор вкладывает деньги не только в строительство своего дома и квартиры, но и в развитие инфраструктуры и социальной сферы своей среды проживания.

Кстати, для справки: на строительство школ в Харьковском районе «Киевгорстрой» с 2001 года уже направил почти 14 млн. гривен, завершил строительство гимназии и общеобразовательной школы на Позняках и ведёт стройку школы на массиве Осокорки.

Однако вернёмся к вопросу формирования цены. Жизнь в мегаполисе требует от многих людей принятия условий совместного проживания, взаимной социальной опеки и ответственности. Известно, что такая практика обеспечения социальных программ существует во всех цивилизованных странах, и особенно в крупных городах Европы и Америки. Безусловно, часть этих программ реализуется через те налоги, которые работающие граждане отчисляют в бюджеты разных уровней. При этом все сегодня хорошо понимают, что в наших условиях отчислений катастрофически мало, они не наполняют бюджет в достаточной степени. Но эти затраты необходимо принять с пониманием. Ведь принимает же каждый покупателей нового автомобиля условия отчислений в различные государственные фонды. Думаю, что отчисления 5% построенного жилья в районах массовой застройки для обеспечения малоимущих и социально незащищенных граждан жильем, которые годами стоят в очереди, вполне оправданы.

Еще 2% — это те отчисления жилой площади, которые направляются на так называемое «служебное» жильё. Дом — сложное инженерно-эксплуатационное сооружение, которое требует и соответствующего обслуживания, и поддержания необходимого технического состояния. Это известно всем, и должно приниматься каждым жильцом как часть обеспечения его комфорта, благополучия и безопасности.

Но и это ещё не полный перечень трат, входящих в цену.

Развитие строительства в Киеве обострило давнюю проблему мегаполиса — отсутствие свободных территорий под застройку. Сегодня в городе практически нет готовых участков под строительство. Под словом «готовые» подразумеваются такие участки, которые не требуют дополнительных затрат, связанных с отселением жителей с пятна застройки, инженерной подготовки территорий (все участки Левобережья требуют гидронамыва или завоза грунта, что еще дороже), а также дополнительного благоустройства внутриквартального пространства. Последнее — часто плата жителям существующих домов за согласие «потесниться». Размеры таких трат индивидуальны для каждого дома, но никак не менее 4—5% от стоимости возведения здания. Ну а если присутствует весь «букет», то есть и отселение частного сектора, и гидронамыв, — считай, все 8—10%.

И последнее из основных трат — выполнение технических условий инженерных служб города, то есть строительство тех магистральных сетей, без которых дом просто таковым не будет. В застроенной части города практически нет свободных мощностей инженерных коммуникаций. Каждое новое сооружение требует прокладки или перекладки больших или малых объёмов инженерных сетей. Для новых домов и микрорайонов проблема ещё более сложная: все коммуникации необходимо прокладывать заново. А ведь нужны они только для этих конкретных домов, и подобные траты обоснованы. В среднем затраты на строительство внеквартальных инженерных коммуникаций составляют 4—5% от стоимости возведения здания.

Сегодня киевский опыт строительства жилья развивается во многих городах Украины. Как и столица в своё время, регионы начинают с малого. Но если для одного-двух домов можно найти площадки, обеспеченные и сетями, и социально-бытовой инфраструктурой, то для массового строительства таких условий нет. Поэтому относительно невысокие цены в регионах — явление, к сожалению, временное. Переход к массовой застройке потребует затрат на строительство сетей и участия инвесторов в возведении социальной инфраструктуры. Это неизбежно. И здесь заслуживают высокой оценки действия дальновидных руководителей Днепропетровской областной администрации, обладминистраций и городских властей Винницы и Запорожья, которые активно поддерживают развитие нового строительства, ориентируются на комплексную застройку новых массивов и параллельно ведут большую работу по внедрению кредитных схем строительства жилья.

Однако вернёмся к столице, где уже пройден начальный этап формирования обоснованных и точных форм ценообразования. Если произвести соответствующие расчёты, цена квадратного метра в среднем доме Киева сегодня должна быть не ниже 2700 гривен. Ведь есть ещё затраты на информационное и организационно-технологическое сопровождение проекта, оформление квартиры в собственность и услуги финансовых институтов.

Следует также отметить, что эти расчёты не включают в себя классического рыночного показателя, влияющего на формирование цены, — коэффициента потребительской привлекательности.

Справедливости ради скажем, что для таких домов и районов и отчисления на развитие социальной сферы выше, и сами проектные решения иные, требующие дополнительных затрат. Все сегодня согласятся, что каждый последующий проект и, соответственно, построенный дом, как инженерный технологический объект, должен быть лучше оснащен, комфортнее и рыночно привлекательнее. Средняя цена этих условий пока минимальна, 6—8%. Однако именно благодаря ей строители смогли освоить и внедрить новые высокотехнологичные методы строительства, перейти на новое современное оборудование, получили возможность работать быстрее и качественнее.

Снова возьмем прайсы компаний и посмотрим на них с позиции изложенных факторов, сложивших цену на уровне 2700 гривен. Троещина — 2259 гривен, Осокорки (монолитно-каркасный дом с кирпичными стенами) — 2497 гривен. Совершенно очевидно: в районах массового строительства ведущие застройщики города работают с минимальной прибылью и тем самым решают городские и государственные социальные программы, рассматривая в качестве приоритета не «накрутку» прибыли и сверхприбыль, а стабильность и поступательный рост строительной отрасли, как залог развития производственной сферы общества.

Если «Киевгорстрой» находит возможности снижения цены своих предложений, то достигается это за счёт внутренних ресурсов компании. Как объясняет президент «Киевгорстроя» Владимир Поляченко, «компания, которая является первопроходцем развития строительной отрасли, несущая обязательства за выполнение государственных программ, должна брать на себя ответственность за то, чтобы эти программы имели гарантированный ресурс их выполнения, исходя из интересов и возможностей потребителя». Скажем прямо — от такой позиции выигрывают не только инвесторы сегодняшние, но и те, кто выберет рынок первичного жилья завтра, когда появятся более совершенные кредитные механизмы и доступные кредитные ставки.

Неким третейским судьей в этом условном диалоге инвестора и заказчика по поводу цены может, по логике, выступить та самая государственная структура, которая установила рекомендованную цену квадратного метра. Вот каково мнение по этому поводу первого заместителя председателя Государственного комитета Украины по строительству и архитектуре Анатолия Беркуты:

— В свое время одному из наших подразделений, которое я тогда возглавлял, довелось сделать попытку отрегулировать тарифы административными методами. Правда, было это как раз в период гиперинфляции, и попытка потерпела сокрушительный провал, потому что установленный нами коэффициент инфляции через пару дней уже в сотни раз отличался от реальных цен, и государственные структуры несли большие убытки. Для меня это подтвердило непреложный закон рыночной экономики: цену регулируют только спрос и предложение.

Это отправная точка поднятой темы. Во-вторых, надо понимать, что причины возрастания цены квадратного метра объективны. У нас продолжает расти стоимость материальных ресурсов, а они в стоимости жилого дома составляют 50—60%. Второй «подъемник» — налоги, их удельный вес в цене — около 40%. Кстати, если мы действительно хотим, чтобы жилье было дешевле, необходимо снизить налоговый пресс. Однако же законодатели в последнее время сделали это с точностью до наоборот — вводят с 1 января будущего года обложение производства работ налогом на добавленную стоимость.

Неизбежны в каждом строительстве затраты на подготовку территории, развитие социальной и инженерно-транспортной структуры. Сегодня это 25% на каждый жилой дом. Они ложатся на стоимость квадратного метра для инвестора? Конечно же.

Часть квартир отдается для социально незащищенных людей и на нужды города. Это дает еще в среднем 12% удорожания стоимости квадратного метра.

Вот такие объективные составляющие ценообразования, от которых никуда не уйти. Поэтому к факту, что сегодня на рынке увеличивается стоимость квадратного метра жилья и цена на квартиры, надо относиться спокойно. Это итог нашей идеологии.

Если же сравнивать конкретные цифры, то в Киеве для подрядчика строительных работ за счет бюджетных средств в октябре сформирована стоимость строительства квадратного метра в размере 1696 гривен. Обращаю внимание, что речь идет о площади в девятиэтажном (а чем выше дом, тем дороже квадратный метр) панельном доме стандартных размеров, построенном в обычных горно-геологических условиях, и в этой цифре заложены усредненная цена цемента и прочих стройматериалов, отделки, плановая прибыль (6% и не больше), зарегулированные административные и общепроизводственные затраты. Так что этот «эталон» очень условный, в такое жилье частный инвестор вкладывать деньги не поспешит. К тому же, в этой цифре не учтены такие составляющие, как 25% отчислений на развитие инженерно-транспортной инфраструктуры, передача городу части квартир. Понятно, что конечная цифра будет отличаться от начальной.

Честно говоря, если по поводу цены станет переживать бизнесмен, который раньше платил по 800 долл. за метр, а сегодня ему приходится брать элитное жилье по 1500 долл., то меня это волнует мало. Иное дело, если речь идет о среднем классе. Сегодня резко возрос спрос на одно-двухкомнатные квартиры. Понятно, что на них претендуют отнюдь не богатые люди. Для того чтобы уменьшить этот ажиотажный спрос, надо изменить структуру строящегося жилья. Исходя из необходимости, в сдаваемых сегодня домах одно-двухкомнатных квартир должно быть не менее 30%. Но, с одной стороны, это удорожает стоимость сдаваемого дома. А с другой — за день или месяц вопрос не решится, на подобное изменение понадобятся два-три года.

Холдинговая компания «Киевгорстрой» стала первопроходцем в Украине, решившись предложить самим гражданам стать инвесторами. И, судя по результатам, путь оказался перспективным. За это время наработаны законодательные и нормативные акты, которых требовало производство.

Велики ли у них прибыли? Экономист понимает разницу между двумя принципами: «больше круг потребителей при доступных ценах» и «мало покупателей, но высокая цена». Более перспективен первый путь. По нему и пошли специалисты «Киевгорстроя». Кроме того, холдинг решает еще одну очень важную социальную задачу — дать работу 40 тыс. специалистов. А прибыль колеблется в пределах 4%, поэтому ни о какой сверхнаживе речь не идет.

Для нашего общества, в значительной мере состоящего из людей среднего класса, такое инвестирование — это пока что единственная возможность приобрести достойное жилье. Ну а социально незащищенные слои населения требуют заботы государства, бюджетных ассигнований. Но это вопрос, к сожалению, далекой перспективы.

Итак, мнение эксперта вполне однозначно. Однако в прессе достаточно часто можно встретить аналитические статьи с явными признаками так называемой вульгарной статистики. Известно крылатое выражение Марка Твена о том, что «есть маленькая ложь, есть большая ложь и есть статистика». Безграмотное оперирование статистическими данными всегда порождает неверную интерпретацию, которая вызывает как обоснованное возмущение со стороны тех, кого касается профессионально, так и неоправданные ожидания со стороны потребителей, которые, к сожалению, более склонны поверить в обман, нежели искать точные объяснения. А всё вместе это, безусловно, существенно подрывает доверие, которое строители зарабатывали долгие годы.

Поэтому надо ли говорить, что позиция аналитиков рыночных процессов и журналистов, освещающих сложные стороны новых форм общественных отношений, должна быть крайне взвешенной и безупречно профессиональной, как заповедь врача: «Не навреди!». Инвестор, который находится в сложной ситуации выбора, должен получить не только помощь в принятии решения, но и ясную информационную поддержку. Ведь он деньги платит не чужие, а свои — кровно заработанные!