Аренда на выкуп. Предвыборный вариант?

В Украине уже давно сформировалась традиция объявлять о старте крупных социальных проектов накануне выборов. Разумеется, об их реалистичности задумываются куда меньше, чем о произведенном эффекте. Два года назад так действовало правительство Тимошенко, сегодня эстафету перехватил Азаров, пообещавший хотя бы частично решить извечную жилищную проблему. Количество социальных программ в нашей стране и вправду впечатляет - за последние десять лет 104 проекта. К сожалению, реализовать их сложнее, чем придумать.

Государственное ипотечное учреждение анонсировало очередной проект, связанный с недвижимостью. На этот раз речь идет о так называемой аренде с правом выкупа. Государство собирается покупать недорогие квартиры в новостройках и сдавать их в аренду людям, стоящим в очередях на жилье. Участники программы в течение достаточно длительного периода (максимум - до 15 лет) должны будут выплатить полную стоимость квартиры плюс еще 3%. Аренда с правом выкупа очень похожа на программу «Доступное жилье», стартовавшую в мае, однако есть существенное различие: в новой схеме отсутствует банк, которому государство компенсировало бы 13 из 16% ставки по ипотечному кредиту, потому что ГИУ выкупает недвижимость самостоятельно. На первый взгляд, это существенно упрощает систему, требует меньше документов для участия и, по идее, избавляет покупателя от необходимости прямого взаимодействия с банками.

Предполагается, что один человек или бездетная семья могут приобрести недвижимость площадью до 40 кв. м, семья с ребенком - до 58 кв. м, а с двумя и более детьми - до 76 кв. м. При этом стоимость квартир рассматривается из расчета 7,5 тыс. грн. за квадратный метр в столице, 5,5 тыс. - в областных центрах, а в меньших городах - 4,3 тыс. грн. Это заметно ниже сложившихся на рынке цен (особенно в Киеве). Однако некоторые застройщики готовы продать часть жилья и по таким ценам: это позволит им сразу получить деньги за квартиры и вкладывать их в новые проекты. Особенно, если за это пообещают бесплатную землю и коммуникации. Тем более что на рынок это влияет мало: речь идет о квартирах, которые иначе не были бы раскуплены, а иногда и достроены.

По словам главы правления ГИУ Валентина Рыбачука, для аренды с выкупом уже готово примерно 15 тыс. квартир. Цифра вполне приличная. Для сравнения: столько же в Киеве строят за год. Однако этого количества недостаточно, чтобы удовлетворить потребности населения. На сегодняшний день в очереди на жилье стоят более миллиона семей (премьер говорил и о полутора миллионах). Несложно подсчитать, что пока программа может обеспечить в лучшем случае примерно один процент нуждающихся. Все это выглядит, как капля в море. Хуже того, видимость капли.

В теории проект привлекателен, особенно для людей, вынужденных снимать квартиры и ежемесячно платить за жилье, которое никогда не будет им принадлежать. Однако все не так радужно. Да и сам народ пока не создает особого ажиотажа вокруг существующих социальных программ, связанных с недвижимостью. К примеру, «Доступное жилье», активно продвигаемое уже пять месяцев, пока привлекло около 850 семей. Причина банальна: заемщики опасаются, что анонсированные в предвыборный год проекты постигнет та же судьба, что и ранее рекламировавшееся «Молодежное кредитование»: много разговоров, активность на начальном этапе, а потом постепенное сокращение программы, которую просто-напросто некому тянуть. Когда в прошлом году подводили итоги «молодежки», выяснилось, что объемы введенного в эксплуатацию жилья составили около 12% от запланированных. А ведь когда-то предполагали привлечь к этому проекту около 6 млрд. грн. (почти четверть этих денег должна была идти из госбюджета)! Теперь же об этом благополучно забыли.

Сейчас «Молодежное кредитование» продлили на пять лет и снова просят денег - всего-то 3,8 млрд. грн. на пятилетку. В целом, по словам Азарова, в проекте бюджета на будущий год на социальные программы по недвижимости выделят 8 млрд. грн. И это на фоне дефицитного бюджета, дыры в Пенсионном фонде, газовых счетов и прочих «приятных» мелочей! Впрочем, чего только ни пообещаешь перед выборами.

Следует помнить, что во время последнего кризиса уже была ситуация, когда люди долгое время не могли получить от государства обещанные 13% по программе «Доступное жилье». В итоге они были вынуждены выплачивать эти деньги сами, потому что штрафы, к которым прибегали банки, были гораздо больше тех компенсаций, что обещало государство.

Смущает потенциальных участников и то, что квартира становится собственностью арендатора только после выплаты всех взносов. До тех пор она принадлежит арендодателю. Это логично. Однако в украинских реалиях - рискованно. ГИУ, мягко говоря, не может позволить себе разбрасываться деньгами, тем более что правительство недавно урезало ему уставный фонд. Два года назад планировалось, что его увеличат до 2,2 млрд. грн., однако реализовать эти планы не удалось, и летом его переутвердили в гораздо более скромных размерах - 0,95 млрд. грн. Заявленные планы привлечь 2,5 млрд. грн. за счет продажи облигаций тоже не выглядят рыночными. Сомнительно, что инвесторов заинтересует доходность в 3%.

Собственно облигаций ГИУ намечается всего на сумму 0,5 млрд. грн., а остальные будут облигациями под госгарантии. Скорее всего, предполагается, что их приобретут государственные Ощадбанк и Укргазбанк, которых обяжут поучаствовать в программе. Благо, господин Рыбачук отметил, что его структура «постоянно привлекает средства государственных банков». Однако их балансы тоже не бесконечны, а «энтузиазм» от участия в покупке низкодоходных и высокорискованных активов легко просчитывается. Да и будущее самого ГИУ не слишком ясно - вряд ли кто-то рискнет точно сказать, что будет с ним или его агентом через 10-15 лет. В итоге такие квартиры могут оказаться в залоге у какого-нибудь банка - и это не абстрактная ситуация. Не говоря уже о том, что и у госструктур можно арестовывать долги.

Есть и еще один повод для волнения - проект направлен на достаточно небогатые слои населения. То есть, несмотря на то, что суммы, которые придется выплачивать ежемесячно, кажутся скромными по сравнению с теми деньгами, которые обычно уходят на приобретение недвижимости, они могут оказаться неподъемными для этих людей. Легко можно рассчитать размер ежегодной платы: разделить стоимость квартиры на 15 лет и прибавить еще 3%. Все это при условии отсутствия первоначального взноса. Так же просто мы можем определить и, например, ту сумму, в которую молодой киевской семье обойдется квартира в 40 кв. м, - 2400 грн. в месяц. Это, казалось бы, деньги, за которые можно снять жилье разве что на окраинах Киева. Однако это ненамного меньше средней киевской зарплаты: в итоге одному из членов семьи придется практически полностью вкладывать свой доход в приобретение квартиры.

Следует помнить и то, что в программе можно поучаствовать только один раз. При этом если человек, заплатив часть суммы, отказался от проекта, он не сможет выкупить квартиру через некоторое время.

По поводу ежемесячных выплат возникает еще один вопрос. В информации, которую на пресс-конференции озвучил глава правления ГИУ В.Рыбачук, фигурируют такие суммы: выплаты до 2600 грн. в столице и до 1000 грн. в провинции. Однако расчеты показывают, что без учета первичного взноса даже в городе областного подчинения придется заплатить до 1,4 тыс. грн. в месяц за однокомнатную квартиру. Похоже, что за красивыми цифрами стоит необходимость наличия крупного первичного взноса.

Важно выяснить еще и то, в каком состоянии квартиры достанутся арендаторам. Всем известно, что строительные фирмы сдают квартиры без отделки. Учитывая то, что государство будет покупать самую дешевую недвижимость, ожидать, что арендатор увидит что-то кроме голых стен и бетонного пола, не приходится. За чей же счет будет обустраиваться квартира? Будет ли государство нанимать кого-то, или проблема снова ложится на плечи тех, кто желает приобрести недвижимость? Возможно, государство будет искать какие-то компании, занимающиеся ремонтами, и это положительно скажется на сфере в целом.

В общем, новый проект немного стимулирует строительную отрасль, в том числе и в регионах. Да и в целом он кажется менее доступным для столицы, чем для областей, даже с учетом разницы в зарплатах. Об этом свидетельствует и тот факт, что на квартирный учет предлагают становиться только по месту прописки. Вот только компенсирует ли незначительное улучшение жилищной ситуации в регионах все те деньги, что будут потрачены на этот, по сути, предвыборный проект?