Орендувати чи купувати?

Ринок нерухомості завмер в очікуванні агресії північного сусіда: що стосується цього, то він досяг  певних успіхів у дестабілізації економіки України та впливі на ринок нерухомості просто розмовами про можливу повномасштабну атаку на Україну. Адже весь 2021-й нерухомість України нарощувала вартість, добре продавалася (особливо однокімнатні квартири), а сумарна кількість угод сягнула рекордних 915 тисяч. У таблиці 1 показано кількість угод, за даними Мін’юсту  за 2021 рік. І якщо у 2020-му «ковідному» році їх кількість, порівняно з 2019-м, зменшилася на 3,1%, то у 2021-му  — зросла на 16,1% і перевищила дані попередніх років. А кількість угод із земельними ділянками взагалі зростала з космічною швидкістю, чому сприяло «відкриття» ринку сільськогосподарської землі.

Дослідження цін

Добре це чи зле?

Певна річ, добре! Це свідчить про те, що люди частіше купують об'єкти нерухомості, її оборот зростає, будується дедалі більше нових сучасних будинків, у яких жити комфортніше.

Звісно, січень традиційно мертвий місяць для нерухомості, чомусь усі хочуть зробити цю важливу в житті покупку перед новорічними святами і відзначати її разом із Новим роком у далеких країнах. Саме тому кількість угод у IV кварталі завжди була набагато вищою, але нинішнього  року зростання прямо рекордне (див. табл. 2).

Дослідження ринку

Як бачимо в таблиці, кількість угод у IV кварталі майже вдвічі більша, ніж у II.

І, звісно, багатьох причетних до  ринку нерухомості  цікавить: а що далі? Ціни й далі зростатимуть  чи зупиняться? Чи нарешті почнуть падати? Спробуємо розібратися, що впливає на ціни і котрі з  цих  чинників,   у результаті, виявляться найістотнішими.   

Що впливає на ціни на ринку нерухомості?

На думку багатьох, істотний вплив чинить  зростання цін на матеріали. Важко сперечатися з тим, що подорожчання  будматеріалів знижує  прибутковість забудовників, але насправді не вони впливають на ринкову вартість нерухомості, бо маржа в наших забудовників усе ще досить велика, і якщо буде попит на квартири, то вони продовжуватимуть будувати. А ось якщо ціни обваляться і покупців не буде, це примусить забудовників серйозно   переглянути свою політику. Тож  первинними є ринок і наявність попиту серед  покупців.

Чому кількість угод у 2020 році падала? Та просто тому, що в ковідні часи «не до того», і купівлю нерухомості багато потенційних покупців  відклали. Вони хотіли подивитися, що буде далі з цим ковідом. Із часом  люди пристосовувалися, почали дотримувати певних правил, стали доступними вакцини, потенційні інвестори заспокоїлися і повернулися до можливості придбання. Що  й проявилося у зростанні кількості угод 2021 року. Тобто одним із істотних чинників виявився відкладений попит через вірус, саме він і почав розганяти ринок.

Іншим чинником стала «світова» інфляція, яка виникла через підтримку громадян у провідних світових економіках. Простіше кажучи, держави зі «світового кошика» валют надрукували багато грошей, щоб роздати їх своїм громадянам, і всі валюти знецінилися. У результаті, ціни на нерухомість зросли в усьому світі, не тільки в Україні.

Наступним чинником стала сприятлива кон'юнктура на зовнішніх для України ринках  у зв'язку з підвищенням  цін  на зерно та  метали. Доходи від цих товарів збільшили не тільки надходження до бюджету, а  й прибутковість компаній, котрі  виробили ці товарні позиції, транспортували їх і навіть перевалювали в портах. Працівники  таких компаній витрачали зароблені гроші на різні товари, зокрема на купівлю житла. Звідси й підвищення попиту.

Крім того,  одним із чинників підвищення  попиту стало придбання нерухомості іноземними громадянами. Як це не дивно може здатися критикам усіх і всього, Україна — дуже комфортне місце для мешкання: в нас чудовий  клімат, порівняно недорогі продукти, особливо літні фрукти й городина, все ще недорогі послуги ЖКГ, смачна їжа, стабільність життя і його відносна безпека.

Повторюю, все це — порівняно з іншими країнами. Наприклад, знайомий канадець переїхав в Україну зі своєю канадською пенсією і почувається тут дуже комфортно. На жаль, Мінстат не дає нам статистику щодо кількості іноземних покупців, але зайдіть у будь-який центр продажів, подивіться, скільки там іноземців, і ви зрозумієте, про що йдеться. У будь-якій європейській столиці ціни набагато вищі, ніж у Києві, а життя — дорожче, тому Україна,  в цьому сенсі, дуже конкурентоспроможна для іноземних громадян.

Ще один чинник — тарифи на ЖКП, які, по суті, збереглися на попередньому  рівні й навіть знизилися. Це дуже обнадіює покупців, що держава й надалі контролюватиме зростання тарифів, а отже  комунальні платежі будуть більш-менш прийнятними. Ба більше, в сучасних будинках із горизонтальним розведенням тепла вдається заощаджувати на теплопостачанні, особливо в теплу зиму.

Наступний чинник, який істотно  впливає на ринок нерухомості, — абсолютна відсутність будь-яких інструментів інвестування, крім нерухомості. Все ще можна купити квартиру, здавати її в оренду й отримувати  до 10% річних у твердій валюті, тоді як банки дають за валютними депозитами абсолютний мізер — від 0,1 до 1%. Ба більше, прибутковості в 10% у Європі майже немає, тому іноземні громадяни, розраховуючи на неї, і купують нерухомість в Україні. Хоча ця прибутковість є не у всіх сегментах ринку, та й подорожчання досить нерівномірне: найвищий попит, як із метою перепродажу, так і для оренди, спостерігається на однокімнатні квартири поблизу  метро, а ось  квартири великої площі продати дуже складно, незважаючи на хороші місце розташування і ремонт.

У 2021 році склалося так, що всі ці зірки зійшлися, й ринок нерухомості став зростати не тільки в цінах, а  й у кількості угод, а на початку 2022-го на нас звалився новий чинник — загроза зовнішньої агресії. Багато хто запитує,  що буде з нерухомістю у випадку  агресії. Нічого не буде:  кому цікава нерухомість у розбомбленому місті? З іншого боку — чи потрібен Росії зруйнований Київ?

Але залишмо політикам їхні питання, стаття про інше, хоча чинник можливої агресії скидати з рахунків не можна.

Що буде, якщо війни не буде?

Виходитимемо  з того, що війни не буде, — інакше говорити ні про що, хоча небезпека все ще залишається. Тому наразі  пожвавлення ринку не відбулося, і, в цьому сенсі,  загроза війни вже вплинула на ринок нерухомості:  він завмер.

Коли ж Росія відведе війська від наших кордонів або загроза війни відступить  на другий план, почнеться пожвавлення ринку, і чинник відкладеного попиту зіграє в цьому свою роль. А що з іншими чинниками?

1. Світова інфляція вже підняла ціни, і назад вони навряд чи повернуться.

2. Іноземці, як і раніше, будуть  цікавитися нашим ринком нерухомості,  доки вартість життя залишатиметься невисокою, порівняно з розвиненими країнами. А також наявність театрів, музичних вистав, музеїв, спортивних заходів — усе вабить  сюди іноземний люд.

3. Чи з'являться в Україні альтернативні інструменти фінансування, порівнянні за дохідністю? Може, з'являться, а може — й ні. Час від часу нам обіцяють, що  з'явиться фондовий ринок, як у Польщі, але обіцяють давно, а він усе не з'являється. Та й за  ризиками він не скоро  зрівняється з інвестиціями в нерухомість, хоча обіцяти прибутковість будуть фантастичну.

4. Що буде з тарифами на ЖКП,  вгадати не може ніхто, адже ціни на газ зафіксовані до закінчення опалювального сезону. Правда, депутати подали законопроєкт про зниження ПДВ в цінах на комуналку, але приймуть чи не приймуть — невідомо. А найголовніше —  куди підуть світові ринки:  до зниження цін на газ і нафту чи до підвищення,  залежить від того, як сильно зможуть впливати ті чи інші трейдери на ринок. А у разі підвищення світових цін — як довго держава зможе утримувати нинішні ціни? Відповідей на ці запитання немає взагалі ні в кого.

Всі ці чинники можуть гойднути ринок у той чи інший бік, але навряд чи ціни дуже  впадуть, якщо, боячись війни, покупці й надалі не купуватимуть. Хоча чинник війни трохи остудив перегрітість ринку нерухомості. Тож, як мовиться, лихо не без добра, а захмарні ціни час трохи приборкати — що й відбувається останнім часом.

Більше статей Людмили Сімонової читайте за посиланням.