Третім особам квартиру не відчужувати

Кому криза, а кому саме час розширювати житлоплощу. Самих лише киян у «черзі» по додаткові «квадрати» стоїть близько 100 тис. сімей. Тобто попит на житло все ще не задоволений. Тому, попри фінансову скруту в країні, люди продовжують купувати квартири. Як мінімізувати ризики покупця і не потрапити в потенційний недобуд? Є кілька універсальних правил, які особливо актуальні сьогодні, коли ціни й пропозиції забудовників уже не ті, що були до кризи.

Спочатку вір очам

Найменш ризикований варіант для тих, хто хоче поліпшити свої житлові умови, - купити квартиру на «вторинці». З усіма «принадами» комунальної інфраструктури, різношерстими сусідами, занедбаним двором, не кажучи вже про чималу вартість. Для тих, кого цей «букет» не влаштовує, значно цікавіші пропозиції в новобудовах. Припустимо, що перший емоційний крок уже зроблено - для купівлі квартири вибрано конкретний житловий комплекс або кілька приблизно рівних між собою варіантів, краєвид із вікна і відстань до метро оцінено максимально тверезо. Що робити далі?

Насамперед звернути увагу на ціну. Якщо вона неадекватно занижена - причин може бути безліч. Наприклад, комплекс розташований безнадійно далеко від центру житлового масиву, і жодної інфраструктури, крім старих хрущовок, поруч немає. Не виключено, що забудовник заощадив на будматеріалах, поскупившись на звуко- та шумоізоляцію, залишивши «криві» стіни й підлоги (на їх стяжку може піти до 10-15% вартості квартири). А, можливо, гостро потребує грошей, оскільки свої ресурси закінчилися, а кредитні кошти недоступні. До речі, сьогодні більшість забудовників споруджують житло за свої кревні. Тому компанія, котра напряму стверджує, що будує тільки за рахунок коштів майбутніх мешканців, повинна викликати неабиякі підозри. Втім, у «класичному» варіанті реальна ціна часто на 20-30% вища за ту, яку демпінгуючі компанії заявляють на білбордах. І замість акційних 23 тис. дол. навіть геть занедбана готелька на ДВРЗ вже обійдеться не менш як у 35-40 тис. дол.

Друге правило - самостійно оцінити хід будівництва: на якому етапі, чи швидко просувається будівництво. Експерти рекомендують: перш ніж ухвалювати рішення, поспостерігайте за будівництвом один-два місяці. За цей час з’ясується швидкість спорудження об’єкта, кількість задіяної техніки. За словами начальника відділу продажів РК Park Stone (Київ, Оболонь) Дмитра Шості, сьогодні всі серйозні забудовники починають продаж не раніше ніж з 60-70% готовності будівлі. «На цьому етапі вже зведено всю «коробку», починають встановлювати вікна. Перед здачею в експлуатацію залишається тільки додати комунікації та опорядження. Фактично в багатьох випадках покупці на цьому етапі вже можуть заходити в конкретну квартиру, оцінювати краєвид із вікна, реальне планування, розміри сходових кліток. А в квартирах на нижніх поверхах вже буде готове опорядження, якщо забудовник в принципі його передбачає», - зазначає експерт.

Після візуальної оцінки темпів і якості будівництва можна переходити до репутації. Відповідь на запитання «а чи добудується будинок?» дадуть форуми (там напевне є відгуки про попередні об’єкти та можливі проблеми поточного комплексу) і дані про партнерів. Якщо великі банки кредитують купівлю квартир, а страхові компанії погоджуються страхувати ризики, дуже ймовірно, що їхні служби безпеки, навчені кризою, вже перевірили забудовника вздовж і впоперек. Наявність будинку в списках партнерських програм Держіпотечної установи або Фонду молодіжного житлового кредитування - теж хороший знак.

Паперова справа

Далі можна переходити до документів. Є дві групи паперів: дозволи для забудовника і документи, за якими буде придбано квартиру. Звісно, малоймовірно, що компанія зуміла «вигнати» 20-23 поверхи непомітно для контролюючих органів, не маючи жодного стосунку до ділянки та будівельних ліцензій. Втім, дозвіл на будівництво, договір оренди на ділянку, результати держекспертизи проекту і наявність самого проекту все одно потрібно перевірити. Більше того, як зазначає адвокат ЮФ «Василь Кисіль і партнери» Наталія Доценко-Білоус, навіть фінансову звітність забудовника можна отримати, пославшись на постанову Кабміну про перелік відомостей, які не становлять комерційної таємниці.

А от другий блок документів потрібно вивчати ще ретельніше. Йдеться про проект договору, який підписуватиме інвестор, і супровідні документи. Головний страх, який крутиться в голові кожного покупця, котрий пам’ятає аферу з «Еліта-Центром», як не виявити ще одного чи кількох господарів однієї й тієї ж квартири. Є дві законні схеми купівлі квартири - через фонд фінансування будівництва (ФФБ) та через купівлю облігацій. «У першому випадку майнові права на об’єкт переходять до інвестора одразу після повної оплати вартості квартири, що підтверджується свідоцтвом про участь у ФФБ. А після введення об’єкта в експлуатацію право власності на квартиру реєструється в БТІ. У другому випадку облігації обмінюються на квадратні метри», - каже адвокат АТ «Адвокатська контора «Скляренко і партнери» Олена Перцова.

Важливо, щоб у всіх документах, які супроводжують обидві схеми, було чітко прописано строки та порядок переходу права власності від забудовника до покупця після введення об’єкта в експлуатацію. Крім того, договір повинен чітко фіксувати зобов’язання забудовника не відчужувати майнові права на квартиру третім особам, додає юрист. Без цього пункту уникнути повторення афери з «Еліта-Центром» буде досить складно.