Підтримати
Міжнародні девелопери можуть прийти в Україну заради отримання достатнього прибутку. Що більші ризики, то більшою має бути рентабельність. Із огляду на воєнні ризики, розраховувати на іноземних інвесторів до перемоги немає сенсу, тож варто дивитися на ситуацію на час повоєнного відновлення.
Із рентабельністю будівництва житла та інших об’єктів на продаж, щонайменше у великих містах у відносно мирний час, проблем немає. Йдеться про рентабельність саме для девелоперів, які організовують будівництво й отримують прибуток від реалізації проєктів, а не будівельних компаній, що виступають підрядниками. Про це свідчить відсутність походів українських девелоперів до інших країн. Наші архітектори, інженери-проєктувальники, звичайні будівельники заради більших заробітків їдуть працювати за кордон, а девелопери сидять удома, бо за кордоном однаково не зароблять більше, ніж в Україні.
Якщо чудова рентабельність теоретично є, то чому немає іноземних компаній, які бажають заробити в Україні більше, ніж у себе вдома?
Головна співавторка законопроєкту №5655 Олена Шуляк каже: «Ніхто не хоче мати постійні проблеми з отриманням земельної ділянки, містобудами, проєктуванням, експертизою, дозволами тощо. Це складний процес із безліччю корупційних ризиків. Законопроєкт відчиняє двері для інвесторів у сфері будівництва, які хочуть працювати за чесними та прозорими правилами».
Наскільки озвучені причини відповідають дійсності?
Вже зараз міжнародний девелопер може без корупції купити необхідну йому земельну ділянку з потрібним цільовим призначенням, адже оголошень про продаж землі під забудову — величезна кількість. Скандалів із незаконною відмовою в наданні містобудівних умов та обмежень (МУО) міжнародним компаніям досі не було, а якщо місцева влада поведеться негарно — Державна інспекція архітектури та містобудування (ДІАМ, де корупції, за словами керівництва країни, немає) швидко здійснить перевірку в порядку нагляду, скасує незаконну відмову та покарає знахабнілого чиновника. Проєктування й експертиза в нас давно працюють у ринкових умовах, тож тут теж жодне здирництво міжнародним девелоперам не загрожує.
Дозволи, перевірки під час будівництва, введення в експлуатацію — якщо йдеться про компанію міжнародного рівня, то об’єкти в них явно не дрібні, а найбільшого класу відповідальності СС3. Це означає, що вони перебувають під контролем ДІАМ і мають спокійно отримати дозвіл за 24 години без здирництва, без жодних необґрунтованих претензій під час будівництва і гарантований сертифікат про готовність до експлуатації без хабарів.
Отже, може, це й звучить дивно, але міжнародні девелоперські компанії навіть за чинного законодавства легко обходять корупційні ризики під час реалізації власного будівництва. Тепер ситуація виглядає ще абсурднішою: і чудова рентабельність теоретично є, і будівництво можна реалізувати, уникаючи хабарництва. То чому міжнародних компаній немає?
Річ справді в корупції, але геть у іншому її прояві. Поважні міжнародні компанії намагаються дотримуватися законодавства країни, в якій ведуть свій проєкт. А українські девелопери постійно порушують законодавство заради збільшення прибутку й готові давати хабарі за мовчання чиновників. Найкращій доказ — катастрофічна ситуація з хаотичною забудовою міст, яка попри «реформи» лише погіршується.
Саме така корупція й відлякує іноземних інвесторів. Проблема не в тому, що іноземці без хабарів не можуть вести будівництво, а в тому, що українські забудовники можуть за хабарі робити все, що забажають. Унаслідок цього міжнародні компанії стають неконкурентоспроможними в Україні й не можуть отримувати бажаний прибуток. А немає бажаного прибутку від інвестицій — не буде інвестицій. Образно кажучи, ми в будівництві постійно проводимо змагання з бойових мистецтв без правил і дивуємося, чого в них не хочуть брати участь професійні шахісти.
Отже, необхідною умовою появи добропорядних міжнародних девелоперських компаній в Україні є створення цивілізованих ринкових умов міжнародного зразка. А це однакові для всіх і обов’язкові для виконання правила з невідворотністю покарання за їх порушення. Поки наші вітчизняні компанії можуть безкарно заробляти гроші на порушеннях законодавства, про іноземних інвесторів можемо хіба що мріяти.
А тепер порівняймо чинне законодавство з нормами законопроєкту №5655
Чинне законодавство передбачає скасування дозвільних документів, якщо їх отримано на незаконне будівництво за корупційною схемою. Згідно із законопроєктом №5655, право на будівництво стає індульгенцією на порушення законодавства.
Наразі право на будівництво дає повідомлення (невелике будівництво класу відповідальності СС1) або дозвіл (СС2 та СС3). Якщо під час перевірки буде встановлено, що передбачене цими документами будівництво не відповідає вимогам містобудівного законодавства, документації, МУО чи будівельних норм, то повідомлення або дозвіл скасовують (стаття 41 чинного закону «Про регулювання містобудівної діяльності»).
Тобто законодавство передбачає усунення наслідків помилок або корупції під час видачі дозвільних документів і можливість покарати забудовника за порушення на будь-якій стадії будівництва. Інша річ, що внаслідок корупції (насамперед у ДІАМ) інспектори або «не помічають» порушень, або взагалі відмовляються здійснювати перевірки. Але примусити ДІАМ виконувати свої обов’язки й виправити ситуацію можливо.
Стаття 38 законопроєкту №5655 уже передбачає, що скасувати право на будівництво можна, лише якщо забудовник порушить правила організації будівництва чи проєктну документацію, на яку це право видано. Навіть якщо під час перевірок буде встановлено, що МУО видано незаконно, проєкт розроблено з шаленими порушеннями всього і вся, позитивну експертизу сфальшували експерти — це ніяк не вплине на право забудовника будувати далі й отримати весь бажаний прибуток завдяки порушенням законодавства.
До речі, НАЗК надавало рекомендації виправити це (пункт 1) і передбачити анулювання права на будівництво, якщо буде виявлено порушення з боку чиновників, проєктантів чи експертів. Але ці рекомендації проігнорували.
Читачі можуть резонно зауважити, що отримати право на незаконне будівництво саме завдяки законопроєкту №5655 стане просто неможливо, бо там — повна автоматизація й цифровізація. Так стверджує не лише пані Шуляк, а й віцепрем’єри Михайло Федоров і Олександр Кубраков, підтверджує створений USAID та UK Aid проєкт TAPAS.
А якщо не вірити на слово, а почитати норми закону?
Містобудівні умови та обмеження — це вихідні дані для проєктування, що їх видають органи місцевого самоврядування. З ними завжди багато корупції, бо всю систему регулювання побудовано на перевірці їх виконання. Якщо забудовник отримає МУО на свої незаконні забаганки, то далі легко зможе отримати й дозвіл на таке незаконне будівництво.
Тому, по-перше, жодної автоматизації під час видачі МУО законопроєкт №5655 не передбачає — все робиться в ручному режимі, як і раніше (стаття 29). Але якщо нині в разі скасування незаконно наданих МУО передбачено й анулювання отриманого на їх підставі дозволу, то з новим законом їх скасування вже не матиме жодних негативних наслідків для будівництва — право залишається чинним і забудовник спокійно продовжує незаконно будувати.
По-друге, щодо рівня автоматизації під час видачі дозволу чи нової реєстрації права на будівництво. Наразі автоматичні перевірки поданих документів регулюють у Порядку ведення Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (ЄДЕССБ), затвердженому постановою КМУ від 23 червня 2021 року №681. Пункт 34 Порядку встановлює відхилення, за яких визначається критичний рівень ризику й автоматично блокується можливість подавати на розгляд документи з порушеннями. Серед цих відхилень — порушення максимальних висоти, відсотку забудови та щільності населення, визначених у МУО, невідповідність цільового та функціонального призначення земельної ділянки на момент видачі МУО, порушення охоронних зон об’єктів транспорту, зв’язку, інженерних комунікацій та інших планувальних обмежень, зазначених у МУО. І згідно з чинним законодавством, Кабмін має повноваження ще більше посилити захист і автоматизувати процес.
А в законопроєкті №5655 із усього списку залишився один критерій для автоматичного блокування — перевищення висоти об’єкту (нові статті 31, 31-3 та 36). І в Кабміну — більше жодних прав.
По-третє, «комп’ютер, що не бере хабарів» не рятує від видачі права на незаконне будівництво, бо він банально не має, згідно із законопроєктом №5655, цього робити.
То про яку автоматизацію йдеться, якщо новий закон зменшує автоматичний захист від незаконного будівництва порівняно з наявним, збільшуючи кількість питань, які має перевіряти в ручному режимі людина? Водночас цю ручну перевірку вже здійснюватиме не випадково обраний державний інспектор, а обраний самим забудовником експерт.
То, може, обіцяна відповідальність проєктантів і експертів врятує?
Найбільші штрафи передбачено для розробників проєктної документації на будівництво — до 1000 прожиткових мінімумів за грубе порушення, а за повторне таке порушення протягом року — ще й у подвійному розмірі (нова стаття 73 Закону 3038-VI). І справді, хіба ризикне архітектор порушувати, якщо є загроза заплатити понад 5 млн (!) грн? Проблема в тому, що жодного ризику сплатити такий штраф для свідомого порушника немає.
Згідно із законопроєктом №5655, такі шалені штрафи мають накладатися виключно на проєктувальників, які є юридичними особами або ФОП. Якщо архітектор забажає заробляти на проєктуванні з порушеннями, він робитиме це через підставне ТОВ із нулем активів. Формально це ТОВ виступає проєктувальником на низці об’єктів, а якщо спіймалося на перевірці — його кидають і створюють нове, а держава через суди стягуватиме мільйони боргів із компанії, у якої нічого немає. Це відпрацьована в будівництві схема роботи зі штрафами, але зараз її використовують у разі штрафування замовників або підрядників.
А реальний штраф, який дійсно стягнуть із архітектора, визначений статтею 96-1 КУпАП і становить максимум 60 тис. грн. І загрозою позбавлення сертифіката на три роки такого архітектора не злякати, бо для нього це — не позбавлення права працювати на цей строк, а оплачувана відпустка з наперед виплаченими чудовими відпускними. А за три роки можна повертатися, отримувати знову сертифікат і все повторювати до наступної тривалої відпустки.
Немає жодного посилення відповідальності в законопроєкті №5655. Те, що зараз роблять чиновники під загрозою кримінальної відповідальності за корупційний злочин, перекладається на архітекторів і експертів, яким за ті самі дії встановлюють адміністративну відповідальність і ризик позбавлення сертифікату строком до трьох років. Це не посилення, а зменшення відповідальності за ті самі дії в інтересах непорядних девелоперів.
Водночас девелопери звільняються від необхідності давати шалені хабарі чиновникам, тож залюбки використають частину заощаджених коштів на бонуси за ризик архітекторам і експертам. Нині всім відомо про «чорних нотаріусів», а після цієї містобудівної реформи у вжиток увійдуть терміни «чорний архітектор» і «чорний експерт».
І ви досі вважаєте, що іноземним девелоперам оце все цікаво?
Стежити у Телеграмі
Увійти за допомогою Facebook
Увійти за допомогою Twitter
Увійти за допомогою Google