Война рейдерству не помеха: еще одна угроза вашей недвижимости

Офис противодействия рейдерству в Украине за последние семь лет рассмотрел более 12,7 тыс. дел. Количество обращений росло каждый год, достигнув пика в 2021-м, когда были рассмотрены 3187 жалоб. И даже военное положение не повлияло на аппетиты правонарушителей. Только за май приняты решения по результатам рассмотрения 188 жалоб в сфере государственной регистрации.

Перераспределение собственности

Большинство дел касалось корпоративных прав, а также рейдерства, связанного с земельными участками. Глава Совета Федерации работодателей Украины Дмитрий Олейник утверждает, что ни одна неделя не проходит без сообщений о рейдерских нападениях.

В ФРУ, куда часто жалуются потерпевшие, это называют не частными случаями, а системой. Там считают, что группа заинтересованных лиц, получивших государственные полномочия в разных ветвях власти, работает как единый механизм, стремясь перераспределить собственность.

Окно возможностей для рейдеров: завтра Минюст уже не сможет отменить решение о регистрации недвижимости

Так, бизнес массово кошмарят фальсифицированными уголовными делами. Учитывая степень произвола и согласованность действий рейдеров, в ФРУ предполагают, что у них есть политическое прикрытие на самом высоком уровне. Сами же захваты осуществляют силами работников Нацполиции, прокуратуры и коррумпированных судей. То есть госслужащие работают на частный интерес.

В последнее время наиболее вопиющим случаем стал захват ООО «Красногорское» на Черкасчине. Речь идет о силовом захвате с помощью «титушек» — такого за время военного положения еще не было. В конце концов эти незаконные регистрационные действия отменило Министерство юстиции, но так бывает не всегда.

Примеров, когда владелец страдает и от агентов России, и от вороватых земляков, незаконно набивающих себе карманы, хватает. Так что как для юридических, так и для физических лиц крайне важна быстрая реакция на противоправные действия и возможность защитить свои активы.

Именно ради этого несколько объединений предпринимателей решили противостоять вымогателям, сплотившись на платформе под названием «Произволу стоп!» Они будут собирать информацию об инициаторах и исполнителях рейдерских атак, чтобы внести их в публичный реестр и заставить власть привлечь всех виновных к ответственности.

ВАС ЗАИНТЕРЕСУЕТ

Полиция разоблачила схему на 530 тысяч долларов под руководством экс-замминистра РФ

Законодательные коллизии

Поскольку рейдерство давно стало проблемой национальной безопасности, к нему наконец начинают применять системный подход. Так, на время военного положения для повышения безопасности сведений о правах граждан на недвижимость и правах бизнеса дополнительно ограничили доступ государственных регистраторов к соответствующим реестрам.

В частности не получают доступ к соответствующим реестрам государственные регистраторы, в отношении которых в Едином государственном реестре/Государственном реестре прав ранее проводили специальную проверку, по результатам которой они считаются такими, что не прошли проверку.

Однако неожиданно возникла еще одна угроза из-за изменений в законодательстве. Офис противодействия рейдерству и Минюст лишатся полномочий отменять незаконные решения о регистрации недвижимости, принятые рейдерами в сотрудничестве с недобросовестными нотариусами и «черными» регистраторами. Ряд специалистов считают, что это может создать значительные риски для активов.

Речь идет о принятии 3 мая 2023 года Верховной Радой в целом проекта Закона Украины о внесении изменений в некоторые законы Украины об обеспечении незыблемости имущественных прав (реестр. № 9156-д). Документ разработан с целью привести нормативное регулирование положений профильного законодательства в соответствие с положениями Конституции и решениями Конституционного суда.

Организация рейдерского захвата Бучаводоканала: СБУ объявила подозрение руководителям добробата

КС в ноябре прошлого года обратил внимание на наличие правовых коллизий, признав неконституционной законодательную норму, предоставляющую Министерству юстиции полномочия отменять незаконные решения о государственной регистрации. На то, чтобы Верховная Рада привела эту норму в соответствие с Конституцией, отвели шесть месяцев (до 16 мая 2023 года).

Однако оппозиция заблокировала закон. Если он в конце концов не вступит в силу, административный порядок обжалования через коллегию Минюста будет утрачен. То есть последняя не сможет отменять решения государственных регистраторов по результатам рассмотрения жалоб в сфере регистрации прав.

Однако не все так безнадежно, если закон вступит в силу. В заключительных и переходных положениях законопроекта № 9156-д есть нормы, согласно которым полномочия Минюста признавать принятыми с нарушением закона и аннулировать решения государственного регистратора будут распространяться также на решения, принятые до вступления в силу этого закона.

Другими словами, и физлица, и бизнес после разблокирования закона и вступления его в силу смогут обращаться в Антирейдерскую коллегию с жалобами на незаконные регистрационные решения, принятые до вступления в силу закона № 9156-д.

Вот как видит ситуацию руководитель Офиса противодействия рейдерству Виктор Дубовик. По его словам, хотя полномочия офиса и Минюста урежут (речь идет о невозможности отменять незаконные решения в сфере государственной регистрации прав на недвижимость), это не лишает Минюст и территориальные органы полномочий рассматривать жалобы, а граждан и бизнес — права их подавать.

То есть изменения затронут лишь обжалование решений государственного регистратора относительно прав на недвижимое имущество, а полномочия рассматривать жалобы в сфере бизнеса сохраняются в полном объеме, как и полномочия применять санкции к государственным регистраторам по результатам рассмотрения жалоб.

ВАС ЗАИНТЕРЕСУЕТ

Рейдеры в Украине получат свой "уголок славы": работодатели и бизнес создадут публичный реестр

Мониторинг собственной недвижимости

Правда, учитывая законодательные изменения владельцам недвижимости, чтобы избежать проблем, специалисты советуют периодически мониторить состояние сведений Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество. И если будет установлен факт безосновательных изменений в этих сведениях, то одним из вариантов защиты, как и раньше, будет обжалование их в Минюсте.

А в случае обращения лица в суд для решения спора и недопущения каких-либо регистрационных действий относительно недвижимого имущества, нужно быть очень внимательным. Ведь бывают случаи, когда судебное решение о запрете совершать регистрационные действия принято, но не зарегистрировано в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество.

Нужно также учитывать, что наложение ареста не тождественно запрету государственной регистрации. Бывают случаи, когда суд отменяет только арест, но не запрет проводить регистрационные действия. Словом, своевременное и корректное внесение сведений о запретах и их прекращении в Государственный реестр прав поможет избежать негативных последствий в процессе защиты имущественных прав на недвижимость.

Ведь именно в этой сфере больше всего жалоб из поступающих в офис (65–70%). Остальные приходятся на регистрацию бизнеса. По количеству регистрационных действий, совершаемых в пределах страны, пропорции похожие: 65–70% регистрационных действий касаются непосредственно реестров вещных прав на недвижимое имущество, а 30% — реестров юридических лиц.

Статистика в конкретных цифрах выглядит так: среднее количество жалоб, которые до войны поступали в течение месяца, составляло примерно 200–250 в сфере регистрации недвижимого имущества и 50–100 — в сфере бизнеса. В условиях полномасштабной войны с начала лета прошлого года постепенно росло и количество регистрационных действий, и жалоб на них.

В мае этого года уже было около 120–130 жалоб в месяц в сфере регистрации недвижимого имущества и 30–40 — относительно регистрации бизнеса. Если учесть  среднюю нагрузку на одного специалиста в сфере регистрации недвижимости, это около 20 жалоб, а в сфере государственной регистрации бизнеса — около пяти жалоб. Однако последним не приходится расслабляться, ведь государственная регистрация бизнеса намного сложнее, чем регистрация недвижимости.

Напоследок стоит указать, что сейчас рассматривают преимущественно жалобы, касающиеся непосредственно регистрационных действий, совершавшихся в очень короткий промежуток времени. То есть во внимание принимают обращение о событиях, со времени которых прошло не более года.

Абсолютным лидером являются жалобы в сфере арендных отношений по земельным участкам. Здесь даже война ничего не изменила: они составляют около трети всех обращений. А вот жалоб по ипотечным правоотношениям почти нет. Дело в том, что на время военного положения введен мораторий на внесудебное обращение взыскания на предмет ипотеки в обеспечение потребительского кредита граждан.