Генплан: проблемы развития столицы в новых условиях

На сегодняшний день обнародован новый проект генплана столицы, общественное обсуждение которого планируется провести после окончания карантина. Документ должен сориентировать развитие города в правильном направлении — способствовать решению проблем хаотичной застройки, нехватки заведений детского образования, зеленых зон и т.п. Однако его реализация уже вызывает ряд вопросов у общественности и профильных организаций.

Как может измениться Киев в ближайшем будущем, учитывая представленный проект генплана и новые условия, пандемию и потенциальный кризис?

Проблемы градостроительства

Недострои, долгострои, возведение жилых массивов  без должной инфраструктуры, в частности без достаточного количества зон для прогулок и отдыха, парковочных мест, — основные проблемы, на которые регулярно жалуются жители украинских городов.

В свою очередь комфортная среда проживания охватывает удобную систему общественного транспорта и соответствующее количество зеленых зон. Это отвечает нынешним тенденциям мобильности европейских городов.

В большинстве мегаполисов на постсоветском пространстве типичное планирование: исторические здания средней этажности — в центре города, спальные районы, заполненные «хрущевками» и панельными домами, с небольшим количеством зеленых зон и устаревшей инфраструктурой, — дальше от центра и на периферии. В этот симбиоз активно врезаются новостройки, часто создавая хаос во внешнем виде города.

Похожая ситуация была и в Европе. Однако со временем однотипную застройку Белграда и Мюнхена разбавили зеленые зоны (парки, сады) и расширенная инфраструктура. Эстонские «хрущевки» с помощью реновации превратили в энергоэффективные умные дома. Иначе говоря, города пошагово выполняли разработанный план развития.

Ситуация с генпланом

Правильному развитию города способствует генеральный план. Генплан — это стратегический документ, который содержит решения и периоды реализации, по которым должен развиваться город. Он дает представление о стратегическом развитии населенного пункта каждому отдельному его жителю.

Если говорить об Украине в общем, то среди 29 722 населенных пунктов лишь немногим более половины имеют свой генплан. Имеющиеся преимущественно утверждены еще до 2010 года.

Градостроительной документации ряда населенных пунктов не найти в Интернете, она есть только в бумажном виде. Хотя приказ Минрегионразвития №220 от 15 августа 2018 года предусматривает, что громады, которые приняли генплан, а также детальный план территорий (ДПТ) и план зонирования (разрабатываются для детализации территории), могут публиковать их в открытом доступе в е-формате, однако де-факто это воплощено частично.

До 2020 года Киев функционировал по двум стратегическим документам. Первый, принятый в 2002 году, — Генплан-2020, действие которого завершается, второй — проект нового тогда Генплана-2025 — предложен в 2008 году, но не утвержден. Это привело к тому, что основные решения о развитии города принимались со ссылкой на первый документ, а некоторые точечные (в частности при разработке ДПТ) — со ссылкой на второй. Отсюда, например, уплотненная и хаотичная застройка, в том числе и в исторических районах города.

Обнародованный проект генплана определяет направление развития столицы с учетом проблем, имеющихся в городе. Среди основных приоритетов предложенного документа — строительство более 28 млн кв. м нового жилья, реконструкция «хрущевок» (и это совсем не обязательно снос, Германия, к примеру, просто модернизировала 70 процентов "хрущевок"), развитие скоростного общественного транспорта, увеличение площади зеленых зон возле жилых массивов, строительство дорог, возведение объектов социальной инфраструктуры. Однако открытым остается ряд вопросов. Например, будут ли легализованы строения, появившиеся в Киеве вопреки действующему генплану, или как увеличится количество зеленых зон (с 18,2 кв. м на человека до 23,2 кв. м), принимая во внимание прогнозируемый рост строительства в городе.

Как скажется пандемия на градостроительстве

В генплане нужно учесть не только динамичное развитие города, но и новый контекст, с которым столкнулся современный мир, а именно: необходимость обеспечить как можно больше открытых пространств.

В зависимости от того, сколько времени будут продолжаться пандемия и карантинные меры, некоторые аспекты в развитии городов трансформируются. В частности это перестройка улиц (уже отмечают недостаточную ширину тротуаров), увеличение площади открытых пространств, модернизация зданий и общественных мест для социального дистанцирования.

За следующие 20 лет в Киеве предполагается рост рынка труда ориентировочно на 50%. После окончания пандемии COVID-19 люди ради заработка активно будут переезжать в крупные города.

В общем, создание безопасных и устойчивых городов (инклюзивных, с акцентом на экологичность) неизбежно.

Если говорить конкретнее о направлениях развития в новых условиях, то, прежде всего, это объединение разных типов недвижимости, акцент на инфраструктуру и симбиоз эстетики и экономики:

— синергия разных типов недвижимости. Размах набирает пришедшая к нам из-за рубежа тенденция объединения разных типов недвижимости (например, сегмент торговой недвижимости с офисной, симбиоз отелей и офисов/коворкингов и т.п.). В Киеве уже есть несколько примеров таких колабораций;

— жилье с развитой инфраструктурой. Нехватка развитой инфраструктуры снижает шансы на продажу квартир в новостройках. В частности, инвесторы после карантина более взвешенно подходят к выбору будущего помещения, отдавая предпочтение ЖК, имеющим вблизи большую площадь зеленых зон. Например, сегодня спрос на загородные дома возрос более чем на 20%;

— объединение эстетики с экономикой. Актуальная нынешняя тенденция предусматривает перемещение производственных мощностей за пределы города. В свою очередь на их месте создают объекты сопутствующей городской инфраструктуры и новые публичные пространства.

Практика ведущих стран предлагает соответствующие принципы развития и Киева.

Генплан — это инструмент, который показывает, как рациональнее всего использовать территорию для комфорта горожан. Их поведение меняется, происходит симбиоз разных типов недвижимости, а главные тенденции — экологичность, развитая инфраструктура, умное строительство — остаются. Кризис лишь акцентировал внимание на том, что требовало изменений.