Киевская земля: сколько стоит даром

За землю дрались еще в Царстве Хаммурапи, так что Киев в этом смысле исключением не является. Основной принцип определился сразу: кто смел, тот и съел.

До сих пор он практически никого не подводил. Случаев, когда хапнутый кусок реально возвращали обратно, пока настолько мало, что их можно не учитывать.

В городе сложилось два рынка. На одном столичные власти бодро и весело рапортовали об успехах, на другом — приличная часть их успехов конвертировалась в очень и очень частные деньги.

Нельзя, правда, сказать, что самому Киеву ничего не перепадало. Если в 2005 году в бюджет города поступило 427 млн. грн. за использование земельных участков (в том числе 180 млн. — арендная плата), то в 2006-м ожидается более 600 млн., а к 2010-му — до 900 млн. грн. В целом, по прогнозам Киевзема, от регулирования земельных ресурсов на протяжении пяти лет (до 2010-го) город получит более 6 млрд. грн.

Сумма в принципе немаленькая, однако вряд ли максимально возможная.

Сейчас гектар киевской земли стоит примерно 10 млн. гривен (в центре столицы — много дороже). Средняя площадь участка под застройку — 0,4 гектара. Т.е. для получения миллиарда гривен достаточно продавать 250 участков в год. Задача вряд ли непосильная.

Однако слово «продавать» активно не нравилось большинству участников, ведь до сих пор в городе землю преимущественно раздавали… Только за последние четыре года Киеврада приняла решение об отводе более четырех с половиной тысяч участков земли. Иногда за одно заседание реализовывалось до 300 участков.

Правда, формально земля не продавалась. Механизм обеспечения страждущих был более сложным. Они получали землю в долгосрочную аренду. Причем арендная плата за нее составляла, как правило, менее 0,5% кадастровой стоимости, что было, мягко говоря, необременительно.

Получив землицу практически даром, новый собственник мог начать стоить на нем что-то полезное или заняться поисками покупателя. На этом этапе стоимость бесплатного участка дивным образом вырастала до рыночной. Даже по оценке руководства главного управления земельных ресурсв Киевгорадминистрации, «назвать вторичным рынком то, что делается сейчас, язык не поворачивается».

Два года назад в городе был проведен анализ выделения участков под многоэтажную застройку. Картинка получилась жизнерадостной. В 2002—2004 годы только под жилищное строительство столица выделила земельные участки 108 застройщикам, при этом около половины участков пришлось на компании по заказам районных администраций.

В итоге через два года выяснилось, что строительство начато лишь на 102 участках, а 294 все еще не застраиваются. Глава управления также уточнил, что из 980 участков более 580 находятся в стадии оформления. Между тем емкость площадок оценивалась примерно в 7,6 млн. квадратных метров. Часть из этих участков активно предлагалась желающим в прессе.

Город пообещал отобрать сотню-другую участков. Последовала длинная и заковерная борьба, по итогам которой стремление что-либо возвращать городской общине сильно подупало. В 2005 году оказалось, что на участки, где можно построить около 6 млн. квадратных метров, уже появились проекты, так что претензий к ним отпали. Да и вообще, более 40% участков отошло к 12 приличных компаниям типа ХК «Киевгорстрой», КП «Житлоинвестстрой-УКС», «Познякижилстрой», ТММ и проч.

Забавно, но когда строительные компании приобретали эту землю у «первичных получателей», они безропотно заплатили за них деньги, разложив их на себестоимость.

Такая покладистость объясняется просто: частично конторки были «своими», частично — дружественными нужным людям в руководстве города.

Именно вопросы с землей давно стали мощным источником имущественного благополучия как причастных к столь тонкому делу раздачи чиновников, так и депутатов Киевсовета. Впрочем, строители тоже не слишком страдали. Даже когда участок приобретался у чужой компании, он все равно оказывался дешевле, чем в случае покупки на открытых торгах. Не говоря уж о том, что затраты на его приобретение позволяли легко снижать налогооблагаемую прибыль.

Так что это не самый слабый фактор, позволяющий строителям годами рассказывать, как они при двойной разнице между коммерческой ценой жилья и себестоимостью получают всего-то 5% процентов прибыли.

Проблема в том, что с каждым годом эта благостная схема работала все хуже: земли, особенно в центре столицы, банально не хватало…

Общая площадь Киева составляет 836 квадратных километров. Почти 41% из этой территории (341 кв. км) — земли, отведенные под жилую и хозяйственную застройку (конкретно под жилье и общественную застройку — 113 кв. км). Кроме того, 56 «квадратов» заняты промзонами.

Забавно, но 24 квадратных километра в столице отведены под сельское хозяйство. Потенциально это крупный резерв, хотя в реальности все будет не так просто. Почти половину этой площади — около 11000 гектаров — использует совхоз «Хотовский». А его мило и недорого, всего за полмиллиона долларов, приватизировали офшорки, близкие к бывшим «запорожсталевцам» Иванову и Хмельницкому. Существует подозрение, что расставаться с правом их использования они будут отнюдь не по цене 40 долл. за сотку. Впрочем, пока это конфликт будущего…

По расчетам городских властей, на продажу можно выставить 20% территории столицы. Еще в 2003 году ее рыночная стоимость оценивалась в 68 млрд. гривен (12,8 млрд. долл). Причем ценовой разрыв между центром и окраинами составлял десять раз. Дешевле всего земля оценивалась в районе Окружной дороги — 3 млн. гривен за гектар. В центральной же части она стоила свыше 6 млн. долл.

С той поры городские земли отнюдь не подешевели, и сейчас планируется новый пересмотр их стоимости. Для сравнения: все принадлежащее городу имущество коммунальных и промышленных предприятий оценивается в 28 млрд. гривен.

В общем, кусок большой и сладкий. И, как уже отмечалось, желающих откусить от него навалом.

В последние годы сильно досталось паркам. Теоретически их много. В программе развития зеленых зон Киева приводится цифра: территория зеленых насаждений составляет аж 56,5 тыс. га, или 67,4% площади города. Из них 21,6 тыс. га зеленых насаждений находится в городской застройке.

Фактически все куда более убого. Так, площадь озелененных территорий в застроенной части города составляет всего 4338 га, или 16,5 кв. м на человека, не дотягивая даже до норматива в 20 кв. м.

Парки достаточно активно вырубаются. Только за последние три года уничтожено порядка 650 гектаров. Ведь квартира в многоэтажке на краю парка, а еще лучше в самом парке, стоит заметно дороже. Непревзойденным образцом стал дом в Мариинском парке. Даже президенту Ющенко, пообещавшему его снести, легко и непринужденно посоветовали идти лесом. Сейчас чуть пониже первого начинается строительство второго здания. Наверное, скажут, что склон укрепляют…

Тем не менее в прошлом году устоявшаяся система получила сильный удар. После Майдана латентные конфликты с застройщиками, лихо вталкивающими высотки на место детских площадок, вдруг выплыли на поверхность. Город охватила волна митингов. Быстро выяснилось, что в нем прекрасно работает лоббистская система и практически отсутствует система контроля землеотвода.

И хотя реально переиграть удалось весьма немного площадок, процесс дальнейшего дерибана сильно затормозился. Заодно под шумок обострился конфликт между городским управлением земельных ресурсов и соответствующим Государственным комитетом.

Госкомзем попробовал было перетянуть на себя часть городских функций, охотно рассказывая, какие порядки там царят. Город сквозь зубы часть фактов признавал, впрочем, не без оснований заявляя, что в других местах беспорядка не меньше, а цены еще ниже. Кроме того, стороны активно перетягивали право на ведение земельного кадастра…

Тормознули и несколько скандальных проектов. К примеру, на Оболони собирались недорого отдать площадку под целый микрорайон — 115 га, прилегающих к заливу Верблюд. Был даже срочно перечислен аванс за выкуп этого участка — 20 млн. грн. Правда, стоил райончик минимум 500 млн., а реально за него можно было бы получить и 1 млрд. гривен. В результате после нескольких попыток протянуть нужное решение все так и заглохло.

Пока чиновники тягали друг друга за чубы, опасность пришла с другой стороны. На выборах 2006 года благодарные избиратели прокатили как прежнюю администрацию, так и ровно половину из выставлявших свои кандидатуры депутатов прежнего созыва.

Вот уже несколько сессий подряд земельные вопросы не выносятся на рассмотрение, что объективно снижает уровень раздачи. Но, с другой стороны, с водой выплеснули и ребенка. В городе так и не начались многострадальные земельные аукционы.

Идея их проведения не нова, но за несколько лет она так толком и не была реализована. Потому что создавала неудобства едва ли не всем.

После нескольких лет дискуссий Киевсовет принял-таки «Концепцию введения в столице конкурентных начал предоставления земельных участков». Предполагалось, что с 2005 года в городе перейдут именно на такой метод. Даже заявили, что будет выставлено свыше 150 земельных участков. А дальше — тишина…

Периодически власти рассказывали, как трудно им с введением аукционной формы продаж, а депутаты совершенно не настаивали на форсировании процесса. Зато регулярно вытаскивали на сессию очередную порцию объектов для раздачи.

При этом светлая мысль о продаже через аукцион десятка-другого объектов в центре никого даже не посещала. На изредка проводимые в 2003—2004 годах аукционы выставлялось практически одно Левобережье.

В прошлому году тема была успешно заболтана, да и в нынешнем уже явно ничего особого не произойдет. По данным новых городских властей, сейчас переданы на рассмотрение (с прицелом на аукцион) около 200 участков. При этом сами власти ожидают, что пройдет максимум половина...

Кстати говоря, земельные участки, прошения об отводе которых были поданы в Киевзем до 1 сентября 2005 года, будут отводиться по старой схеме, т.е. путем предоставления в аренду по решению сессии Киевсовета. А таковых, по ряду данных, более 3 тыс. Сейчас принято решение провести полную инвентаризацию всех земельных площадок, предоставлявшихся для строительства. В первую очередь снова проверят 250—300 площадок, на которых строительство не начиналось.

Впрочем, застройщики тоже не лыком шиты и, скорее всего, посредством серии перепродаж (если кто-то этого до сих пор не сделал) выстроят длинную цепочку добросовестных приобретателей. Так что судебная перспектива у этих дел вялая.

Город не может толком разобраться даже с самозахватами, а только в 2003—2004 годах их было свыше 2300...

По расчетам Киевзема, для запуска новой градостроительной политики требуется полтора года. Т.е. до начала 2008 года рынок будет пребывать в весьма интересном положении.

Впрочем, строители без работы не останутся. Как уже отмечалось, фирмам и фирмочкам выделено более чем достаточно участков. Их владельцы с радостью расстанутся с правом пользования ими. Не даром, естественно: менее чем за миллион долларов за гектар что-либо купить очень сложно. В центральной части города цены стартуют с пяти-семи миллионов.

Так что, глядишь, за год-полтора, как раз к новому порядку все и распродадутся. Да и сам план полного переземлеустройства уже не первый и не факт, что последний.