Нестандартная задачка для НАНУ: поиск способа быстро обеспечить украинцев квартирами

С трудом верится, что еще каких-нибудь лет десять назад двух-трехкомнатная квартира в Киеве на вторичном рынке стоила 15—18 тыс. долл. И уж совсем кажется невероятным то, что только разворачивающий свои мощности «Київміськбуд» строил новые весьма пристойные квартиры площадью в 100 кв. м за… 20 тыс. долл.! Такие цены могли сделать доступным новое жилье для очень многих людей в нашем небогатом обществе.

Однако потом начался весь этот кошмар с надуванием цен. Стоимость квартир увеличилась на порядок. Не только беднейшие слои населения, но и средний класс потеряли надежду на приобретение жилья. Украина обрела все характерные черты тотально коррумпированной державы, в которой улицы заполонили «мерседесы» и «бентли», а строители возводят лишь так называемое элитное жилье. Сейчас нас убеждают, что цены на дома и квартиры достигли дна. Но серьезные аналитики убеждены: «дно» — это цены, с которых начинался старт ценовой гонки. Максимум триста долларов за кв. метр новой жилой площади. Однако пока до этого уровня цены не рухнули…

Вы спросите: а какое все это имеет отношение к высокой науке? Недавно по приглашению Министерства жилищно-коммунального хозяйства Украины в Киев приехал действительный член Российской академии наук Виктор Полтерович (специалист по математическим методам в экономике), занявшийся изучением вопроса: каким путем нужно направить экономику России, чтобы ее рядовые граждане в обозримом будущем получили квартиры? Основные результаты исследований российского ученого недавно были доложены на совместном собрании президиума НАНУ и Министерства ЖКХ Украины. Вывод: украинская академическая наука должна спуститься с царственных высот и принять самое активное участие в развитии программ, которые волнуют граждан нашей страны. Корреспондент еженедельника встретился с московским гостем и задал ему несколько вопросов.

— Виктор Меерович, киевских коллег очень впечатлила ваша оценка роли строительно-сберегательных касс в формировании ипотечных институтов переходных экономик. Вы не можете доступно объяснить суть проблемы так, чтобы она стала понятной не только специалистам?

— Представим себе ситуацию в государстве, в котором ипотеки нет вообще. Как, например, ее не было в странах социалистического лагеря. Возникает вопрос: с чего начинать развитие ипотечных институций? Как вообще подходить к этой проблеме? Но прежде всего учтем, что сегодня в мире имеется достаточно большой спектр различных ипотечных институций, и первый вопрос исследователя понять, как они развиваются, чем обусловлено направление их развития. Выясняется, что развитие ипотеки в мире шло по двум параллельным направлениям: массовая и элитная ипотеки. Массовая ипотека включала в себя прежде всего так называемые ликвидируемые строительно-сберегательные кооперативы, затем непрерывные кооперативы, которые почти эквивалентны стройсберкассам, далее — ссудно-сберегательные ассоциации.

А элитная ипотека — это сберегательный банк, ипотечный банк и агентство вторичного рынка. После развития всего этого появляется рынок кредита, где на самом деле вторичный рынок полон закладных, так называемых моргиджей.

— А если объяснить эту проблему еще проще, как говорят, на пальцах?

— Чтобы понять принцип ликвидируемых строительно-сберегательных кооперативов, представим, что собрались вместе пять человек, желающих построить квартиру одной стоимости. Это люди небогатые — в течение года каждый из них может накопить только 20 процентов необходимой стоимости. Нетрудно посчитать: если каждый из них будет копить независимо, то квартиру купит только через пять лет.

Но они могут объединиться, в первый же год собрать деньги, чтобы купить одну квартиру. После этого они бросают жребий, и один из них сразу же может вселяться. Учтем, что свой кооперативный кредит он будет выплачивать еще в течение четырех лет. На следующий год оставшиеся четыре претендента так же разыграют квартиру, и еще один счастливчик ее получит. Самый невезучий получит квартиру за те самые пять лет, которые он копил бы один. Можно подсчитать, что среднее ожидаемое время получения квартиры для всех участников в этом случае — три года. Так простое объединение людей в кооператив дало колоссальный эффект.

Следующий шаг по совершенствованию этой системы — так называемые непрерывные кооперативы. Представим, что объединились те же самые пять человек. Но если ранее, когда все получали квартиры, кооператив закрывался, то теперь есть приток по одному человеку в год. В этой ситуации все получают квартиру в течение трех лет. И если поток поступающих в кооператив стабильный, получается очень серьезная экономия во времени получения квартир.

Еще одна ступенька вверх в совершенствовании этой системы — стройсберкассы. Это непрерывный кооператив, которому помогает государство специальными премиями на сбережения. Они работают по такой схеме: человеку, желающему купить квартиру, предлагают вкладывать ежегодно в кассу определенную сумму. В результате в течение пяти лет типичный вкладчик накапливает 40 процентов стоимости квартиры, 40 процентов он получает по льготной ставке от государства в кредит, а на 20 процентов идет в коммерческий банк и получает кредит по коммерческой ставке. Нюансов в организации стройсберкасс немало, но в основном они работают именно по такой схеме.

— В чем преимущества стройсберкасс по сравнению с банками?

— Если вы придете в любой банк и попросите кредит на строительство квартиры, у вас потребуют кредитную историю, а затем еще и справку о зарплате. Банкира на кредит уговорить сложно, а если он даже согласится, проценты будут очень высокими.

В стройсберкассах все гораздо демократичнее — здесь кредит предлагают после того как человек копил в течение пяти лет. Уже одно это означает, что он и дальше будет надежным клиентом — у него есть уже кредитная история. На него можно положиться.

Кроме того, стройсберкассы имеют колоссальное культурное значение, так как создают в обществе стимулы для накопления. При этом стройсберкассы оказывают положительное влияние на всю кредитную систему. Так что их роль в обществе (особенно в странах не очень богатых) гораздо шире, чем просто снабжение населения жильем. Это мощный рычаг для воздействия на массовую культуру. В странах, правильно развивающих ипотеку, вся кредитная система работает лучше.

— Итак, основной вопрос, с чего начинать?

— В странах с развитым рынком кредитов, ипотечными сберегательными банками, стройсберкассы играют весьма незначительную роль. Первая мысль, которая при этом приходит в голову, — надо заимствовать систему с развитым рынком кредитов. Однако статистика показывает, что в развивающихся странах эта логика не работает практически нигде. Если мы в слабую институциональную среду, где у подавляющего большинства населения нет кредитных историй, внедрим институты высокого уровня — любые, в том числе и ипотечные, — нас на 99,9 процента ждет неудача.

Вывод для России, я уверен, что и для Украины, — стройсберкассы могут оказаться гораздо более эффективными на определенном этапе. Можно ожидать, что пройдет 10—15 лет, и их роль будет постепенно убывать. Так происходило, в Германии, где стройберкассы хорошо развивались в критической ситуации после войны, в Чехии и Словакии — в начале 90-х. Сейчас они здесь тоже существуют, но благосостояние населения повысилось, и это уже не доминирующая форма.

— В чем причина наших нынешних неудач в строительстве дешевого жилья?

— Она понятна из того, что я сказал, — это ориентация на институты слишком высокого уровня без учета стадии развития экономики, игнорирование институциональных и культурных препятствий. Есть два типа стратегии (и это касается не только ипотеки): шоковая терапия, то есть сразу внедрить институт и ждать, когда он заработает. Вторая стратегия — я ее называю стратегией промежуточных институтов: начать по-умному с того института, который нам наиболее подходит. А потом постепенно из него выращивать более передовые институты.

Восточно-европейские страны практиковали обе стратегии. В Польше и в России применили шоковую стратегию. При этом жилье в Москве на 30—80 процентов покупалось на перепродажу. Сейчас риелторы сидят в ожидании, когда можно продать купленное.

Американские эксперты попробовали проверить, что получилось из того, что советовали их агентства по развитию. Оказалось, что в 19 странах среди 28 попыток по внедрению двухуровневой ипотеки (в основном ипотечных банков) 26 провалилось, и только два примера были успешными. Мы проанализировали и эти примеры, но они также оказались весьма сомнительными. Несмотря на это, в 2002 году американские эксперты рекомендовали развивать вторичный рынок ипотеки в Монголии. Можно представить, что из этого получится.

Словакия и Чехия действовали совершенно иначе. В 1992—1993 годах они не прислушались к модным советам. Некоторым их подход показался примитивным, крестьянским — они создали стройсберкассы, которые уже якобы сошли на нет во многих развитых странах. Тем не менее через десять лет 10 процентов населения Словакии и 45 процентов населения Чехии состояли в стройсберкассах. Правда, чехи сделали ошибку — они назначили слишком большую премию на стройсбережения, и стало выгодно просто копить деньги в стройсберкассах, даже если тебе не нужна квартира или дом. Это и дало такой большой процент участников стройсберкасс в Чехии. Позже они исправили это положение.

Словаки действовали умнее. Они выбрали размер премии рационально, а со временем начали ее уменьшать. В результате 20 процентов населения в Словакии обновило жилье. И при этом затраты государства на жилье в процентном отношении были гораздо меньшими, чем в Польше и в России. Их стратегия показала свою эффективность. В 2002 году рост ввода жилья в Словакии к 1996 году увеличился в 2,4 раза. В то время как в Польше, которая использовала новейшие западные ипотечные схемы, он чуть увеличился, а в России вообще не изменился.

— Тем не менее стройсберкассы — не универсальное средство для обеспечения жильем, ведь и в России, и в Украине есть значительная прослойка людей, доходов которых сегодня не хватит для участия в таком строительстве.

— Естественно. Не нужно думать, что такие кассы способны обеспечить всех. Социальное жилье все равно остается необходимым. Наши расчеты велись по восьмой и девятой доходным группам. Восьмая группа — это средние доходы. Девятая— это на 15—20 процентов выше среднего. Вот для них стройсберкассы — хороший институт. Уже начиная с седьмой, шестой и ниже доходных групп — не все так здорово, хотя их можно вовлечь. А для низких доходных групп по-прежнему останется актуальной проблема социального жилья.

Но и здесь можно облегчить людям получение квартир, заинтересовать их. Можно брать в стройсберкассу тех, кто стоит в очереди на социальное жилье, но дать им существенные льготы. То есть с условием, что они какую-то часть все-таки заплатят сами, например, 50 процентов за него может заплатить государство.

Создание стройсберкасс — это не только масштабный проект по обеспечению населения жильем, но и масштабный совместный проект государства и частного сектора, направленный на повышение массовой экономической культуры, создание кредитных условий и развитие всей кредитной системы.

P.S. Выступая на совместном заседании президиума Национальной академии наук Украины и коллегии Министерства по вопросам жилищно-коммунального хозяйства Украины академик Б.Патон отметил, что развитие ЖКХ связано не только с социально-экономическим развитием Украины, но и с национальной безопасностью страны. Поэтому нет ничего удивительного, что уже свыше 20 исследовательских учреждений подключены к работе над проектами в тесном взаимодействии с Министерством ЖКХ. Чтобы убедить сомневающихся в перспективности этого сотрудничества, Борис Евгеньевич привел одну цифру: реализация программы только по энергосбережению позволит сэкономить около 30 процентов газа!

Выступивший вслед за Б.Патоном министр ЖКХ Алексей Кучеренко отметил, что деловое сотрудничество с Академией может избавить предстоящую реформу жилищной сферы от ненужной политизации. Именно научный подход позволит найти точные ответы и лишить эту больную для нашего общества тему произвольных спекуляций. Польза от сотрудничества Академии наук и Министерства ЖКХ очевидна уже на одном примере выбора стратегического пути для развития ипотечного финансирования строительства в нашей стране.

Адреса матеріалу: http://zn.ua/SCIENCE/nestandartnaya_zadachka_dlya_nanu_poisk_sposoba_bystro_obespechit_ukraintsev_kvartirami-58569.html

• Tweet
• Заметили ошибку в тексте? Выделите ее мышкой и нажмите ctrl+Enter.