Закон-манипуляция: застройщики с помощью депутатов нашли способ, как достраивать объекты на незаконных землеотводах — Могильный

Принятый Верховной Радой законопроект №5091, известный как закон о защите инвесторов в строительство жилья, на действие защищает прежде всего не рядовых инвесторов, а незаконное строительство. Более того, закон существенно сужает нынешние права инвесторов, делая их беззащитными перед махинациями со стороны недобросовестных застройщиков, пишет в своем материале для ZN.UA "Подпишет ли Владимир Зеленский закон о государственной защите НЕзаконного строительства?" эксперт по градостроительству Георгий Могильный.

Принятый законопроект начинает совершенно новый вид прав — специальное имущественное право на будущий объект недвижимости (далее — «специальное имущественное право»). От нынешнего обычного имущественного права оно отличается тем, что:

— предусматривает обязательную регистрацию в Госреестре прав на недвижимое имущество;

— дает право лицу, за которым зарегистрировано такое право, требовать завершения строительства объекта и принятия его в эксплуатацию.

Таким образом, право на будущие квартиры должно регистрироваться по заявлению заказчика автоматически при выдаче разрешения на строительство.

«На первый взгляд, все для безопасности рядового инвестора: если право зарегистрировано в Госреестре, то застройщик получил все разрешительные документы, а государственная регистрация покупки этого права гарантирует невозможность повторной продажи застройщиком и создает защиту от рейдерства не хуже, чем для права собственности на недвижимое имущество. Но что произойдет, когда земля под строительство была получена незаконно или строительство в дальнейшем будет признано незаконным и разрешение на него отменят?», - указывает на важнейший нюанс автор материала, ведь проблема получения незаконных разрешений на строительство в Украине распространена независимо от региона и размера населённого пункта.

Согласно закону №5091, если строительство признают незаконным и все документы на него отменят «специальное имущественное право» все равно останется в силе.

«Создается уникальная ситуация: государство признает одновременно невозможность строительства, потому что оно грубо нарушает требования законодательства, и право владельцев «специального имущественного права» в этом незаконном строительстве требовать завершения строительства (передачи земли или выдачи разрешения при необходимости) и ввода в эксплуатацию», - подчеркивает Могильный.

Таким образом, остановить незаконное строительство уже станет невозможным, а каждое резонансное незаконное строительство превратится в бесконечное противостояние, в котором государство де-юре признает правоту обеих сторон и никак не может повлиять на ситуацию.

Еще одним моментом является то, что потенциальные инвесторы будут незащищены от риска вложить деньги в проблемное незаконное строительство, ведь по новому законопроекту неосторожному покупателю могут абсолютно законно продать «специальное имущественное право» на квартиру в строительстве, которое уже официально признанно незаконным.

«Принятый закон запрещает заключение только первого договора купли-продажи заказчиком или девелопером в случае запрета или потери права на строительство, но никоим образом не ограничивает дальнейшее обращение «будущих объектов недвижимости». И даже это установлено простой нормой закона, а не автоматическим внесением запрета в Госреестр прав, что могло бы гарантировать не только наличие формальных ограничений, но и их исполнение», – отмечает эксперт.

Поэтому, чтобы обойти «проблемные места», застройщик может заключить первый договор со связанными лицами, которые будут перепродавать права на будущие квартиры.

«Сейчас продажа обычных имущественных прав на квартиры в строительстве с отмененным разрешением является, по сути, мошенничеством и может быть остановлена правоохранителями. Согласно новому закону, продажа «специальных имущественных прав» в аналогичной ситуации становится разрешенной, а его государственная регистрация означает официальное признание и подтверждение государством», - подчеркивает очередные «выгоды» для граждан от нового закона.

Больше статей Георгия Могильного читайте по ссылке.